Лекция 3 Кадастровая оценка объектов недвижимости

Процесс развития крупных городов в современных условиях характеризуется непрерывным повышением интенсивности использования их территорий, повышением социальных стандартов жизни населения и соответствующей трансформацией структуры экономики города. Реализация этого процесса не может происходить беспрепятственно. Создание бездефицитного бюджета города, проведение земельной и коммунальной реформы могут осуществляться различными путями, выбор которых невозможен без экономической (кадастровой) оценки городских земель. При этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки затрат на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений городских земель, перепрофилирование промышленных зон и социально-экономические результаты освоения городских земель, формирования рыночной стоимости земельных участков или прав на их коммерческое использование.

Несмотря на значительное число разработок в данной области применение общепринятых принципов, подходов и методов оценки недвижимости в странах с развитой экономикой требует тщательного анализа и адаптации применительно к кадастровой оценке городских земель в условиях переходной экономики.

В настоящее время модифицированы основные принципы и методы кадастровой оценки городских земель, с учетом особенностей развития земельного рынка, основными из которых в условиях переходного периода к рыночной экономике являются:

• специфика финансирования простого и расширенного воспроизводства системы улучшений городских земель, которое осуществляется за счет бюджетных и внебюджетных городских источников;

• несовершенство нормативно-правовой базы, отсутствие ряда институтов и др.

В связи с этим, в основе создания системы кадастровой оценки земель лежат следующие основные принципы:

• городские земли являются собственностью всех жителей города, земельные участки в городе предоставляются под коммерческие цели на правах аренды;

• городская земля является пространственным базисом для размещения строительства и функционирования всех видов экономического производства и жизнедеятельности человека;

• кадастровая оценка городских земель по своей экономической природе включает в себя расчет затратной и рентной составляющей городских земель;

• затратная составляющая отдельных городских территорий определяется как справедливо установленная доля от общей стоимости затрат на простое и расширенное воспроизводство всей системы улучшений городских земель, приходящаяся на данную часть городской территории или конкретный земельный участок;

• рентная составляющая отражает сравнительную ценность городских территорий по транспортной доступности к центру города, социальным, природным и др. факторам, обеспечивающим определенные социально-экономические преимущества, которые возникают за счет местоположения земельного участка на территории города.

При проведении кадастровой оценки городских земель используют следующие методы, разработанные с учетом особенностей формирования земельного рынка:

• метод оценки по сопоставимым продажам (метод сравнения аналогов),

• затратный метод;

• метод соотнесения (переноса);

• метод экстракции;

• метод капитализации земельной ренты (метод развития);

• метод остатка для земли;

• метод на основе анализа и соотнесения денежных потоков.

Нормативно-правовой статус кадастровой оценки земель обеспечивается следующими действиями:

1. В основе определения кадастровой стоимости городских земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений.

2. Основой для проведения кадастровой оценки является Государственный земельный кадастр, который содержит достоверные, имеющие правовую силу сведения и документы о землях всех категорий, земельных участках, их распределении по землепользователям и арендаторам, количественных и качественных характеристиках земель, и другие данные, предусмотренные действующей нормативной базой.

3. Исполнительными и законодательными органами принимаются решения по регулированию и проведению кадастровой оценки земель, включая принятие законодательных и иных нормативных актов, а также методических документов по кадастровой оценке земель, утверждение результатов территориально-экономического зонирования, утверждение базовых ставок земельных платежей.