Определение рыночной стоимости объекта при использовании затратного подхода.
Таблица 2
Определение рыночной стоимости
Показатель |
Значение |
||
Восстановительная стоимость здания (ВС), руб |
1 700 000 руб. |
||
Физический износ, % |
0 % |
||
Функциональный износ, % |
0% |
||
Внешний износ, % |
0 % |
||
Стоимость земельного участка, руб. |
|
||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. |
1 700 000 руб. |
2.2. Расчет стоимости объекта недвижимости при применении сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. Рисунок 1).
Рисунок 1. Виды корректировок
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Таблица 3
Хорактеристика обьекта
Факторы |
Обьекты |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Площад кв.м. |
56 |
56 |
56 |
60 |
Сад |
Есть |
Есть |
Есть |
Нет |
Цена продажи |
1 700 000 |
1 800 000 |
2 000 000 |
1 600 000 |
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
Таблица 4
Таблица корректировок
Факторы |
Обьекты |
|||||
|
Оцени-ваемый |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площад кв.м |
56 |
56 |
56 |
56 |
60 |
|
Корректи-ровка |
|
|
|
-13 000 |
-13 000 |
1и3 |
Сад |
нет |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
Корректи-ровка |
|
-3000 |
-3000 |
-3000 |
|
3и4 |
Цена продажи |
1 500 000 |
1 700 000 |
1800 000 |
2000 000 |
1600000 |
|
Суммарная корректи-ровка |
|
-3000 |
-1000 |
-16000 |
-11000 |
|
Скорректи-рованная цена |
|
1 694 000 |
1796 000 |
1 968 000 |
1576000 |
|