Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в зависимости от их разрешенного использования.

В общем случае, расчет кадастровой стоимости земельных участков данной категории включает:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов; он должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Порядок расчета зависит от разрешенного использования земель, в этой связи осуществляется разделение на несколько условных групп. К первой относят земельные участки, предназначенные для размещения:

• домов многоэтажной жилой застройки и индивидуальной жилой застройки;

• гаражей и автостоянок;

• дачных, садоводческих и огороднических объединений;

• объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

• гостиниц;

• административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

• объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

• производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

• электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Для данной группы участков, расчет кадастровой стоимости осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

• определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• сбор сведений о значениях факторов стоимости;

• группировка земельных участков;

• сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

• построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

• расчет кадастровой стоимости.

Состав факторов стоимости определяется и обосновывается для каждого вида разрешенного использования на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для каждой сформированной группы осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

• цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

• цены предложения (купля-продажа, аренда);

• цены спроса (купля-продажа, аренда);

• информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке.

Для каждой группы в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели на основе рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в статистическую модель.

Если модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости; затем его умножают на площадь земельного участка и определяется его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе второй группы видов разрешенного использования земель определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. К ним относят: земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и занятые водными объектами, находящимися в обороте.

Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следующую оценочную группу составляют земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на площадь земельных участков.

В особом порядке осуществляется расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов для ряда видов разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с Методическими указаниями.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. В этом случае кадастровая стоимость определяется аналогично рассмотренной выше первой группе видов разрешенного использования.

Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждена Приказом Росземкадастра №П/49 от 20 марта 2003 года.

Все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп.

Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, взлетно-посадочных полос ВПП и рулевых дорожек, вертолетных площадок, радиолокаторов, радиомаяков, тепло- и гидроэлектростанций, захоронения радиоактивных отходов и т.д. по каждому из которых определяется рыночная стоимость в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р.

Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений предназначенных для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности (производственные, промышленные базы, складские помещения, производственные участки. По объектам оценки проводится их предварительная группировка (кластеризация) и далее определяется кадастровая стоимость с использованием математических технологий на основе статистической информации о продаже и аренде земельных участков и объектов недвижимости.

Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (АЗС, автокемпинги, кафе, закусочные, другие пункты общественного питания), по которым также вначале проводится кластеризация с определением эталонного земельного участка для каждого из кластеров. Затем рассчитывается рыночная стоимость эталонных земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями, и удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь; в итоге определяется кадастровая стоимость земельных участков, в каждом кластере путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

К четвертой группе отнесены земельные участки главным образом линейных сооружений (автомобильных и железной дорог, линий электропередач, трубопроводов) и участки разработки полезных ископаемых. Расчет удельного показателя этой группы зависит от вида использования земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

Земельные участки пятой (земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, речных портов иных подобных объектов) и шестой группы (под военными объектами и землями иного назначения) как и предыдущей, оценивались исходя из результатов оценок земель иных категорий или групп земельных участков, выделенных для целей государственной кадастровой оценки в составе земель промышленности иного специального назначения.