5.Понятие собственности в экономическом и юридическом смысле.

Под собственностью в экономическом смысле подразумеваются сложившиеся фактически на деле отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию материальных и нематериальных благ.

Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые уста­навливает государство в обязательном порядке для всех граждан.

В каждом экономическом отношении собствен­ности имеются две стороны: субъект (собствен­ник) и объект (имущество).

В соответствии с этим система экономических отношений собственности включает следующие элементы:

а) присвоение фак­торов и результатов производства;

б) хозяйственное использо­вание материальных и иных средств;

в) получение дохода от собственности.

При определении собственности в юридическом смысле выявляются субъекты права собственности и объекты их гражданских прав.

В законодательном порядке субъектами права собственности являются:

а) гражданин (физическое лицо);

б) юридическое лицо;

в) государство и муниципальные образования.

В законодательстве особо выделяются объекты гражданских прав. К ним относятся: недвижимое имущество; движимые вещи; интеллектуальная собственность.

После того как государство законодательно урегулирует имущественные отношения между указанными лицами, они наделяются правом собственности. Это право включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

6 Затратный подход к оценке недвижимости.

При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта оценки, т.е. его себестоимость. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Методы затратного подхода подразделяются на три группы:

1) методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа;

2) методы, опирающиеся на расчет себестоимости;

3) методы моделирования статистических зависимостей затратного типа.

При описании применения затратного подхода необходимо:

• обосновать выбор методов (метода) определения стоимости в рамках затратного подхода;

• обосновать определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения затрат;

• обосновать определение накопленного износа объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения накопленного износа;

• описать расчеты стоимости объекта оценки на основе затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки и накопленного износа объекта оценки.

7 Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При использовании доходного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект в процессе эксплуатации.

При описании применения доходного подхода необходимо:

• обосновать выбор методов (метода) определения стоимости в рамках доходного подхода;

• описать процедуры прогнозирования ожидаемых доходов (в том числе, их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;

• обосновать вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов (метода) определения рисков;

• описать расчеты стоимости объекта оценки на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.

Доходный подход реализуется в методах:

1) чистых дисконтированных доходов;

2) прямой капитализации дохода;

3) равноэффективного функционального аналога.