Раздел 2. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости

2.1. Расчет стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

* Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

* сравнительный подход;

* доходный подход;

 * затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением.

Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются:

* метод сравнения продаж,

* метод выделения,

* метод распределения, на доходном подходе основаны

* метод капитализации земельной ренты,

* метод остатка,

*метод предполагаемого использования, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;

* расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;

* расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

* расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

ВС=СС х К (1)

где СС - стоимость строительства обьекта;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

ВС= 1х 1 700 000 = 1 700 000 руб.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни , как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах.

Физический износ 0%, так как наш обьект является новостройкой.

Таблица 1

Определение величины накопленного износа здания

Показатель	Значение
Группа капитальности здания	I
Срок жизни здания, г	100
Эффективный возраст здания, г	2
Физический износ, %	0%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

Cвоспр=ВС х (1-Иф) х (1-Ифункц) х (1-Ивнеш) (2)

где Своспр - стоимость воспроизводства здания;

ВС - восстановительная стоимость здания;

Ифиз - коэффициент физического износа (в долях);

Ифун - коэффициент функционального износа (в долях);

Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).

Cвоспр = 1 700 000 х ( 1-0) х (1-0) х (1-0),

Cвоспр=1 700 000 руб.

Определение стоимости воспроизводства. Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.