Тема 4 Сделки с недвижимостью в системе договорных отношений в рф (4часа)

Лекции 4-5

План

1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

2. Виды действительных сделок с недвижимостью.

3. Система договоров по сделкам с недвижимостью.

4. Особенности и стадии исполнения сторонами договорных обязательств.

5. Изменение и расторжение договора.

6. Содержание и основные направления риэлтерской деятельности.

Литература:

1. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости :учебное пособие /Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.:КНОРУС, 2009.–304 с. (Глава 4 С.102-118)

1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделка — действие физического или юридического лица, направ­ленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки — подписание документов о действиях, на­правленных на установление, изменение или прекращение правоот­ношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковс­ких документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

В зависимости от признаков, положенных в основу классифика­ции, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно под­разделить на ряд видов.

По законности содержания:

• действительные (как юридический факт)

• недействительные — не соответствующие требованиям зако­на.

Недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспо­римые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.

Основаниями для признания недействительной сделки по прива­тизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются:

• различного рода наруше­ния правил проведения конкурса или аукциона,

• наличие сговора о за­нижении цены,

• получение покупателем незаконных льгот,

• нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановле­ние прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде де­нежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла; одностороннюю, когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.

2. Виды действительных сделок с недвижимостью

Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, залог, наследо­вание, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоян­ное пользование, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация.

Аренда — это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях.

Мена — передача в собственность другой стороне товара в об­мен на другой.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение, прежде всего в отношении остаю­щихся в собственности государства акций приватизированных пред­приятий.

Безвозмездное пользование имуществом. Современное зако­нодательство предоставляет широкие возможности заключать до­говора безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а тот в свою очередь обя­зуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была полу­чена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловлен­ном договором.

Страхование имущества производится на случай его утраты (ги­бели), недостачи или повреждения. Обязательное условие имущественного страхования — наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор не­действителен.

Купля-продажа — это сделка, в которой продавец обязуется пере­дать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется при­нять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодатель­ство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность платель­щика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержа­ние с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.