16. К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:

остаточная продуктивность;

вклад;

сбалансированность;

возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

экономическая величина;

экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

32. Рентный доход, методы его расчета

Рента (от лат. reditta — возвращенная или отданная назад) — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента.

Современное понимание ренты - регулярно получаемый Доход на капитал, облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Понятие ренты первоначально применяли лишь к одному фактору _ земле и ее недрам, так как считали, что только земля способна приносить добавочный доход, в зависимости от дифференциальной ренты. В свою очередь, дифференциальная рента была Разделена (в зависимости от участия экстенсивных и интенсивных факторов развития) на дифференциальную ренту I и II. В строительстве рента возникает вследствие того, что продукцию, имеющую одинаковую стоимость производства (например, стоимость жилья), реализуют по разным рыночным ценам за счет различия качестве участков (дифференциальная I) и в местоположении по отношению к различным центрам

притяжения (дифференциальная II). Кроме того, строительная рента к тому же является монопольной, так как связана с наличием монопольной цены. Поэтому при экономическом регулировании системы управления земельными ресурсами в поселениях необходимо учитывать кроме различий в местоположении и эффективности дополнительных вложений также трудообеспеченность, фондообеспеченность и другие социально емкие рентообразующие условия и факторы (состояние инфраструктур связи, здравоохранения, образования и др.).

.). Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли, считая, что предложение земли неэластично, так как даже при самой высокой цене земельной ренты количество земли строго ограничено. Ограниченность предложения земли является важным условием возникновения дифференциальной ренты и основной причиной особенностей распределения расходов и формирования цен в сельском и лесном хозяйствах. Таким образом, размер ренты определяется за счет плодородия земли, цены продукта, предельного уровня производства, который представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, и того дохода, который может быть получен при неблагоприятных условиях. Кроме того, нехватка земли при отсутствии неравномерности ее плодородия также удорожает ренту. 69При этом рента выступает как избыток по мере увеличения спроса на продукт и увеличения предложения труда, которая способствует дополнительному накоплению стоимости и развитию воспроизводства с более быстрыми темпами, на тех сельскохозяйственных угодьях, где такого вида ренты нет.

Под рентой в неоклассической экономической теории чаще всего понимают разницу между доходом и минимальной суммой, необходимой для обеспечения данного объема услуг.

Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать варианты их наиболее эффективного размещения и использования, создает стимулы поиска инвестиций. Высокие положительные значения рентной части выручки привлекают ресурсы в конкретную отрасль, существенные ее падения — наоборот, вызывают отток ресурсов из этой отрасли.

Рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (или запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли — ее фиксированное количество — отличает рентные платежи от заработной платы, процента на при быль. Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений, и она обусловлена монополией частной собственности на землю.

При определении дифференциальной ренты можно выделить следующие основные группы методик.

1. За базу отсчета принимают общественную стоимость в виде общественно необходимых затрат труда, складывающихся на объективно худших по плодородию землях. Дифференциальную ренту рассчитывают в денежном эквиваленте как разность между общественной и индивидуальной стоимостью (разница между совокупными затратами труда при объективно худших и конкретных условиях производства).

2. За исходную базу берут общественную цену — цену производства в относительно худших условиях за счет местоположения и плодородия земель. Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу между общественной и индивидуальной ценой, складывающейся при конкретных условиях производства. В некоторых методиках цену заменяют приведенными затратами как модифицированной формой цены (издержки производства плюс определенная норма прибыли на весь авансированный капитал).

3. За исходную базу берут фактические закупочные цены продукции.

Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу между закупочной и индивидуальной ценой.

Таким образом, вторая и третья группы исходят из классической формулы К. Маркса, определявшего дифференциальную ренту как избыток общественной цены над индивидуальными издержками производства.

4 Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу затрат себестоимостей) на лучших и худших по качеству землях. Данный Методический подход не позволяет определить полный размер дифференциальной ренты, так как экономия затрат неадекватна Ренте. Себестоимость составляет лишь границу дифференциальной ренты, другая же ее граница определяется собственной (равновесной) ценой или нормой прибыли.

5. Дифференциальную ренту рассчитывают на основании сравнения доходов на землях различного качества или фактического с нормативно необходимым. Пятая группа представлена разнообразными методами подсчета дифференциальной ренты.

Однако они решают задачу скорее обеспечения финансового баланса, чем определения размера ренты. Методики, основанные на использовании группировок и уравнений регрессии, где в качестве одного из признаков и переменной уравнения используют показатель фондообеспеченности, позволяют определить размер не только дифференциальной ренты первого вида, но и второго.

6. Дифференциальную ренту рассчитывают на основании сравнения актической окупаемости затрат с нормативной на худших по плодородию землях. Земельную ренту, вычисленную на основании сравнения окупаемости затрат на землях данного качества, получают как дополнительный доход с единицы ресурсов, приложенных к обработке лучших земель. Вместе с тем использование в расчетах в качестве нормативов показателей окупаемости затрат отрывает размер ренты от ее реальной финансовой основы — фактических цен реализации.

29. Чистый операционный доход – ожидаемый совокупный годовой доход от пользования данным объектом недвижимости за вычетом всех операционных доходов данного года за исключением затрат на обслуживание долгов и амортизационных отчислений..

Чистый операционный доход- определяется как разница между валовым доходом земельного участка и затратами связанными с получением этого дохода ЧД=ВД-3(операционные)