2. Модель нормативной денежной оценки земель населенных пунктов

Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов базируется на рентном подходе. В соответствии с Законом Украины "О плате за землю» нормативная стоимость является капитализированным рентным доходом с земельного участка.

В населенных пунктах рентный доход возникает, прежде всего, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам местоположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы.

В соответствии с «Методикой нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», нормативная денежная оценка земель населенных пунктов выполняется по формуле:

где Цн - нормативная стоимость квадратного метра земельного участка, (в гривнах);

В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнах),

Нп - норма прибыли (6%),

Нк - норма капитализации (3%);

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и т.п.);

Км - коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка.

Функциональный коэффициент Кф учитывает относительную прибыльность имеющихся в границах земельного участка видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель,

Коэффициент месторасположения Км — отражает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значения данного коэффициента предопределяется интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и вычисляется по формуле:

Км ⁼ Км1 × Км2 × Км3,

где Км1 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения — региональные факторы;

Км2 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) — зональные факторы;

Км3 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны — локальные факторы.

Итак, формула для выполнения нормативной денежной оценки может быть трансформирована таким образом:

Цн = Цнм ×Кф × Км2 × Км3,

где Цнм — базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнах), Цнм = 2В х Км1.

3. Особенности определения базовой стоимости земель населенного пункта

Основным элементом базовой стоимости земель являются затраты на освоение и обустройство территории населенного пункта. Информационной базой для их определения являются:

• данные государственной и ведомственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленные службами коммунального хозяйства,

• материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся городскими (поселковыми) службами, и опорного плана, выполненного в составе генерального плана развития населенного пункта.

Затраты на освоение и обустройство территории должны представляться в виде полной восстановительной стоимости затрат инженерной инфраструктуры.

Полная восстановительная стоимость — это сумма затрат, необходимых для воспроизведения основных фондов на момент оценки и определяется на основе их инвентаризации и переоценки соответственно действующему законодательству Украины. Исходные данные представляются в разрезе отдельных элементов инженерной инфраструктуры (табл. 1)

Таблица 1 - Исходные данные для определения затрат на освоение и обустройство территории

Элементы инженерной инфраструктуры	По состоянию на начало___ г.
	Натур. от.	Стоимость, грн.
1	2	3
Инженерная подготовка территории: устройство фундаментов усиленного типа, га; вертикальное планирование территории при нулевом балансе земляных работ, га; намыв грунта с близлежащей территории (или с подвозом на баржах), м3; устройство дренажей, га; берегоукрепление, км; строительство набережных, погон. м; устройство искусственных закрытых водоемов, м2 зеркала воды; противооползневые мероприятия, га планирование, террасирование, озеленение и благоустройство нарушеных территорий, га
Водоснабжение: главные сооружения (насосные станции, повышающие насосные станции, местные артезианские узлы), тыс. м3/сут.; магистральные сети, км
Канализация: главные сооружения (насосные станции, очистительные сооружения), тыс. м3/сут.; магистральные сети, км

Элементы инженерной инфраструктуры	По состоянию на начало___ г.
	Натур. от.	Стоимость, грн..
1	2	3
Теплоснабжение: главные сооружения (ТЕЦ, отопительные котельные), Гкал/сут.; магистральные сети, км
Газоснабжение: главные сооружения (ГРС,ГРП), ед.; магистральные сети, км
Электроснабжение: главные сооружения (распределительные пункты, трансформаторные подстанции), од.; магистральные сети (воздушные и кабельные), км
Внешнее освещение: магистральные сети, км
Телекоммуникации и связь: главные сооружения (АТС, телецентр, радиоузел), ед.; магистральные сети, км
Дождевая канализация: главные сооружения (станции перекачки, очистительные), тыс.м3/сут.; магистральные сети, км
Санитарная очистка (свалка, завод по переработке отходов), ед.
Зеленые насаждения, кладбища, га
Улично-дорожная сеть: магистральные улицы, км; жилые (промышленные) улицы, км; городские площади; мосты и путепроводы, ед.; туннели и подземные переходы, ед.
Городской транспорт: парки автобусные, машин; парки таксомоторные и маршрутные такси, машин; депо троллейбусные, машин; депо метрополитена, вагонов; депо трамвайные, вагонов; трамвайная сеть, км; контактная и кабельная сеть троллейбуса, км; сеть скоростного трамвая и фуникулера, км; тяговые подстанции, ед.; центральные диспетчерские станции, ед.; другие элементы транспорта, ед.

В случае отсутствия достоверных данных о восстановительной стоимости отдельных элементов инженерной инфраструктуры населенного пункта можно использовать Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений отдельных инженерно-коммунальных объектов (Сборники УПВС) Госстроя СССР. К данным из этих сборников применяются соответствующие коэффициенты индексации, учитывающие изменение цен на СМР и уровень инфляции.

Часто в процессе расчета восстановительной стоимости элементов инженерной инфраструктуры стоит вопрос о включение, или не включения отдельных сооружений в расчет. В первую очередь это касается инфраструктуры производственных предприятий, которые полностью или частично обслуживают селитебную застройку, а также тех объектов инфраструктуры, которые обслуживают населенный пункт, но территориально расположены за его пределами.

Если объект инженерной инфраструктуры (ТЭЦ, очистительные сооружения, насосная станция и т.п.) расположен в границах площадки производственного предприятия и обслуживает лишь производственные потребности данного предприятия, то такой объект вместе с соответствующими магистральными сетями в расчет не берутся. В случае, когда мощности объекта частично задействованы на потребности городской инфраструктуры (прежде всего для обслуживания селитебной застройки), часть восстановительной стоимости объекта вместе с магистральными сетями следует включать в расчет общей стоимости инженерно-коммунальной инфраструктуры населенного пункта. Доля (процент) устанавливается специалистами на основе изучения соответствующих данных, предоставленных предприятием.

Безусловно, в расчеты следует включать и объекты инженерно-коммунальной инфраструктуры, которые расположены за пределами населенного пункта. Если эти объекты и их магистральные сети обслуживают не один населенный пункт, а несколько, устанавливается доля (процент) для данного населенного пункта от общих затрат объекта. Такая доля может быть рассчитана экспертным путем на основе определения доли численности население данного населенного пункта.

Базой для вычисления затрат на освоение и обустройство в расчете на 1 кв. м является оценочная территория, которая равняется площади застроенной территории населенного пункта в установленных границах. Показатель площади застроенных земель может быть взят из формы Государственной статистической отчетности 6-зем (колонки 34-55, а также колонка 3 для строки 2.4 — сельскохозяйственные земли, предоставленные для личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий).

Таким образом, в территорию, которая принимается в расчет при определении базовой стоимости, следует включать следующие земли:

• жилой застройки;

• промышленности (кроме земель, занятых открытыми разработками, породными отвалами, шахтами);

• транспорта, связи (кроме земель магистральной железной дороги и аэропорта);

• технической инфраструктуры;

• коммерческого использования;

• общественного назначения;

• смешанного использования;

• отдыха;

• занятые текущим строительством;

• зеленые насаждения общего пользования;

• улицы, набережные, площади;

• кладбища;

• гидротехнические сооружения,

• а также: приусадебные участки (рекомендуется выходить из расчета не больше шести соток на участок), предоставленные гражданам.

В территорию, которая не берется в расчет при определении базовой стоимости, следует включать:

• сельскохозяйственные земли (кроме приусадебных участков);

• земли лесов и других лесопокрытых площадей;

• открытые земли;

• водные акватории;

• земли магистральной железной дороги и аэропорта;

• земли, занятые открытыми разработками, породными отвалами, шахтами.

Следующим элементом для определения базовой стоимости земель населенного пункта является региональный коэффициент Км1, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Значение коэффициента Км1 является произведением коэффициентов, которые учитывают:

• административный статус населенного пункта и его место в системе расселения Украины (табл. 1.2. «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов»);

• вхождение в пригородную зону больших городов (табл. 1.3);

• наличие у населенного пункта статуса курорта (табл. 1.4.);

• вхождение в зоны радиационного загрязнения (табл. 1.5.);

Основанием для отнесения населенного пункта к курортному, или вхождение в зону радиационного загрязнения, и применения соответствующего коэффициента являются соответствующие Постановления Кабинета Министров Украины.

Основанием для отнесения населенного пункта к пригородной зоне больших городов является соответствующие градостроительные проекты (генеральный план с проектом пригородной и зеленой зон), разработанные по большим городам.

В сведенном виде все составные регионального коэффициента и его совокупное значение в разрезе отдельных населенных пунктов Украины приводятся в работе "Обоснование региональных коэффициентов, которые характеризуют местоположение населенных пунктов Украины в системе расселения и производства", которая выполнена Институтом "Гипроград" в 1997 году в соответствии с Указом Держкомзема Украины.

Для примера осуществим расчет совокупного регионального коэффициента Км1 для нескольких населенных пунктов Украины.

1. Город Феодосия. Км1=3,5 (1,4 для города республиканского подчинения с населением 85 тыс. человек, центр межрайонной системы расселения х 2,5 для города - курорта на Юго-Восточном побережье Крыма).

2. Город Коростень Житомирской области. Км1=1,12 (1,4 для города областного значения с населением 66 тыс. человек, центр межрайонной системы расселения х 0,8 для города, который попадает в зону гарантированного добровольного отселения).

3. Город Ирпень Киевской области. Км1 =2,835 (1,4 для города областного значения с населением 94 тыс. человек вместе с административное подчиненными населенными пунктами, центр межрайонной системы расселения х 1,5 для города, который расположен в пригородной зоне города Киева х 1,5 для других курортных населенных пунктов х 0,9 для города, который попадает в зону усиленного радиоэкологического контроля).