35. Влияние целевого назначения на структуру затрат.

Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий:

сельскохозяйственного назначения;

жилищной и общественной застройки;

природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;

оздоровительного назначения;

рекреационного назначения;

историко-культурного назначения;

лесного фонда;

водного фонда;

промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

Что в свою очередь определяет целевое использование земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. Могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота. Это разделение целевого использования в 1й категории земель во многом зависит от месторасположения и качества земельного участка, и является ключевым фактором определяющим величину получаемого дохода.

Целевое назначение категории земель определяет целевое использование земельного участка, то есть деятельность производимую на нем и вместе с тем затраты связанные этой деятельностью, которые в своей совокупности образуют общую структуру.

5. Взаимодействие спроса и предложения. Формирование стоимости всех видов товаров в рыночных условиях происходит в процессе взаимодействия спроса и предложения Спрос- количество товаров которые могут приобрести покупатели на рынке.Он зависит от многих акторов,наиболее значимые-цена товара,доходы покупателей.Спрос иллюстрируется функциональной зависимостью количества спроса от цены товара Q=f(P)

P(цена)

Д.е.

Q(спрос),едениц

При снижении доходов населения происходит падение спроса.

Предложение- количество товаров, которое продавцы могут предложить на рынке.Определяющий фактор-цена товаров.снижения предложении происходит при системных событиях влияющих на цены.Увеличение-например,когда выдаются дотации;снижение-когда вводятся новые налоги.

Основной закон предложения: при увеличении цены на товар производитель увеличивает выпуск, при снижении цены на товар производитель снижает выпуск товара.Т.о. рынок формируется при конкуренции со стороны производителей и независимости спроса и предложения – свободная конкуренция. Функционирование рынка наступает при взаимодействии спроса и предложения.

P(цена)

Д.е. S

Q(спрос),едениц

Результат взаимодействия- цена товара. Изменение цены товара от возможности его реализации –эластичность спроса,эластичность предложения,эластичность доходов.

Особенностью рынка недвижимости является то,что количество товара (земли) ограничено,но земля еще является средством производства. Спрос на земельные участки будет всегда.

Вертикальная линия показывает ограниченность товара.

20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение. Сравнительный подход (наиболее популярный и, как правило, максимально точно отражающий реальную стоимость объекта оценки) основан на оценке стоимости объекта исходя из текущих стоимостей аналогичных объектов, и базируется на взаимодействии спроса и предложения, принципах вклада. Максимальная стоимость объекта оценки не должна превышать минимальную цену объекта аналога. Выбор метода зависит от сложности объекта, работы с доступными аналогами. Факторы сопоставления объектов недвижимости следующие: правовой режим объекта, условия продажи и финансирование, месторасположение, состояние з.у. и расположенных на нём объектов, ограничения в использовании; также корректировка делается на факторы, несущие затраты и расходы после приобретения и экономические возможности объекта(возможность располагать рекламу и т.п.). Нужно соблюдать условия: выборка аналогов- не менее 5-6 объектов; выборка без экстремумов и репрезентативна во времени. Методы: матричный, единой основы, последовательной корректировки, корреляционно-регрессионного анализа, подход соотношения цены и доходов, выраженный рентным мультипликатором и общей ставкой капитализации.

Матричный метод применяется при минимальном количестве доступных факторов и большом количестве аналогов. Применяется, например, для соц-культурных объектов в рекреац зонах; застройка в больших массивах городов. N=k+1, где N-кол-во аналогов, k-кол-во факторов для корректировки.

Метод единой основы сначала требует расчёта корректировки по каждому элементу сравнения, а конечное значение определяется суммированием результатов корректировок по каждому элементу сравнения. Ц кор=Цi(1+а1∆х1 + а2∆х2 + аi∆хi), где ∆х-диапазон коррректировки, а- корректирующий коэф-т.

При методе последовательной корректировки каждая последующая корректировка цены аналога рассчитывается на основании результатов, полученных при предыдущей корректировке. Цкор=Цi(1+a1∆х1)×(1+ а2∆х2)…×(1+ аi∆хi).

Метод корреляционно-регрессионного анализа подразумевает наличие хорошей базы данных, при этом чем большее число факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем обширнее должна быть база данных.

Валовой рентный мультипликатор- это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. При его использовани выполняют 3 действия:

оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта; определение отношения цены продажи объекта сравнения к валовому доходу,исходя из недавних рыночных сделок; умножение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. ВРМ – максимально эффективны при анализе зем.ренты и эффективности земель разного целевого назначения.

Общая ставка капитализации - процентное отношение чистого операционного дохода к цене продажи. При его использовании выполняют 3 действия: отбирают аналогичные недавно проданные объекты со сходными потоками доходов, риском; делят чистый операционный доход на цену продажи и определяют общий коэффициент капитализации; делят чистый операционный доход оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации. Ск состоит из минимальной «безрисковой» составляющей и рисков в оцененном виде для данного вложения.

7. Макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости. Макроэкономические факторы оказывают существенное влияние на рынок недвижимости. Они олицетворяют собой, какие экономические условия складываются в стране. К ним относят: уровень инфляции в стране; совокупный валовой доход гос-ва; уровень доходов населения; индекс потребительских цен на услуги и товары; в каком состоянии находится платёжый баланс страны (взаимодействие внешних долгов и кредитов), торговый баланс страны; уровень занятости населения в производственной сфере. Украина кредитуется МВФ под 24%. Уровень инфляции закладывается ежегодно и составляет 7%, если же он превысит 10%, то происходит индексация.

2 Характеристика и физ признаки объктов недвижимости. Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:

Материальность. Международные стандарты оценки, давая определениенедвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней; стационарность;

физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых;

пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и число различных видов износа);

ограниченность предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);

долговечность (у недвижимости период использования значительно

продолжительнее, чем у других товаров); разнородность, уникальность и неповторимость;

ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидная)..

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка —

это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государственной власти и управления на основании существующего законодательства.

33. Влияние целевого назначения на величину рентного дохода. Целевое назначение — это цель, для которой может

использоваться недвижимая вещь (для земельного участка это установленный законодательством порядок, использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель). Рентный доход – доход, который можно получить с земли, как фактора с/х назначения, в зависимости от качества и места расположения земельного участка. В Украине земли по целевому назначению делят на 9 категорий: сельскохозяйственного назначения; жилищной и общественной застройки; природно-заповедного и прочего природоохранного назначения; оздоровительного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны. При этом, рассматривая земли с/х назначения, видим что земельные участки с/х назначения могут использоваться для ведения товарного сельскохозяйственного производства, для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции, для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота. Ключевым фактором определяющим величину получаемого дохода является урожайность: на землях различного целевого назначения этот показатель будет различным - на землях для ведения с/х производства он больше, на землях для выпаса скота меньше, т.е. величина рентного дохода будет больше или меньше соответственно.