3. Этапы процесса оценки объектов недвижимости

Процесс оценки — это систематический подход к решению по­ставленной, четко сформулированной задачи определения требуемо­го вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оцен­ки, и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оценивае­мого объекта.

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Стадия 1 . Определение проблемы .

• Этап 1. Идентификация объекта.

• Этап 2. Определение даты оценки.

• Этап 3. Формулирование цели оценки.

• Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Стадия 2 . Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

• Этап 1. Предварительный осмотр объекта.

• Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов.

• Этап 3. Определение исходной информации и ее источников.

• Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

• Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.

Стадия 3 . Оценка стоимости объекта недвижимости.

Стадия 4. Согласование.Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта.

Стадия 5 . Отчет об итоговой оценке стоимости

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

3. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некото­рых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с уче­том всех видов износа и устаревания; к полученной сумме добавляет­ся рыночная стоимость участка земли. Затратный подход в оценке недвижимости реализуется единственным одноименным методом.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре этапа:

1. оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;

2. вычет накопленного улучшениями износа;

3. оценка стоимости земельного участка;

4. суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

Затратный подход не следует применять

• для оценки зданий, име­ющих историческую ценность;

• когда оценивается старое здание с чрез­мерным физическим износом;

• когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений. Для реализации первого этапа в затратном подходе существуют четыре основных метода оценки стоимости восстановления (замеще­ния) улучшений: сметный, индексный, сравнительной единицы, поэле­ментный. Износ (или устаревание) — это потеря стоимости объектом, обус­ловленная самыми разными причинами. При затратном подходе из­нос используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Функциональное устаревание — потеря стоимости из-за несоот­ветствия объекта современным требованиям рынка (неудачная пла­нировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Функциональный износ в отечественной практике именуется часто «моральным» износом, однако следует устранить этот термин из оби­хода оценщика.

Экономическое (внешнее) устаревание — снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внеш­ней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения факторов спроса и предложения, обострение конкуренции, изменение цен на энергоносители, ограни­чительные правительственные меры и акты, негативное изменение экономического окружения — ситуса: постройка рядом с объектом аэропорта, завода, скоростной магистрали, и т.п.).

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Определение стоимости земельного участка рассматривается с по­зиций его доступности для наиболее эффективного использования. Существует шесть методов оценки стоимости земельных участков:метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод остатка для земли; метод предполагаемого использования; метод капитализации земельной ренты.