III. Қазақстан республикасындағы ипотекалық несиелендіру және оның даму болашағы

3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы

Бұрыңғы КСРО кезіндегі тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі туралы айтатын болсақ, ол өзінің тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға мемлекет тарапынан тегін беріліп отырылды және де олардың құрылысына мемлекеттік орталықтандырылған бюджет тарапынан қаржы бөлініп отырылды.

Егерде сандық көрсеткіштерді сүйенетін болсақ ҚР-дағы тұрғын үй ахуалы ойдағыдай болып көрінеді, яғни ҚР статистикалық агентігінің 2003 жылғы мәліметтер бойынша 15 млн. адамға 239,4 млн.кв.метр көлемдегі тұрғын үй сәйкес келеді. Басқаша айтқанда, әр адамға орташа 17 кв.метрден тиеді. Дегенмен, егерде мұқият назар аударатын болсақ бұл сферада біршама кемшіліктердің бар екендігіне көз жеткіземіз. Мысалы, қазіргі уақытта өз тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін есепте тұрған 264 мың отбасына қамтамасыз ету үшін жылына 3 – 3,5 млн.кв.метрден кем болмаған көлемде үй құру қажет. Бұдан басқа, осы уақытқа дейін салынып біткізілген тұрғын үй көлемі тұрғын үй қорының 0,5 % - ына ғана сәй келеді және де бүкіл жарақсыз және тұруға болмайтын үйлер көлемі ғана қамтиды. Егерде тұрғын үйлердің көбісінің сейсмикалық қауіпті жерлерде орналасқандығын орналасқандығын есепке алатын болсақ, онда жүргізіліп жатқан мұндай саясаттың тығырыққа барып тірелуі мүмкін. Құрылыс саласын қаржыландырудың нашарлауы көптеген кәсіпорындардың экономикасына әсер етті және де соның негізінде ондағы жұмыс пен қамтылғандардың көлемі азая бастады. Мұндай кезде құрылыс саласына оның құлдырауының алдын алатын, жұмыспен қамтылғандардың санын артуына және т.с.с. әлеуметтік жағдайды жақсарту үшін қызмет ететін бюджеттік емес қаражаттарды тартудың ипотекалық несие сияқты инструменттерін еңгізу маңыздылығы жоғарылайды.

Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс. Қазақстандағы тұрғын үй деген сұраныс пен ұсыныстың құрылымы мен деңгейі маңызды орынға ие. Жалпы Республика бойынша сұраныс деңгейі болып келеді, тек қана бұл көрсеткіш екі астанада ғана яғни бизнес қана емес сондай-ақ, чиновниктермен шетелден келген азаматтардың, өндіріс пен қайта өңдеуші кәсіпорындар шоғырланған Астана мен Алматыда жоғары болып келеді. Сондай-ақ, сұранысқа әсер ететін факторлардың бірі болып отбасы табысы есептелінеді. Қазақстан Республикасы Статистикалық Агентігінің мәліметі бойынша 2003 жылы жанбасына шаққандағы орташа табыс мүлшері 8401 тг. немесе 57$ құраған. Қазақстанда үй шаруашылығын құрылысы орташа 3,5 адамнан тұрады және де республика бойынша олардың орташа айлық табысы 29404 тг. немесе 199,5$ құраған.

Соңғы 4 жыл ішіндегі халықтың өмір сүру деңгейінің негізгі көрсеткіштері төмендегі 1-кестеде көрсетілген.

1-кесте.

ҚР-дағы халықтың тұрмыс денгейін сипаттайтын негізгі

әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштер^*.

	2002ж.	2003ж.	2004ж.	2005ж.
Үй шаруашылытарының жиынтық табысы, млрд. тенге.	1367,9	1583,5	1677,8
Халықтың жан басына шаққанда, мың тенге.	90,8	106,1	112,8
ЖІӨ-ге салыстырмалы процентпен	78,9	78,5	64,5
Үй шаруашылықтарының соңғы тұтыну дегейі, млрд. тенге.	1370,4	1592,4	1831,2
Халықтың жан басына шаққанда, мың тенге. мың тенге.	90,9	106,7	123,2
ЖІӨ-ге салыстырмалы процентпен	79,1	79,0	70,4
Халықтың жан басына шаққандағы айлық орташа ақшалай табыстары, тенге.	3224	5539	6499	8401
Бір қызметкердің орташа айлық атаулы жалақысы, тенге.	9683	11864	14374	17364
Халықтың орташа айлық ең төменгі күнкөріс денгейі, тенге.	3336	3394	4007	4596
Халықтың ең аз жалақы мөлшері (айына орташа жан басына шаққанда, тенге).	2395	2605	2680	3484

Деректер көзі: Қазақстан цифрларда 2004ж. статистикалық журналы (149б.)

Кестеден көріп отырғанымыздай халықтың көптеген бөлігінің өз қаражаттарының бір бөлігін салым ретінде жинақтауға мүмкіндігі жоқ. Өйткені, олардың барлығы ағымдаға қажеттіліктеріне жұмсалады. (Мысалы, 2003 жылы олардың 86% соған жұмсалынған). Сондай-ақ халықтың тұрғын үйге деген сұранысы демографиялық көрсеткіштермен де яғни жаңа отбасылардың құрылуы, миграция деңгейі және т.б. мен анықталады.

Мысалы үшін, ҚР Статистика жөніндегі Агенттіктің мәліметтері бойынша, 1997 жылы адамдардың көптеген бөлігінің Алматыдан Астанаға көшуі сұраныстың жоғары дәрежеде өзгеруіне сонымен бірге қозғалмайтын мүлік бағасының да өзгеруіне алып келді. Сол кезде Алматыдан адамдардың ағылуына байланысты тұрғын үйдің сондай-ақ, басқа да қозғалмайтын мүліктің бағасы 2 жыл көлемінде доллармен есептегенде 10 – 15%-ға арзандап кетті. Ал Астанада болса дәл сол кездері Алматаға қарағанда 10 – 20% арзаң бағада тұрақтанып отырды. Сондай-ақ, өндірістік және қайта өңдеуіші кәсіпорындар шоғырланған және табыс мөлшері жоғары қалаларда (Қостанай, Атырау, Павлодар) тұрғын үйге деген сұраныс салыстырмалы түрде жоғары, ал керісінше жұмыссыздық деңгейі салыстырмалы жоғары жерлерде төмен болып келді. Соңғы 2 – 3 жыл ішінде жеке тұрғын үймен (учаскелік) көп қабатты үйлерде орналасқан пәтерлерге деген сұраныс артуда.

Ал тұрғын үй ұсынысына келетін болсақ, республика бойынша ол бірдей болып келеді. Олардың көптеген бөлігі жаңа тұрғын үй құрылысы нарығының жақсы дамымағандығына байланысты екінші ретті нарықта ұсынылады. Сондай-ақ, соңғы өткен 5 жыл ішінде төлем қабілетсіз сұраныстың әсерінен құрылыс саласындағы жағдай айтарлықтай нашарылады. Алғашқы нарықтағы ұсыныс көлемінің қысқаруына себеп болып табылатын тенденәиялардың бірі ретінде жаңа құрылыстардың көлемінің күрт төмендеуін айтуға болады. Бұл тұралы толығырақ талдау жасау үшін төмендегі 2-кетеде келтірілген мәліметтерге назар аударайық.

2-кесте.

^{Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы көлемі мың шаршы метр.)}*

Жылдар	Барлық іске қосылған тұрғын үйлер	Меншік түріне қарай
		Мемлекеттік	Мемлекеттік емес	Халық қаражаттары-ның есебінен
1996	5046	3308	1738	1122
1997	3956	2202	1654	1057
1998	2322	925	1397	764
1999	1663	556	1107	628
2000	1407	293	1114	699
2001	1344	229	1115	851
2002	1132	174	958	803
2003	1105	108	997	843
2004	1110	100	1010	958
2005	1143	86	1057	1004

Қазақстан цифрларда 2004ж. Статистикалық журнал (227б.)

Сүйтіп 1999 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1994 жылмен салыстырғанда 4,5 есеге азайған. Бірақ, 2000 жылы жаңа тұрғын үй құрылысы нарығындағы оңтайлы тенденциялардың әсерінен оның көлемінің біршама жоғарылағанын көреміз. Сондай-ақ, бұл тенденция осы көрсеткішті республикадағы халық санына салыстырмалы есептеу кезінде де көруге болады.

3-кесте

Салынған пәтерлер саны^*.

	2002г.		2003г.	2004г.	2005ж.
Барлық салынған пәтерлер алаңы ш.м. (1000 адамға.)	75,7	73,6		82,0	100,7
Салынған пәтерлер саны ( 1000 адамға);	0,7	0,6		0,7	0,8
Барлық салынған пәтерлер, мың.	10,5	90,6		10,9	12,4
Пәтердің орташа мөлшері, ш.м.	107,8	114,9		111,5	120,9
Құрылып біткезілген үйлердегі пәтерлер саны, (жатақханадан тыс).	100	100		100	100
Пәтер түрі бойынша жалпы қортындыдан %-бен
Бір бөлмелі	7	6,1		8,6	6,2
Екі бөлмелі	20	16,3		17,2	18,3
Үш бөлмелі	32	32,7		36,2	37, 2
Төрт бөлмелі және одан көп	41	44,9		38,0	38, 3

Қазақстан цифрларда 2005ж. Статистикалық журнал (228б.)

Сонымен, құрылыс саласы бойынша статистикалық көрсеткіштердің ішінде айтарлықтай дәрежеде жақсы болып табылатын екі-ақ тендецияна оңтайлы деп болып айтуға болады.

Біріншісі жеке және жеке меншік өз бетінше үй құрушылардың үйлесі басым болып табылатын мемлекеттік емес секторға тәң тұрғын үй үлесінің тұрақты өсімі.

Екіншісі – бұл құрылып жатқан пәтерлердің орташа көлемінің жоғарлауы. Қазіргі уақыттағы тұрғын үй жағдайына толық талдау жүргізу үшін Алматы қаласындағы пәтерлердің құны төмендегі 4-кестеде көрсетілген.

Алматы қаласындағы тұрғын үй құны (2003ж.)^* 4-кесте

	Алматы қаласындағы пәтерлер құны
	Тұрғын үйдің екінші ретті нарығы	Тұрғын үйдің алғашқы нарығы
Бір бөлмелі	$3000-13000	$10000-17000
Екі бөлмелі	$6000-20000	$15000-30000
Үш бөлмелі	$10000-35000	$20000-50000
Төрт бөлмелі және одан көп	$15000-60000	$30000-100000

www. af.kz

Жүргізілген талдауға сәйкес, тұрғын үй құрылысы жыл сайын өсіп келеді, бірақ, алғашқы нарықта пәтерлердің бағасының қымбат болуына байланысты (1,5 – 2,5 есе) халықтың көп бөлігі үйді екінші ретті нарықтан сатып алады. Дегенмен, тұрғын үйге деген сұраныс көлемі оншалықты жоғары емес себебі, олардың табысының үлкен бөлігі ағымдағы қажеттіліктеріне жұмысалады. Жалпы адамдардың көбісінің осы екінші ретті нарықтан да үй сатып алуға мүмкіндігі жоқ.

Қорыта айтқанада, ипотекалық несиелендіру механизмі – бұл төлем қабілетті сұранысты және де тұрғын үйде халықтың барлық тобына қол жеткізетіндей дәрежеге көтеруге мүмкіндік беретін нарық инструменті болып табылады.