26. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки. Документы, удостоверяющие права на земельные участки.

Важное значение для установления правового статуса земельного участка имеет государственная регистрация прав на землю.

Государственная регистрация земельных прав и сделок с землей – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В настоящее время государственная регистрация земельных прав и сделок с землей регламентируется рядом законодательных актов, в частности Гражданским кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на земельный участок может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства земельных прав и обременений этих прав.

В соответствии с законодательством объектами государственной регистрации являются:

1) Объекты недвижимости, к которым относятся, в частности: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2) Права на земельные участки: право собственности на земельный участок; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок с землей: договоры дарения земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе пожертвование; договоры ренты с передачей земельного участка под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды земельно го участка – на срок не менее 1 года; договоры субаренды земельного участка – на срок не менее 1 года; договоры безвозмездного срочного пользования – на срок не менее 1 года; договоры об ипотеке земельного участка и права аренды на земельный участок; договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

Действующим законодательством предусмотрен ряд принципиальных положений, которые необходимо учитывать в процессе государственной регистрации прав на землю:

Во-первых, земельный участок, как объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступает одновременно как объект природы, объект хозяйствования (пользования) и объект собственности в их триединстве, что влияет на его правовой статус, а также правовой режим владения, пользования, распоряжения земельным участком.

Во-вторых, в соответствии с законодательством земельные участки имеют четко определенное целевое значение. В пределах основного целевого назначения устанавливается всякий раз конкретное разрешенное использование земли, которое может быть изменено в установленном порядке.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, согласно Федеральному закону государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними” являются документы, подтверждающие регистрацию нрав (статья 9 указанного Федерального закона).

Согласно статьи 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Указанный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного е прав, об иных документах.

Проведенная государственная регистрация, возникновения и перехода нрав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (статья 14 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, отражающем содержание.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация, в том числе и прав на земельные участки, являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.