Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом. В настоящий момент она регламентируется Методическими рекомендациями по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития №145 от 4 июля 2005 года.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь – земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель выполняется на основе единых методических подходов в два этапа:

• первый этап (межрегиональная оценка земель) – определение удельных показателей кадастровой стоимости в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

• второй этап – определение удельных показателей кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации в границах административных районов и землевладений (землепользований).

На 1 этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий состоял в дифференциации представленных базовых нормативов по объектам оценки (землевладениям, землепользованиям и административным районам) в зависимости от плодородия почв, их технологических свойств и местоположения объектов оценки.

Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями, осуществляется в следующем порядке:

1. Определение интегральных значений показателей земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;

2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости, земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;

3. Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями.

1. Для определения кадастровой стоимости ЗУ используются следующие интегральные показатели:

• по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл).

• по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков.

• по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Основной показатель, влияющий на кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий – это плодородие почв, количественные показатели которого зафиксированы в шкале бонитировки почв (балл бонитета почв – Б_i). Но кадастровая стоимость согласно Правилам оценки определяется не по плодородию, а по доходу, получаемому с 1 га сельскохозяйственных угодий.

Балл бонитета i-го земельного участка (Б_i) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го земельного участка (Б_ji) на их площади (S_ji):

n n Бi = Бji × Sji :  Sji , j=1 j=1

(3.1)

При кадастровой оценке учитывались также технологические свойства сельскохозяйственных угодий: энергоемкость почв или сопротивление почв обработке, которое зависит в основном от механического состава; размер полей и их конфигурация, т.е. контурность; рельеф (средняя крутизна склонов); каменистость; средняя удаленность полей от хозяйственного центра. В результате по объектам оценки рассчитываются интегральные показатели технологических свойств – индексы технологических свойств (И_тi). Лучшие сельскохозяйственные угодья имеют И_тi =1,00

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

• энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

• рельефа;

• каменистости;

• контурности;

• удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

• высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости – 100; оценка рельефа и каменистости – 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Для расчета интегрального показателя местоположения объекта оценки – эквивалентного расстояния (Э_рi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Г_i) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р₁, Р₂, Р₃).

Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I класс груза – принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа – 1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m ЭРi =  ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) :  ГjКj , j=1 j=1

(3.2)

где ЭР_i – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

Г_j – объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

К_j – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

2. Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает:

1) дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2) определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий;

3) расчет удельных показателей кадастровой стоимости

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = ( Вi – Зi Но ) + Д Ртi + Д Рмi

(3.3)

где Р_i – дифференциальный рентный доход i - го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

В_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

З_i – затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(В_i – З_iН_о), ДР_тi и ДР_мi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (В_i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

Вi = (Во : Бо) × Бi ,

(3.4)

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Б_о и Б_i – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i –го объекта государственной кадастровой оценки.

Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (З_i) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо (1 – Дзу) + Зо × Дзу × (Бi : Бо),

(3.5)

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (ДР_тi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

ДРтi = Зо × Но × Дзт × (1 – Итi : Ито),

(3.6)

где И_тi и И_то – индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (DР_мi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С_о, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С_i, руб/га):

DРмi = (Со – Сi) × Но;	(3.7)
Со = Эро × Т × Го ;	(3.8)
Сi = Эрi × Т × Гi ,	(3.9)

где Э_ро и Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

Г_о и Г_i – внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий – 12 руб/га.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте – 12 руб/га.

3. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равный 33 годам.