Раздел 1. Основные этапы процесса оценки недвижимости

1.1. Определение задачи оценки

Объектом оценки является жилое помещение, общей площадью 56,4 кв.м., расположенное по адресу г. Омск, ул. Батумская, д.40/1, кв.81. Характеристики объекта: двухкомнатная квартира на 4 этаже. Состояние квартиры – под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется.( см.Приложение № 1-2 (1-кад паспорт, 2-тех паспорт)

Имущественные права на объект: собственность, на основании свидетельства о государственной регистрации права серия (пример 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г) (см. Приложение №3 свидет о гос регистр )

Цель оценки: определение рыночной стоимости

Вид стоимости: рыночная стоимость.

Текущая дата оценки: 24 ноября 2013г.

Срок проведения оценки: 5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

Объект оценки расположен в Омском районе, Ленинского административного округа г. Омска. Ленинский административный округ занимает территорию площадью более 153 тыс. га. Численность населения округа составляет 200 222 человека, в том числе, экономически активное население — свыше 100 000 человек.

Объект находиться в 24 территориальной зоне «Московка, Московка-2» г. Омска, на юго-востоке. С севера и запада находиться железная дорога с тремя станциями Московка, Деповская, оп 2716км.

Железнодорожная магистраль "Омск-Новосибирск" расположенная на север-заподе в границах городской черты, так же там же находиться объездная транзитная железнодорожная магистраль, в том числе: Сибирский проспект, ул. Новокирпичная. Южная граница усадебной застройки располагается по ул. 3-я Ленинградская, ул. Нежинская, Сибирский проспект, ул. Молодова. Рядом с обьектом в 5 минут находится две центральные магистрали по ул. Новокерпичная, и по ул. Машиностраительная. На западе от объекта находиться военная часть со складами.

1.2. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

24.11.2013.

-работа с клиентом;

-определение цели оценки;

-изучение документов;

-заключение договора об оказании услуг по оценки обьекта;

-определить дату оценки.

25.11.2013

-выезд на объект;

- осмотр объекта;

-сбор информации, в том числе фото и видео сьемка по документам;

-изучение документов;

-анализ данных, характеризующих природные, экономические, социальные факторы;

-анализ и систематизация информации;

- проверка достоверности собранной информации;

26.11.2013

- определение подходов и выбор методов;

-определение средней рыночной цены;

27.11.2013

-согласование результатов отчета;

-выявления затрат;

-внесение корректировок;

28.11.2013

-предоставления полного отчета;

-расчет за предоставленные услуги.

Информационные источники

• Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.

• Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.

• Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).

• Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.

• Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

• Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2010 года.

• Сайт информационного агентства «CbondS» - www.cbonds.info.

• Сайт АН «Инком» - www.inkom.ru.

• Сайт АН «Миэль» - www.miel.ru.

• Сайт компании «Домострой» - www.domostroy.ru.

Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Мы выбрали сравнительный подход.

Затраты на проведение оценочных работ .

• Затраты на телефон и интернет 200руб.

• Канцелярские товары 200руб.

• Проезд 200 руб.

Размер денежного вознаграждения за проведения оценки.

Молодые специалисты – выпускники финансовых и экономических факультетов вузов, – заинтересовавшиеся сферой оценки недвижимости, должны иметь хорошую теоретическую подготовку по данному профилю деятельности: знать теорию и методы оценочной деятельности, требования стандартов, законодательных и нормативных правовых актов об оценке. Стартовый оклад начинающих экспертов в Москве составит от 30 000 до 33 000 руб., в Санкт- Петербурге – 23 000 до 28 000 руб., в Нижнем Новгороде и Омске – от 14 000 до 16 000 руб. Размера денежного вознаграждения за проведения оценки 17 600 руб., вместе с затратами обговоренно в договоре.(см. Приложение №4)