4.3 Взвешивания факторов при определении комплексного индекса ценности территории
Конечно, вес каждого фактора, который определяется при выполнении нормативной денежной оценке, будет разным и зависит, прежде всего, от особенностей данного населенного пункта. Поэтому, независимо от избранного метода оценки зональных факторов, проводится их взвешивание.
Есть несколько методов взвешивания (применения формулы Кобба-Дугласа, экспертное взвешивание, регрессионный анализ результатов социологического опрашивания и т.п.). Выбор метода взвешивания зависит от возможностей авторского коллектива. Конечным результатом пофакторной оценки является комплексный (интегральный) индекс ценности оценочного района Іі.
Рассмотрим взвешивание разных факторов оценки, которое выполнялось при оценке г. Бровары. Было определено четыре группы факторов (транспортно-функциональное удобство, экологическое состояние, инженерно-инфраструктурные обустройства, социально-градостроительная привлекательность). Каждую из этих групп оценили, в результате чего получили четыре индекса (Sі — транспортно-функциональное удобство расположения оценочных районов, Еі — экологическое состояние, Uі — уровень обеспечения инженерной инфраструктурой и Сi — уровень социально-градостроительной привлекательности). Теперь, для расчета интегрального индекса Іі необходимо усреднить четыре индекса, предварительно взвесив их. Для взвешивания частичных индексов было привлечено десять экспертов, в том числе главный архитектор города, его заместитель, заместитель городского председателя, авторы проекта из Института "Днипромисто". Каждый из экспертов определил процент, который может составлять, по его мнению, данная группа факторов в общей оценке города. После этого мнения экспертов были усреднены, в результате чего получили:
транспортно-функциональное удобство — 33 %;
экологическое состояние — 23 %;
инженерно-инфраструктурные обустройства — 26 %;
социально-градостроительная привлекательность — 18 %.
После этого мы получили возможность определить индекс Іі для каждого из i-тых оценочных районов в г. Бровары по формуле:
Іі =[(Sі×33)+(Еі×23)+(Uі×26)+(Сi×18)]: 100.
Следующей стадией экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны. При объединении оценочных районов в зоны учитывалось действие трех факторов:
1. Смежность районов
2. Преимущественно однотипное функциональное использование
3. Близость значений комплексного индекса ценности территории (величины индексов отдельных оценочных районов не должны значительно различаться между собой).
Значения зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определяется, как средне взвешенное индексов Іі оценочных районов, которые входят в эту зону (по доли площади района).
Пример: Рассмотрим весь алгоритм выделения экономико-планировочных зон и расчета зонального коэффициента для каждой из них на примере нормативной денежной оценки города Черкассы (рис.2.).
В процессе выполнения нормативной денежной оценки города было выделено 136 оценочных районов, каждый из которых имеет четкие планировочные границы. Средняя площадь одного оценочного района составляет 57,0 гектаров.
После выполнения соответствующих расчетов с применением комбинированного метода было получено значение комплексного индекса ценности территории Іі для каждого оценочного района. Возникает задача объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны. Исходя из действия приведенных выше трех факторов, 135 оценочных районов было объединено в 39 экономико-планировочных зон. В отдельную 40 зону выделена полоса отвода магистральной железной дороги.