5.2 Функциональный коэффициент

Теперь рассмотрим вопрос относительно определения коэффициента функционального использования земельного участка (Кф), значения которого для земель разной категории приводятся в табл. 1.1 „Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов”. Функциональное использование земельного участка определяется на основе данных земельно-кадастровой документации.

Часто возникают вопросы относительно порядка применения коэффициента Кф для земельных участков разных категорий. Прежде всего, это относится к землям смешанного использования. Коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования (включая земельные участки с долей земель сельскохозяйственного использования) определяется как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования.

Пример. Земельный участок площадью 1000 м² состоит из земель промышленности (30%), коммерческого использования (20%), транспорта и связи (40%) и зеленых насаждений общего пользования (10%).

Кф этого участка рассчитывается:

[(30 ×1,2) + (20 ×2,5) + (40 ×0,8) + (10 ×0,5)]:100 = 1,23

Отдельного внимания заслуживает оценка земельных участков сельскохозяйственного использования. В соответствии с „Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов”, земли сельскохозяйственного использования оцениваются по величине дифференциального рентного дохода, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году, с учетом особенностей почвенного покрова.

Поскольку на землях населенных пунктов почвенные обследования, как правило, не проводились, информация относительно их почвенного покрова (карты почв, экспликации агропроизводственных групп почв) почти отсутствует. Осуществить почвенные съемки в ограниченный срок выполнения земельно-оценочных работ, учитывая большое количество населенных пунктов и большие площади необследованных земель, невозможно. Решение проблемы состоит в создании ориентировочных почвенных карт путем применения имеющихся соответствующих карт территорий близлежащих к населенным пунктам, а также некоторых вспомогательных материалов (топокарт, фото планов) – методом экстраполирования.

Рассмотрим несколько примеров нормативной денежной оценки земельных участков разного функционального использования.

5.3 Примеры нормативной денежной оценки отдельных земельных участков

Пример 1. Нормативная денежная оценка земельного участка промышленного предприятия

Промышленное предприятие (металлургический комбинат) расположено в границах экономико-планировочной зоны, которая имеет значение коэффициента Км2=2,13. Площадь участка — 10 433 384 м². Базовая стоимость территории города, в котором расположен комбинат, составляет 64,74 грн./м². Нормативная стоимость земель комбината с учетом коэффициента Км2 будет равняться 137,90 грн./м².

Согласно схеме проявления локальных факторов оценки, территория комбината находится в зоне пешеходной доступности общественного центра (К = 1,12), в зоне магистрали повышенного гградоформирующего значения (К = 1,10), а также имеет подъездной железнодорожный путь (К = 1,05), расположено на намывной территории (К = 1,05). Участок комбината примыкает к улице с твердым покрытием, имеет централизованные водо-, газо-, и теплоснабжение и канализацию. Факторы, которые снижают ценность земельного участка, отсутствуют.

Таким образом, из общего количества локальных факторов, которые имеют влияние при денежной оценке земельного участка, мы используем четыре. Совокупный локальный коэффициент Км3 будет составлять:

Км3 = 1,12 × 1,10 × 1,05 × 1,05 = 1,358.

Данный участок относится к категории "Земли промышленности" и имеет коэффициент Кф = 1,20. Теперь мы можем выполнить расчет полной нормативной стоимости 1 м2 территории комбината. Она будет составлять:

Цн = 137,9 грн. × 1,358 × 1,20 = 224,72 грн.

Нормативная стоимость всего земельного участка площадью 10 433 384 м² (1043,38 га) составит:

224,72 грн/м²×х 10 433 384 м² = 2344,59 млн. грн.

Пример 2. Нормативная денежная оценка земельного участка санатория-профилактория

Земельный участок санатория-профилактория расположен в границах экономико-планировочной зоны, которая имеет значения коэффициента Км2= 2,05. Площадь земельного участка -37 800 м². Базовая стоимость территории города, в котором расположен санаторий-профилакторий составляет 64,74 грн./м². Нормативная стоимость земельного участка с учетом коэффициента Км2 будет равняться 132,72 грн. за 1 м².

Согласно схеме проявления локальных факторов оценки видно, что территория санатория-профилактория находится в зоне пешеходной доступности общественного центра (К = 1,12), в пешеходной доступности от парка (К = 1,05), в зоне магистрали повышенного градоформирующего значения (К = 1,10). Участок примыкает к улице с твердым покрытием, имеет централизованные водо-, газо-, теплоснабжение и канализацию. Из факторов, которые снижают ценность земельного участка, присутствует один: участок имеет уклон поверхности больше 15% (К = 0,90).

Таким образом, из общего количества локальных факторов, которые имеют влияние на земельный участок санатория-профилактория, мы используем четыре:

Км3 = 1,12 × 1,10 ×1,05 ×0,90 = 1,164.

Данный участок относится к категории „Земли рекреации” и имеет коэффициент Кф=0,5.

Теперь мы можем определить полную нормативную стоимость 1 м² земельного участка санатория-профилактория. Она будет составлять:

Цн = 132,72 грн. ×1,164 × 0,5 = 77 243 грн.

Нормативная стоимость всего земельного участка площадью 37 800 м² (3,78 га) составит:

77,243 грн./м² × 37800 м² = 2 919 795,4 грн.

Пример 3. Нормативная денежная оценка земельного участка, который находится в собственности гражданина Петренко.

Земельный участок расположен в границах экономико-планировочной зоны, которая имеет значение коэффициента Км2 = 1,10. Базовая стоимость 1 м² территории поселка, в котором расположен земельный участок, составляет, в соответствии с нормативной денежной оценкой, 14,0 грн.

Площадь приусадебного участка равняется 2000 м², в том числе под застройкой 200 м², а другая территория — это сельскохозяйственные угодья, из которых 1700 м² — пашня, а 100 м² — многолетние насаждения.

Согласно проведенной оценке локальных факторов установлено, что участок расположен в зоне магистрали повышенного градоформирующего значения (К = 1,10), в зоне пешеходной доступности к парку (К = 1,05) и в санитарно-защитной зоне (К = 0,95). Земельный участок примыкает к улице с твердым покрытием, обеспечен централизованным водо-, тепло-, газоснабжением и канализацией.

Таким образом, из общего количества локальных факторов, которые имеют влияние на земельный участок, мы используем три. Совокупный локальный коэффициент Км3 будет составлять:

Км3 == 1,10 ×1,05 ×0,95=1,10.

Данный участок относится к категории "Земли одноэтажной застройки" и имеет коэффициент Кф = 1,0.

Полная нормативная стоимость 1 м² земельного участка под застройкой составляет:

Цн == 14,0 × 1,10 × 1,10 × 1,0= 16,94 грн.

В соответствии с нормативной денежной оценкой сельскохозяйственных земель поселка, нормативная стоимость 1 га пашни составляет 8800 грн., а 1 га многолетних насаждений — 8492,0 грн. (шифр агрогруппы 53 г).

Нормативная стоимость всего земельного участка составляет 4 968,92 грн., в т.ч.:

• застройки – 3 388 грн. (16,94 × 200 м²);

• пашни – 1 496,0 грн. (1700 м² /10000 м²× 8800 грн./га);

• многолетних насаждений — 84,92 грн. (100 м² /10000 м² × 8492 грн./га).