3. Припинення договору майнового найму

1.3. Припинення договору найму (оренди) Підстави припинення договору:

1) смерть фізичної особи - наймача, якщо інше не установлено договором або законом, чи ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст. 781 ЦК України);

2) закінчення строку договору найму за умови, що наймач не продовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

3) загибель речі, передано! у найм. Оскільки майно визначене індивідуальними ознаками, то виконання умов договору у цьому разі виявляється неможливим. Наймач зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві вартість загиблого майна лише у тому разі, якщо це сталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать від сторін) несе наймодавець як власник майна;

4) перехід майна у власність наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, передано! у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч. І ст. 770 ЦК України). Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. При переході права власності на передане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем із покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає чинність і у тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм. При переході права власності за договором найму без правонаступництва всупереч волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню.

Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК України).

За змістом ЦК, договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний в судовому порядку лише на підставах, передбачених законом. Розірвання договору може мати місце також за згодою сторін.

Порушення наймачем своїх обов'язків, що надає право вимагати розірвання договору, є також підставою для стягнення з нього збитків, завданих наймодавцеві. Однак якщо в договір найму (оренди) не внесені у встановленому порядку зміни, що стосуються розміру орендної плати, орендодавець не вправі вимагати дострокового розірвання договору оренди на тій підставі, що орендар не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець.

Наймач вправі вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

Отже, договір найму може бути розірваний на вимогу наймача з підстав, передбачених законом. Невиконання наймодавцем обов'язку щодо капітального ремонту є підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача лише в тому разі, якщо договором або законом обов'язок капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту спричинене невідкладною необхідністю, наймач вправі, за умови покладання цього обов'язку на наймодавця, зробити капітальний ремонт за його рахунок.