23. Цели и методы реконструкции жилых зданий

Цель реконструкции жилого фонда заключается в его переустройстве для улучшения объёмно – планировочного решения, повышения степени благоустройства инженерного оборудования зданий, создания квартир для посемейного заселения.

Социальные задачи реконструкции – коренное обновление застройки и планировочной структуры жилого фонда, в соответствии с потребностями города.

Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно – пространственных качеств застройки, упорядочении сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.

Характерными и самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые дома, прослужившие от 50 до 100 лет и более. Многие из них представляют собой капитальные многоэтажные строения, эстетические и архитектурные качества которых представляют существенный интерес в градостроительном отношении, играют главную роль в формировании своеобразия старых городских районов.

Срок службы зданий и их физический износ.

Что же понимается под сроком службы конструкций? – это календарное время, в течение которого под воздействием различных факторов конструкции приходят в состояние, когда дальнейшая их эксплуатация становится невозможной, а восстановление – экономически нецелесообразным.

Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций: фундаментов, стен, каркасов.

Жилые здания по материалу стен и перекрытий делят на 6 групп:

	Фундамент	стены	Перекрытия	лет
I	Камень Бетон	Кирпич, крупные блоки, панели	железобетонные	150
VI	Каркасно-камышовые	дерево		15

Под материальным или физическим износом здания и его конструктивных элементов подразумевается постепенная утрата первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Однако, как показывает опыт, большинство конструкций за нормативный срок службы своих физико-механических качеств не исчерпывают.

Пример: полносборные здания первого поколения.

Под моральным износом понимается его несоответствие функциональному или технологическому назначению, возникающее под воздействием технического прогресса. В большинстве случаев моральный износ наступает раньше, чем материальный.

• Признаки морального износа жилых зданий:

1. несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (несколько семей; проходные, тёмные комнаты; неблагоустроенные санузлы или их отсутствие);

2. несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам;

3. переуплотнённость застройки жилых кварталов;

4. недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Экономический срок службы – это примерный срок, по истечению которого требуется либо полная реконструкция здания, либо частичная замена конструкций. Экономический срок службы рассматривают в расчёте норм амортизации и эффективности расходования средств на ремонт.

Полносборные здания первого поколения характеризуются большим разнообразием архитектурно-планировочных, конструктивных решений и экономических показателей, что предопределяет необходимость дифференцированного подхода к вопросу их дальнейшего использования.

Так, примерно 25 % конструктивных решений 5 – этажных зданий и современный технический уровень ремонтно-строительного производства не позволяют выполнить экономически эффективную реконструкцию или модернизацию. Для этой группы целесообразно после проведения капитального ремонта произвести частичное расселение и компенсацию недостаточного комфорта повышенной нормой жилой площади.

В остальных - технические особенности позволяют провести реконструкцию (изменение объёмно-планировочных характеристик, пристройки) или модернизацию (перепланировку), оборудовать здания лифтами и т.д.

Как же определить целесообразность (необходимость) реконструктивных мероприятий?

Реконструкция жилой застройки должна решаться комплексно с учётом генерального плана развития города.

Проектирование комплексной реконструкции жилой застройки кварталов ведётся в три этапа:

1. обследование сложившейся застройки и её анализ;

2. прогнозирование содержания реконструктивных мероприятий на основе результатов обследования существующей застройки, генерального плана застройки города и перспективных разработок на более отделённые периоды:

3. разработка проектов реконструкции жилой застройки (кварталов) на срок реализации генерального плана (I этап) и за его пределами – до полного завершения комплексной реконструкции (II этап).

Рентабельными реконструкционные работы считаются, если затраты на их проведение не превышают 70 % стоимости нового здания, но это не относится к случаю, когда речь идёт о модернизации и восстановлении зданий, являющихся историческими или архитектурными памятниками.

На эффективность реконструкционных мероприятий решающее влияние оказывают временные границы их осуществления. Проведенные исследования позволяют сделать вывод о целесообразности проведения реконструкции полносборных зданий в период 30 – 60 лет с начала их эксплуатации. За пределами этого срока потребуется значительно больший объём ресурсов на устранение физического и морального износа.

Важнейшей частью проектирования реконструкции жилых зданий является:

1. изучение существующего жилищного фонда;

2. систематизация его архитектурных, конструктивных, градостроительных особенностей;

3. разработка рациональных решений по реконструкции;

4. накопление аналогов, пособий, типовых решений и проектов.

Такое исследование должно выполняться для каждого города, области, республики в целом.

Для каждого уровня проектирования реконструкции должен быть конкретный исходный материал:

• для города (района) – комплексная схема капитального ремонта жилищного фонда;

• для микрорайона или отдельного здания – проектное предложение по реконструкции.