Тема 8 Ипотека как особая форма кредитования недвижимости

Лекция 13-14

План

1. Понятие ипотеки и краткая история и ее происхождения

2. Понятие о залоге. Классификация залогов

3. Ипотечный кредит: понятие, классификация, функции

Литература:

1. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости :учебное пособие /Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.:КНОРУС, 2009.–304 с. (Глава 8 С.229-249)

1. Понятие ипотеки и краткая история ее происхождения

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Советский Энциклопедический словарь дает следующее определение: «Ипотека (от греч. hypotheke) — залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды».

Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ «О 3алоге»:

«Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения ил иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».

История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавид не в VI в. до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под зал разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме.

По мере расширения круга участников имущественных отноше­ний в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения возникли между лицами, которые все меньше и меньше знали друг о друге. Все реже кредитор мог быть уверен в том, что должник спосо­бен и намерен уплатить долг. Иными словами, должнику все труднее становилось добиться доверия — получить кредит, который бы носил личный характер. Для получения кредита должник стал вынужден предназначать для кредитора определенное имущество, реализовав ко­торое кредитор смог бы погасить задолженность. Определяющим ус­ловием для предоставления кредита стала ценность имущества, пред­назначенного кредитору для указанных целей, кредит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер.

2. Понятие о залоге, классификация залогов.

Впервые понятие «ипотека» было введено Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге). Впоследствии первая часть ГК РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества, рассмотрев их как идентичные, тождественные понятия.

Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц.

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соот­ветствии с законодательством России может быть отчуждено залого­дателем, а также ценные бумаги и имущественные права.

Залог товара в обороте (он же залог с переменным составом) оз­начает, что заемщик вправе реализовать заложенные ценности при условии одновременного погашения определенной части задолженно­сти или замены выбывающих товаров другими, соответствующими данному виду кредитования ценностями на равную или большую сум­му. Заемщик обязан обеспечить соответствующий учет и хранение за­ложенных ценностей и несет за это ответственность.

Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перера­батывать в своем производстве заложенное сырье, материалы, полу­фабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовую продукцию и товары отгруженные.

Залог недвижимости (ипотека) — это залог предприятий, строе­ний, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связан­ных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими.

Залог с оставлением предмета залога у залогодержателя (второй вид) (иначе называемый закладом) — наиболее предпочтительный вид залога в банковской деятельности, особенно если в качестве предмета залога предлагается имущество, которое не является недвижимостью, или имущество, передача которого в залог не требует государственной регистрации в соответствии со ст. 11 Закона о залоге. Это объясняется тем, что при передаче имущества во владение залогодержателю (бан­ку) последний может осуществлять наиболее действенный контроль за состоянием данного имущества и, кроме того, у банка больше гаран­тий относительно возможности погашения выданного им кредита за­емщику.

Твердый залог в классическом виде предусматривает передачу то­вара и другого имущества банку и хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под замком и охраной банка. Ценности, принимаемые в заклад, должны отвечать таким требова­ниям, как легкая реализуемость, возможность их страхования и дли­тельного хранения, а также осуществления банком контроля за ними.

На западе такую функцию для банков выполняют специальные организации — складские компании. В этом случае они выписывают складские квитанции, которые и служат обес­печением ссуды. Банки предпочитают складские квитанции без пра­ва передачи, которые выписываются на банк и позволяют им осуще­ствлять более надежный контроль за обеспечением кредита, а в случае невозврата последнего дают право на изъятие ценностей со склада.

Залог прав — это новая для России форма заклада и пока недо­статочно отработанная в законодательном отношении.

Получение предмета залога в заклад, помимо необходимости обеспечить его надлежащее хранение, налагает на залогодержателя (банк) и другие дополнительные обязанности. Так, залогодержатель обязан например, направлять отчет об использовании предмета залога в интересах залогодателя, если это предусмотрено договором; не замедлительно возвратить заклад залогодателю после исполнения им обеспеченного закладом обязательства.

Особенности договора ипотеки

Договор о залоге является юридическим документом, который составляется отдельно от того обязательства, которое обеспечивается залогом.

Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме.

Договор о залоге (ст. 12 Закона о залоге) считается недействитель­ным, если не соблюдены вышеперечисленные условия.

Для некоторых видов договоров установлено обязательное нота­риальное удостоверение. Договор о залоге также подлежит нотари­альному удостоверению. Однако по соглашению сторон нотариально может быть удостоверен любой заключаемый ими договор, а соответ­ственно и договор о залоге, обеспечивающий выполнение основного договора.

Для некоторых видов имущества, передаваемых в залог, установ­лена обязательная государственная регистрация залога.

К видам имущества, по которым при передаче в залог требуется регистрация, относятся прежде всего недвижимое имущество и авто­мобильный транспорт.

Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахож­дения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объек­та. Переход права собственности или полного хозяйственного веде­ния на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистриро­вана ипотека.

Субъектами договора ипотеки (как и договора залога вообще) мо­гут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.