2.1. Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі

Қазақстан Республикасында қызмет ететін екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиелуде үлкен рөл атқарады. Халыққа және тұрғын үй құрлысына керекті қаражат банкпен беріледі. Қазіргі таңда екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиелеу нарығында барынша қолайлы жағдайлар тұғызуға ұмтылуда. Былайша айтқанда банктер арасында бәсекелестік жайменен өз қанатын жаюда. Егер сіз банктен ипотекалық несие алғыңыз келсе, сіз Ұлттық Банктің несие алу шарттарымен таныс болуыңыз керек.

Ипотекалық несие алу шарттары

Несиенi алу мақсатымен Сiзге Қазақстан Ипотекалық Компаниясына, тiкелей серiктес банкке немесе риэлторлық компанияға бару керек, онда алдын-ала квалификациядан өтуiңiз керек. Ол үшiн Сiз өзiңiздiң тұрақты табыстарыңыздың мөлшерi туралы ақпарат ұсынасыз және анкета толтырасыз. Сiзге бiрден несие алу мүмкiндiгi туралы алдын-ала қорытынды, несиенiң максимальдi сомасы және несие бойынша ай сайын төленетiн төлем мөлшерi туралы ақпарат ұсынылады.Несиенiң минималды сомасы:Астана және Алматы қалаларында тұрғын үй сатып алу үшiн - 450 мың теңге; Басқа аймақтарда тұрғын үй сатып алу немесе үйдi жөндеу үшiн – 300 мың теңге. Несиенi максималды сомасы: 23 миллион теңге - тұрғын үй сатып алу үшiн. 3 миллион теңге - үйдi жөндеу үшiн. Сондай-ақ Сiз өзiңiздiң несие алу мүмкiндiгiңiздi осы сайта орналасқан ипотекалық калькулятор арқылы бағалауыңызға да болады және өзiңiзге қолайлы  несие сомасын, оның айлық төлемдерiн, сонымен қатар несиенiң бүкiл мерзiмi бойы төленетiн қорытынды соманы есептей аласыз. Бұдан басқа, Сiз анкета толтырып, он-лайн режiмiнде де алдын-ала квалификациядан өте аласыз.  Компанияның қорытындысы жағымды болған жағдайда Сiзге несие беру процедурасын нақты жүзеге асыратын, Компанияның серiктесi болып табылатын банктердiң немесе банктiк емес ұйымдардың бiреуiне өзiңiздiң қалауыңыз брйынша баруыңызға ұсынылыс жасалынады. Банкке өтiнiш беру үшiн Сiзге төменде көрсетiлген тiзiм бойынша құжаттар ұсыну керек. Тұрғын үй сатып алу несиесi тұрғын үй құнының 70%-не дейiнгi мөлшерде берiледi, ал қалған 30%-ті Сiз өзiңiз төлейсiз (тiлегiңiз бойынша бұдан да көбiрек соманы енгiзе аласыз). Қажеттi соманы әлi де болса жинай алмағандар үшiн Компания тұрғын үй құнының 15%-ін ғана енгiзiп, несие алуға мүмкiндiк бередi, қалған 15% сақтандыру компаниясында сақтандырылады деген шартымен. Үй жөндеуге деген несиелер жөнделетiн тұрғын үй құнының 50%-нің мөлшерiнде берiледi. Бұл жағдайда бастапқы қор қажет емес. Тұрғын үй сатып алу және жөндеу несиелерi 3 жылдан 20 жылға дейiнгi мерзiмге берiледi, бұл несиенi өтеудi ұзақ мерзiмге бiркелкi етiп бөлуге мүмкiндiк бередi. Несиенi өтеу әдiстемесi ұзағырақ мерзiмге алынған несиенiң ай сайын төленетiн ақшасының мөлшерi азырақ болатындай етiп құрастырылған. Бұл үй алу құның өтеуге мүмкiндiк бередi және тұрғын үй сатып алу мүмкiндiгiн арттырады. Осылайша қаланың шетiндегi пәтер туралы арман қала орталығындағы пәтер түрiнде жүзеге асуы, ал жақсы пәтердiң иесi болу туралы ой үй сатып алу туралы ойға ауысуы мүмкiн.

Несие бойынша сыйақы мөлшерлемесi (пайыздық мөлшерлеме) қалқымалы болып келедi және жылдық көрiнiстегi (соңғы 12 айдағы) инфляция индексiнiң өзгерiсiмен байланысты әрбiр 6 ай сайын қайта қарастырылады.Компания халықаралық тәжiрибенi зерттеу негiзiнде сыйақы мөлшерлемесiнiң жоғарғы шегiн пайдалана отырып сыйақы мөлшерлемесiн бақылаусыз өсiруден қорғау механизмiн әзiрледi. Сыйақы мөлшерлемесiнiң жоғарғы шегi – Сiз үшiн белгiленуi мүмкiн мөлшерлеменiң максимальдi мәнi, экономикадағы жағдайдың қалай қалыптасып жатқандығынан тәуелсiз. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiмен бекiтiлген Әдiстемеге сәйкес бiр күнтiзбек жылының iшiнде сыйақы мөлшерлемесiнiң 4,5 проценттен артық болып өсуiне рұқсат етiлмейдi. Несиенi өтеу төлемдерi Сiздiң бiр айдағы (салықтарды ұстап қалғаннан кейiнгi) таза табысыңыздың мөлшерiнiң 35%-нен аспауы тиiс. Төлеу үлесiн 45%-ке дейiн өсiруге рұқсат етiледi, төлемдердi жүзеге асырғаннан кейiн Сiздiң отбасыңыздың әрбiр мүшесiне теңгедегi эквивалентiмен 15 мың теңге келетiн болады деген шартпен.  Сiздiң тiлегiңiз бойынша несиенiң максимальдi болуы мүмкiн сомасын есептегенде Сiздiң отбасы мүшелерiнiң табыстары ескерiлуi мүмкiн. Жұбайы, сондай-ақ жақын туысқандары – ұлы, қызы, анасы, әкесi, туған бауырлары қоса қарыз алушы бола алады.Несие құрамына несиенi пайдалану  сыйақысы және негiзгi қарыздың бөлiгi кiретiн бiрдей сомалармен ай сайын өтеледi. Несиенi толығынан немесе жарым-жартылай мерзiмiнен бұрын өтеуге мерзiм шектеуiнсiз рұқсат етiледi. Соның iшiнде, мерзiмiнен бұрын өтеудiң минимальдi сомасы 200 айлық есептеу көрсеткiшiнен кем болмауы тиiс. 2004 жылдың iшiнде бұл сома 183 800 теңгенi құрастырды. Соның iшiнде қарыз алушының тiлегi бойынша келесi шарттар бойынша төлемдер графигi қайта қарастырылады:

- бастапқы мерзiмдi сақтай отырып және айлық өтеу сомасын азайта отырып, несие шартына қосымша келiсiм бекiтiлмейдi;

- бастапқы мерзiмдi қысқарта отырып, несие шартына қосымша келiсiм бекiту, жаңа график бойынша айлық аннуитеттi төлемнiң мөлшерi ағымдағы график бойынша төлемнiң мөлшерiнен аспайтын болады деген шартпен;

Несие бойынша сыйақы ?

Несие бойынша соңғы сыйақы мөлшерлемесiн Компанияның серiктес банктерi ай сайын «Казахстанская правда» және «Егемен Қазақстан» газеттерiнде жарияланатын Компанияның баға белгiленiмiнiң мөлшерлемесiнiң негiзiнде анықтайды. Соның iшiнде банктер өз маржасын еркiн анықтау құқығына ие, бiрақ ол анықталған шектен аспауы тиiс. 2004 жыл үшiн бұл шек 4% мөлшерiнде белгiленген. Мысалы,  Компанияның баға белгiленiмiнiң мөлшерлемесi 9,6% болса, онда несие бойынша сыйақы мөлшерлемесi жылдық 13,6%-тен аспауы тиiс.

Несие қандай валютада берiледi?

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы бағдарламасының шеңберiнде берiлетiн несиелердiң принциптi айырмашылығы олардың шетел валютасына шақпай теңгемен тек теңгеде ғана берiлуi болып табылады. Осы ағымдағы сәтке жұмыс iстейтiн халықтың кiшкене ғана бөлiгiнiң шетел валютасының курсы бойынша индексацияланатын табысы бар, ал жұмыс iстейтiндердiң көпшiлiгi табысты теңгеде табады.

Осымен байланысты Компания жобаларының шеңберiнде барлық несиелер теңгеде берiледi. Ендi Сiз теңге курсының өзгеруiне  алаңдамауыңызға болады, өйткенi бұл Сiздiң қарызыңызға және несиенi өтеу қабiлетiңiзге әсер етпейдi.

Бастапқы салымды төлеуге қор жетпей жатса не iстеу керек?

Сiздiң қажеттi бастапқы салым сомасына қолыңызда бар тұрғын үйдi қосымша қамсыздандыру ретiнде ұсыну мүмкiндiгiңiз бар. Бұл жағдайда несиенiң сомасы жаңадан сатып алынып жатқан тұрғын үйдiң құнының 100 пайызын құрастырады.  Соның iшiнде қолда бар тұрғын үйдiң құны (қосымша қамсыздандыру) осы және жаңадан сатып алынып жатқан тұрғын үйдiң тұтас құнының 30 пайызынан кем болмауы тиiс.Өзгерiп тұратын сыйақы мөлшерлемесiмен теңгеде берiлетiн несиелердiң шетел валютасында, бiрақ тұрақты мөлшерлемемен берiлетiн несиелерден айырмашылығы неде? Өзгерiп тұратын сыйақы мөлшерлемесi оны несие мерзiмi iшiнде қайта қарастыру мүмкiндiгiн бiлдiредi. Қайта қарастырудың барлық шарттары мен мерзiмдерi банктiк қарыз алу шартында ескерiледi. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының өзгерiп тұратын мөлшерлемесi соның себебiнен қайта қарастыру орын алатын инфляция индексiне негiзделедi. Яғни несие бойынша мөлшерлеме индекстiң өсуiне немесе төмендеуiне тәуелдi. Мынаны есте сақтау керек: инфляция индексi және АҚШ долларына қатысты теңгенiң курсы дегенiмiз бiр зат емес. Қазақстан жағдайларында АҚШ долларына қатысты теңгенiң кусрының төмендеу процесi сипаты тұрақты. Сондықтан шетел валютасындағы несие бойынша қарыз алушы әрдайым курс өзгеруiнiң салдарынан туындайтын айырмашылықты банкке төлеп отырады. Шетел валютасында берiлетiн тұрақты пайыздық мөлшерлеме тұрақтылық туралы түсiнiктi қалыптастырады. Қарыз алушылардың көбi осылай ойлайды. Бiрақ қолыңызға калькулятор алып санап көрiңiз – бұл түсiнiктiң терiс екенiне көзiңiз жетедi.

Несиеге қандай тұрғын үй алуға болады?

Қарыз алушы өзiнiң қалауы бойынша  көп пәтерлi үйден бөлек пәтер, жер учаскесi бар жекеменшiк үй немесе бiрнеше отбасына арналған коттеджден пәтер сатып алуға құқықты. Минмалді мөлшері 300 мың теңге және максималді мөлшері 23 миллион теңге.Қарыз алушы сатып алатын үйiн өзi таңдайды. Бiрақ ол үй Компаниямен белгiленген минимальдi сапа талаптарына сәйкес болуы тиiс.Сатып алынатын немесе жөнделетiн үй ипотекалық несие бойынша кепiл болып табылғандықтан Компания тұрғын үйдi бағалауға аза зор мән бередi. Бұл несие алудың мiндеттi шарты, соның iшiнде бағалауды тәуелсiз бағалаушы жүргiзуi тиiс. Сондай-ақ бұл Сiзге тұрғын үйдiң құны және болашақтағы оған деген сұраныстың перспективалары (өтiмдiлiгi) туралы шын түсiнiк бередi. Тұрғын үйге болашақта зақым келсе немесе еңбек қабiлеттiгiн жоғалту салдарынан несие өтеуге мүмкiншiлiк болмаса не iстеу керек? Несие алу шарттарының бiрi сатып алынып немесе жөнделiп жатқан тұрғын үйдi зақымдану тәуекелдiгiнен сақтандыру, сондай-ақ Сiздiң өмiрiңiздi және еңбек қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру болып табылады. Бұл тiптi әлемдiк қаржы дағдарысы кезiнде өзiн ақтаған жалпы қабылданған әлемдiк практика. Сәйкестi қызметтердi сақтандыру ұйымдары ұсынады, олар сақтандыру жағдайлары орын алған кезде банкке немесе банктiк емес ұйымға несиенi өтеу үшiн қажет соманы аударады. Несие өтеумен байланысты кiшiгiрiм уақытша қиындықтар пайда болса, онда банк қай уақытта кепiлден айыру процесiн бастайды? Сiз төлем мерзiмiн жылына 2 рет 30 күндiк мерзiмге дейiн ұзарта аласыз. Егер бұл мерзiм жеткiлiксiз болып жатса, онда Сiзге мерзiмi өтiп кеткен қарызды 90 күннiң iшiнде өтеу мүмкiндiгi берiледi. Сонымен, қаражат қиындықтары орын алған жағдайда оларды шешу үшiн Сiздiң жеткiлiктi уақытыңыз бар.

Қашан қарыз алушы тұрғын үйдiң нақты меншiк иесi болады?

Ипотекалық несие беру артықшылықтарының бiрi Сiз несие алумен қатар сатып алынған тұрғын үйге деген меншiк құқығына да бiр уақытта ие боласыз.Сiз сатып алатын тұрғын үйiңiздi, сондай-ақ несие сомасын таңдағаннан кейiн келесi шарттарды бекiтесiз:       

-      Сiз және банк немесе банктiк емес ұйым арасындағы несие шарты, онда несиенi алу және өтеудiң барлық шарттары көрсетiледi;

-         Сiз және сатушы арасындағы тұрғын үйдi сатып алу-сату шарты;

-         сатып алынатын тұрғын үй кепiлiнiң шарты (ипотекалық шарт);

-         тұрғын үйдi сақтандыру шарты;

-         Жеке сақтандыру және еңбек қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру шарты.Несиенi ресiмдеу барысында Сiз несиенi беретiн банктегi немесе банктiк емес ұйымдағы арнайы шотқа бастапқы салымды саласыз. Несие берiлгеннен кейiн тұрғын үйдiң толық құны сатушыға аударылады. Келесi этап – Сiз сатып алған тұрғын үйге деген меншiктi ресiмдеу және оны банкке кепiлге беру. Сатып алу-сату шартын ресiмдеу сәтiнен басттап Сiз тұрғын үйдiң меншiк иесi боласыз.Әрбiр банктiң жоғарыда сипатталған схемадан  шамалы айырмашылығы болуы мүмкiн несие берудiң өзiндiк процедураларын белгiлейтiнiн есте сақтау керек. Содан кейін барып керекті құжаттар тізімін банкке тасырасыз.

Несие алу үшiн қажет құжаттар тiзiмi

Ипотекалық несиені ресімдеу және беру үшін қарыз алушының ұсынатын құжаттарының тізімі

1. Несие шартына қол қойылғанға дейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:

1.1. Қарыз алушы белгiленген түрде қолын қойған өтiнiш-анкета.

1.2 Қарыз алушының отбасының құрамы туралы анықтама (¹3 нысан)

1.3 Қарыз алушының/қоса қарыз алушының жеке куәлiктерi (көшiрме)

1.4 Қарыз алушымен бiрге тұратын барлық кәмелетке толған отбасы мүшелерiнiң жеке куәлiктерi (көшiрме)

1.5  Барлық кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң тууы туралы куәлiктерi (көшiрме)

1.6 СТТН куәлiгi  (көшiрме)

1.7 Неке қию туралы (немесе неке бұзу туралы) куәлiк (көшiрме) немесе өтiнiш беру сәтiне некеде тұрмайтындығы, балалары жоқ екендiгi туралы қарыз алушының нотариалды куәланған мәлiмдемесi.

1.8 Неке келiсiм-шарты (бар болса) (көшiрме).

1.9 Бар болса, жұмыс орнындағы кадрлар қызметi куәлаған еңбек келiсiм-шарты, немесе қарыз алушының (қоса қарыз алушының) еңбек кiтапшасының көшiрмесi.

1.11 Қарыз алушының (қоса қарыз алушының) негiзгi және қосымша жұмыс орнынан алынған (осындай  бар болса), немесе қарыз алушының (қоса қарыз алушының) басқа да табыстары туралы сол табыс алынған жерлерiнде куәланған анықтамасы.

1.12 Тұрғын үйдiң меншiк иесi (қоса меншiк иесi) болып табылатын тұрғын үй сатушысының кәмелетке толмаған мүшелерiнiң мүддесiмен қамқорлық көрсету органдарының рұқсаты.

1.13 Ипотека денiне деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде: (сатушыда болатын) сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесмi (жеке үй бойынша); Жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiк (Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан).

Пәтердi немесе үйдi бағалау кесiмi.

Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан үзiндiсi бар ¹2 ақпараттық анықтама (Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан). (Дайындайтын – тұрғын үй сатушысы, сату күнiне қажет).

1.14 Жеке сақтандыру және жұмыс қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру шарты (полисi).

2 Несие шартына қол қойғаннан кейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:

2.1 Мемлекеттiк тiркеуi туралы белгiсi бар ипотека шартының түпнұсқасы.

2.2 Несие қаражаттары есебiнен сатып алынған және қарыз алушының атына ресiмделген тұрғын үйдiң сатып алу-сату шартының Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықта тiркелген түпнұсқасы, сондай-ақ тұрғын үйге және жер учаскесiне (жеке үйлер) деген құқықтарын белгiлейтiн басқа да құжаттар.

2.3 Несие қаражаттарына сатып алынатын тұрғын үй кепiлiне және соттан тыс өткiзiлiмiне (заңнамамен қарастырылатын жағдайларда) жұбайының және басқа да кәмелетке толған отбасы мүшелерiнiң, сондай-ақ кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң мүддесiмен қамқорлық көрсету органдарының нотариалды куәланған рұқсаты.

2.4 Несие  есебiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң, сондай-ақ қарыз алушының өмiрiн және еңбек қабiлеттiгiн сақтандыру шарты, сақтандыру төлемдерiнiң төленгенiн растайтын құжаттар. Бастапқы салымды 30%-тен төмен салу жағдайында – бастапқы салымды төлеу бойынша құқықтық жауапкершiлiктi сақтандыру шарты.

3 Гарант немесе кепiлгер бар болған жағдайдағы қосымша құжаттар

 Ипотекалық несиенi беруге арналған басқа да қосымша құжаттар:

3.1 Жеке немесе заңды тұлғалардың гарантиялары/кепiлдiктерi

3.2 Гаранттың (кепiлгердiң) жеке куәлiгiнiң көшiрмесi

3.3 Егер жеке тұлға гарант/кепiлгер болса – отбасының құрамы туралы, жұмысы және табысының тұрақтылығы туралы анықтама (қарыз берушi ұсынатын құжаттарға ұқсас).

3.4 Егер заңды тұлға гарант/кепiлгер болса –жарғының және құрылтай құжаттарының нотариалды куәланған көшiрмелерi, сондай-ақ баланстардың, пайда және шығындар туралы есептердiң және несие беруге дейiнгi соңғы есептiк күнге деген дебиторлық және кредиторлық қарыздарының расшифровкасының нотариалды куәланған көшiрмелерi

3.5 Қарыз алушының мiндеттемелерiн орындауды қамсыздандыратын кепiлдiктердi банкке ұсыну туралы гарантия/кепiлдiк шарты, гаранттың/кепiлгердiң  (заңды тұлғаның) құқықты органының шешiмi

3.6 Гарантия, кепiлдiк шартына қол қойған гаранттардың және кепiлгерлердiң нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi;

3.7 Қажет болған жағдайда Компанияның сұрауы бойынша – қарыз алушылардың нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi және төленген зейнетақы төлемдерi туралы зейнетақы қорларынан анықтамалар.

4 Кепiл берушi қарыз алушы болмаған жағдайда (зат кепiлгерi)  ұсынылуы қажет құжаттар

4.1 Ипотека заты деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде: (сатушыда болатын)сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесiмi (жеке үй бойынша); Жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiк (Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан). Пәтердi немесе үйдi бағалау кесiмi. Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан үзiндiсi бар ¹2 ақпараттық анықтама (Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан). 

5 Қарыз алушы заңды тұлға құрмаған кәсiпкер болған жағдайда ұсынылуы қажет құжаттар

5.1 Тұтас жылдық табыс туралы салық комитетiнiң анықтамасы

5.2 Кәсiпкердi тiркеу туралы куәлiк (патент)

5.3 Белгiлi лицензияланатын әрекет түрлерiн жүзеге асыру лицензиялары

5.4 Сауда орнының немесе өндiрiс орнының бар екендiгiн растайтын құжаттар

5.5 Сауда орнына немесе өндiрiс орнына деген меншiк құқығын растайтын құжаттар немесе жеке кәсiпкер пайдаланатын бөлмелердi жалдау шарты

5.6 Пайда болу күндерi көрсетiлген дебиторлық және кредиторлық қарыздар расшифровкасы

5.7 Алдыңғы жылдардың салықтарының төленгендiгi туралы құжаттар

Ипотекалық несие алу шарттары