4.2 Методы определения зонального коэффициента Км2

Существуют четыре метода определения зонального коэффициента и его составных:

1. стоимостный;

2. функциональный;

3. социологический;

4. экспертный.

Рассмотрим каждый из них.

1. Стоимостный метод базируется на переведение действия каждого из факторов, которые влияют на качество территории, в определенную сумму денег. Транспортно-функциональное удобство оценивается через потери производства за счет транспортной усталости при передвижении; экологическое качество — через потери населения и производства через отрицательное влияние отдельных санитарно-гигиенических ингредиентов; социальная привлекательность — через повышение производительности труда за счет эстетичного удовлетворения и т.п.

Этот метод активно развивался в работах С. Кабаковой и в свое время широко применялся при оценке разных населенных пунктов СССР. Однако, на сегодня, из-за сложности сбора информации о стоимости отдельных факторов в границах оценочных единиц, а также некорректности оценки некоторых из них, этот метод не применяется.

2. Функциональный метод является одним из главных при осуществлении пофакторной оценки территории. В основу метода положена оценка каждого из факторов по его функциональным показателям — плотность, отдаленность, возможность наращивания потенциала, связанность и т.п.

Функциональный метод широко применялся в Украине всеми разработчиками комплексной экономической и денежной оценки земель и сейчас является обязательным при оценке территории больших, крупных и крупнейших городов. Существует специфика применения этого метода при оценке разных факторов оценки.

Оценка транспортно-функционального удобства территории (доступность к центру населенного пункта, концентрированных мест приложения труда, центров обслуживания, основных мест отдыха).

Качество территории любого оценочного района определяется, прежде всего, удобством его размещения по отношению к другим участкам населенного пункта. Определенная абстрактность понятия удобства в данном случае конкретизируется функциональной "нагрузкой" районов города.

Главными городскими функциями, как известно, является жилая, культурно-бытовая, рекреационная и функция обеспечения население местами приложения труда. Именно расположение района относительно объектов, которые обеспечивают эти функции, и определяет уровень удобства его размещения в городе.

Этот уровень предопределяется двумя факторами: с одной стороны, он зависит от затрат времени на передвижение людей из одного района к объектам, расположенных на территории других районов, а с другой стороны — определяется наличием этих объектов в самом районе. Уровень удобства может быть математически оценен с помощью формулы Стюарта, или формулой, которая отображает закономерности тяготения и распределение передвижений во времени. Конечным результатом определения уровня транспортно-функционального удобства оценочных районов является интегральный индекс S_i.

Оценка экологического состояния территории является одним из главных факторов, который определяет ценность отдельных участков территории города. Его оценка осуществляется на основе определения концентрации (интенсивности действия) того, или другого загрязнителя окружающей среды и отображает экологическое качество территории оценочных районов.

Экологическое состояние территории отдельных участков города может быть выражено интегральным индексом Еі, который аккумулирует в себе показатели действия разных экологических факторов на качество территории. Основными среди них можно назвать: уровень загрязнения воздух, акустическое, электромагнитное и радиационное загрязнения территории, загрязнения воды и грунта.

Оценка инженерно-инфраструктурного обеспечения территории базируется на изучении условий обеспечения оценочных районов объектами инженерной инфраструктуры, или (в случае их отсутствия) возможности подключения производственных или других объектов района к городским инженерно-инфраструктурным сетям. Оценка проводится по отдельных составным частям инженерной инфраструктуры с определением на конечном этапе интегрального индекса инженерно-инфраструктурные обеспечения Ui оценочных районов.

Оценка функционально-планировочных качеств территории. Функционально-планировочные качества территории населенного пункта (планировочная структура, функциональное использование, плотность застройки и население) учитываются, как правило, на стадии земельно-оценочного районирования населенного пункта. В то же время, в отдельных случаях возникает необходимость дополнительного изучения данного фактора. С этой целью определяется интегральный индекс функционально-планировочной неоднородности территории Кі. Этот индекс является интегрирующим произведением нескольких коэффициентов, которые определяют индекс.

• плотности населения і-го оценочного района;

• плотности дневного населения і-го оценочного района;

• плотности застройки і-го оценочного района;

• планировочной неоднородности территории і-го оценочного района.

3. Социологический метод является одним из наиболее корректных при пофакторном анализе качества территории оценочных районов. В то же время он является наиболее дорогим, поскольку требует проведения адресного социологического опрашивания жителей оценочных районов. Этот метод целесообразно применять при денежной оценке крупных и крупнейших городов.

Суть социологического метода состоит в определении с помощью специальной социологической анкеты отношения жителей города к каждому из факторов. Для определения общего количества респондентов и "слепой" выборки их адресов используется специальная методика. Оценка осуществляется по 5-балльной или 10-балльной шкале и потом обобщается методами математической статистики На выходе мы получаем комплексный индекс ценности территории населенного пункта.

4. Экспертный метод является наиболее распространенным среди методов нормативной денежной оценки. Он базируется на оценке группой экспертов, которые хорошо знают условия населенного пункта. Количество экспертов должно быть кратным балльной шкале, по которой проводится оценка факторов (не меньше 5 при 5-балльной и не меньше 10 при 10-балльной).

Экспертная анкета мало чем отличается от анкеты, которая применяется в социологической оценке. Вопросы касаются оценки транспортно-функционального удобства оценочного района, уровня он инженерного обеспечения, экологического состояния, социально-градостроительной привлекательности среды, уровня обеспеченности учреждениями социальной инфраструктуры, разнообразием мест приложения труда, инженерно-геологических условий (табл. 2).

Таблица 2