3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі

2000 жылы Қазакстанда ұзақ мерзімді тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру мен тиісті деңгейде дамытудың негізі қаланып, келешекте ипотеканы дамыту арқылы әр түрлі материалдық өндіріс салаларына, өнеркәсіпке, ауыл шаруашылығына, сондай-ақ, шағын кәсіпкерлік пен қызмет салаларына қаржылай ресурстарды тарту мәселесі қолға алына бастады. Көптеген елдердің тәжірибесі көрсеткендей, мемлекетіміздегі тұрғын үй саласының дәл қазіргі ахуалы тұрғын үй құрылысында айтарлықтай игі нәтижелерге қол жеткізуге болатынын пайымдайды. Себебі, Қазақстанда жаңа тұрғын үйге деген қажеттілік өте жоғары, бірақ халықтың несие несурстарын қолданбастан өз қаражаты есебінен осы қажеттіліктерін қанағаттандыруы тіпті қиынға соғып отыр. Сондықтан, тұрғын үй құрылысына баса мән беріп, өндіріс алаңдарының да құрылысын жүзеге асыруға бағдарлану қажет.

Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастырудағы ең басты жетістікке 2000 жылы 21-тамызда «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру туралы Тұжырымдаманы» қабылдау нәтижесінде қол жеткізілді. Аталмыш тұжырымдамаға сәйкес мемлекеттегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамытуда жоғарыда жұмыс істеу қағидалары айтылып өтілген малайзиялық үлгі негізгі алынатын болды. Дегенмен, Қазақстан – Малайзия емес, оның тәжірибесін толығымен республикамызда қолдану мүмкін емес. Әлемдік елдердің тәжірибелері қаншалықты егжей-тегжейлі зерттелсе де, қазақстандық нарықтың ерекшеліктері ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктердің алдына әр түрлі сипаттағы қиыншылықтарды жою жөнінде жаңа міндеттер қойып отыр. Банктер де өз мүмкіншіліктерінің шегінде осы міндеттер мен проблемаларды шешуге тырысуда.

Ипотекалық несие берудің халықаралық тәжірибесімен және Қазақстандағы банктердің осындай несие беру қызметтерімен таныса келе, ипотекалық несие берудің қазақстандық үлгісін сараптап, ең үлкен кемшіліктің ипотекалық несиелер бойынша төленетін өсімақы (сыйақы) мөлшерінің тым жоғары екендігіне көз жеткізуге болады. Мысалы, ҚР Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтеріне сәйкес 2002 жылдың соңында 3 адамнан тұратын отбасының орташа айлық табысы 199,5 АҚШ долларын құраған. Ипотекалық несие берудің шарты бойынша отбасының айлық төлемдерін төлегеннен кейін әр бір ересек мүшесі үшін 100, ал кәмелетке толмаған мүшесі үшін 50 АҚШ долларынан қалуға тиіс.

Олай болса, 3 адамнан тұратын отбасының орташа айлық табысы ең кем дегенде 350 $ болу керек. Әсіресе, болмашы жалақы алатын бюджеттік мекемелердің жұмысшылары үшін ипотекалық несие алу тіптен қиын. Олар үшін тұрғын үй сатып алуға арнайы мемлекеттік жәрдемақы және дотация берілуі қажет. Мысалы, Еуропа елдерінде ипотекалық несиелеу барысында мемлекет тарапынан тұрғын үй құнының 10 пайызы мөлшерінде ақшалай көмек беріледі. Алайда, ҚР Үкіметі әзірге ипотекалық несиелеудің экономиканы едәуір жоғарғы даму деңгейіне жеткізетін локомотив екенін ұғынбай отырған сияқты. Сондықтан, жақын арада несие алушыларға ешқандай дотация да, салық жеңілдіктері де көрсетілмейді. Сол себептен, қазіргі таңда көпшіліктің ипотекалық несие алу қабілетін арттырудың бірден-бір жолы – өсімақы мөлшерін төмендету болып табылады.

Сондықтан, ипотекалық несие беру шарттарының біркелкілігі – келесі бір кемшіліктің негізін құрайды. Мемлекетте ипотекалық несиелер, негізінен, дайын тұрғын үйді сатып алуға беріледі. Тек кейбір банктер ғана тұрғын үй құрылысын жүргізуге және жөндеу жұмыстарын орындауға ипотекалық несие беріп отыр.

Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің топтамасын жасағанда несиелеудің нысаны ретінде мыналар негізге алынды:

• жер телімдерін сатып алу;

• жер телімдерін игеру немесе пайдалану;

• тұрғын үй құрылысын жүзеге асыру;

• тұрғын үйге жатпайтын нысандарды салу.

Жоғарыда көрсетілген ипотекалық несиелеу түрлерінің ішіндегілерден тұрғын үй құрылысына, яғни дайын тұрғын үй сатып алуға немесе тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға несие беру республикада кеңінен қолданылуда. Банктік несиелер есебінен жер телімдерін сатып алу жер туралы заңнаманың дамымағандығына байланысты мүмкін емес. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңға сәйкес кепілдікке қойылатын жылжымайтын мүлік несие алушының мүлкі болуға тиіс. Ал, Қазақстанда жер жеке меншікке берілмейді. Ипотекалық несие беру шарттарының біркелкілігіне аймақтық шектеулер де өзіндік септігін тигізіп отыр. Коммерциялық банктер 1970 жылға дейін салынған жылжымайтын мүлікті сатып алуға несие бермейді, берсе де несие алушыға тиімсіз шарттармен береді. Сонымен қатар, ипотекалық несиелеудің тағы бір кемшілігіне несие алушыға өзіне қолайлы ипотекалық несиені өтеу кестесін таңдауға мүмкіндік берілмеуін жатқызуға болады. Тіпті, таңдайтындай кестеде де жоқ. Банк несиелері аннуитеттік төлемдер кестесіне сай, несие өтеу мерзімі бойынша бірдей мөлшерде төлемдер жасау арқылы өтеліп келеді. Сөзсіз, мұндай есеп айырысу банк үшін де, несие алушы үшін де қолайлы болуы мүмкін. Бірақ, несиені өтеу барысында бірнеше кестенің қолданылғаны жөн. Өйткені, кейбір несие алушылар үшін бірнеше жыл бойы алдымен өсімақы мөлшерін төлей отырып, соңғы несие өтеу мерзімі жақындағанда бірден негізгі несие сомасын төлеу қолайлы болуы мүмкін. Немесе кейбір несие алушылар қарызының едәуір бөлігін бастапқы кезде, ал қалған бөлігін кейіннен біртіндеп төлегенді жөн көруі мүмкін. Халықаралық тәжірибеде ипотекалық несиелерді өтеудің бірнеше кестесі қолданылғанымен, Қазақстандағы банктерде несие өтеудің кедергісі анағұрлым аз, әрі несие тәуекелі ең төмен аннуитеттік сызбасы кеңінен пайдаланылады. Себебі, қалған кестелерді жүзеге асыру тәуекелді басқару саласы бойынша үлкен кәсіби біліктілікті талап етеді. Биылғы жылдың бас кезінде-ақ бастапқы жарна мөлшері тұрғын үй құнының 30 пайызын құрады. Қазіргі таңда баптапқы жарна мөлшерін 15 пайызға дейін төмендету бағытында жұмыстар атқарылуда. Бұл, өз кезегінде, қалың көпшіліктің несие алуға деген қабілеті мен талпынысын арттырары анық. Ал, халықтың тұрғын үй құнының 15 пайызына тең келетін нақтылай ақшасы болмаса ше?

Мұндай жағдайда Ресейде және батыстық елдерде «аралық несиелер» деп аталатын жүйе іске асырылады. Аралық несие – ескі тұрғын үйді кепілге ала отырып, 90 күнге берілетін және оны сату арқылы несие сомасы өтелетін несие түрі болып табылады. Аталмыш несиенің мәні мынада: банк несие алушымен келісімшарт түзіп, келісімшартқа сай оған ескі тұрғын үй құнының 70 пайызы мөлшерінде аралық несие беруге міндеттенеді. Бұл қаржы жаңа тұрғын үйді сатып алуға қажетті ипотекалық несиенің бастапқы жарна мөлшерін төлеуге жұмсалады. Ал, несие алушы 90 күн ішінде ескі пәтерін сатып, аралық несиені толығымен өтеуге міндеттенеді.

Аралық несиелер бойынша төленетін өсімақы мөлшерінің өте төмен екендігіне мән берген жөн. Бізде Қазақстанда аралық несие беру жүйесі еш қолданылмайды. Бастапқы жарна мөлшерін төлейтін қаржының жетіспеушілік мәселесі де басқаша едәуір тиімді де қарапайым тәсілмен шешіледі.

Ипотекалық несие беретін кейбір банктер жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттіктермен бірігіп жұмыс істейді. Мұндай риэлтерлік фирмалар тұрғын үй жағдайын жақсартуға ниет білдірген пәтер иелерімен сатып алу-сату келісімшартын түзеді. Содан кейін несие алушының ескі пәтерін оның нақты құнының 70-65% мөлшеріне тең бағаға сатып, ескі пәтерді сатудан келіп түскен ақшаны (комиссиялық ақы шегерілгеннен соң) несие алушыға береді. Несие алушы ипотека шарттарына сай жаңа пәтер сатып алғаннан кейін ескі пәтерінен шығарылады. Мұны ипотекалық несиелеу саласындағы қазақстандық тәжірибенің оң тұстарының бірі деп есептеймін.

Келесі мәселе – егер несие алушы несиенің айлық төлемақысын төлеу мүмкіндігінен айрылса ше? Қазақстан Республикасы заңнамасына сәйкес несиенің кезекті төлемақысын төлеу мерзімі кешіктіріліп, одан 30 күн өткен жағдайда, банк кепілге қойылған мүлікті сот шешімінсіз сатуға толық құқылы. Сөзсіз, бұл банкті де, несие алушыны да қиын жағдайға душар етеді. Шетелдерде және Ресейде осындай жағдайлардың алдын алу мақсатында қосымша кепілдікпен ипотекалық несие беру жүйесі қолданылады. Мұндай несие кезінде несие алушы сатып алатын жылжымайтын мүлік құнының 20% мөлшерінде бастапқы жарна мен 10% мөлшерінде кепілдік-депозит төлеуге міндеттенеді. Дәл осы 10% мөлше-ріндегі депозит қосымша кепілдік ретінде қабылданады. Несие алушы уақытша төлем қабілетсіздік жағдайға ұшыраған жағдайда, осы депозит есебінен несиенің айлық төлемақысы төленеді.

Бастапқы жарна мөлшерін төмендетуге мүмкіндік беретін аса маңызды тәсілдердің бірі – сақтандыру компаниялары арқылы ипотекалық несиелерді сақтандыру болып табылады. Ипотекалық несиені сақтандыру әдетте 10 жылға жасалады. Осы мерзім аяқталғаннан соң төлемсіздік салдарынан банкіге келетін зиян мөлшері оған қолайлы деңгейге дейін азаяды. Негізінен, банк несие алушының несие сомасын толығымен немесе жарым-жартылай қайтармауынан сақтандырылады. Жылжымайтын мүлік құны мен несие мөлшерінің арақатынасы артқан сайын сақтандыру сомасы да арта түседі. Батыс елдерінің тәжірибесінде сақтандыру сомасы 12-22 пайыз аралығында ауытқып отырады.

Бізде неліктен қосымша кепілдікті ипотекалық несие беру жүйесінің қолданылмайтынына түсінбеймін. Сақтандыру мәселесі айтпаса да белгілі. Біріншіден, банктік сақтандыру төлемдері ипотекалық несиенің бағасын көтерсе; екіншіден, елімізде сақтандыру нарығының жеткілікті дәрежеде дамымағандығы соншалықты сақтандыру компаниялары мұндай қызмет-терді көрсетуге әлі де болса дайын емес. Бұрын алдын да айтып өткенімдей, ипотекалық несие беру барысында кепілге қойылатын заттың, пәтердің бағасын анықтау өте маңызды кезеңдердің бірінен саналады. Мысалы, банк нақты құны 85 мың $ тұрғанымен, 100 мың $-ға бағаланған пәтердің бағаланған құнының 80% мөлшерінде несие беруге келіссе, онда 80 мың $ доллар мөлшерінде, яғни ағымдық бағамен пәтердің толық нарықтық құнына тең мөлшерде несие береді деген сөз. Қарыз төленбей, жылжымайтын мүлік нарығындағы тұрақты баға сақталған жағдайда банктің аталмыш мүлікті сатудан белгілі бір мөлшерде зиян шегері анық. Әрине, республикадағы жылжымайтын мүлік нарығының тұрақсыздығына және бір жыл ішінде пәтер бағасының 10000 АҚШ долларына дейін төмендеп немесе көтеріліп кететіне банк кінәлі емес. Мұндай жағдайда пәтердің келешектегі бағасын нақты пішіп айту өте қиын. Дегенмен, тәжірибеде бұдан банктің емес, несие алушының ауыр зардап шегетіні байқалады. Кешектегі қаржылай зияннан қашу үшін банк несие алушының сатып алатын пәтерін оның нақты құнынан 20-30% төмен мөлшерде бағалайды. Осылайша, несие мөлшері пәтер сатушының сұраған бағасынан да төмен болып, несие алушының қаржылық ахуалына кері әсер тиері сөзсіз. Біздің банктер тарапынан жылжымайтын мүлікті бағалауда қолданылып жатқан әдістің қаншалықты тиімді екенін уақыт көрсетеді.

Меншік иелерін банктермен бірігіп жұмыс істейтін ипотекалық компаниялармен ортақтаса отырып, сенімді басшылықты құру арқылы қолдағы бар жылжымайтын мүлікке деген ипотекалық куәліктерін экономикалық айналымға салуға ынталандыру нәтижесінде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу көлемін ұлғайтуға және тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы халықтың төлем қабілетті сұранысын арттыруға оңтайлы жағдай қалыптастыруға болады. Осылайша, ипотекалық жүйенің қатысушылары болып табылатын жылжымайтын мүлік иелерінің өзіндік инвесторларға айнала отырып, өз салымдарынан инвестициялық кіріс алуларына мүмкіндік туындайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексіне сай тұрғын үй немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік иесі саналатын жеке немесе заңды тұлға ипотекалық компаниямен ипотекалық куәлікті сенімді басқару жөнінде келісім түзе алады. Ипотекалық куәлікті сенімді басқару жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатпайды немесе ауыстырмайды. Меншік иесі сенімді басқарудан тікелей өзі пайда табуға немесе одан пайда табатын тұлғаны анықтауға құқылы. Сенімді басқару бойынша өкілеттілік, яғни ипотекалық куәлікке қатысты әрі қажетті нақты және құқықтық іс-әрекеттерді жүзеге асыру құқығы меншік иесінің бақылауында басқарушыға беріледі. Қолданыстағы ҚР заңнамасына сәйкес басқарушы өз мүддесіне емес, меншік иесінің мүддесі үшін әрекет етеді. Қарыздық міндеттемелердің сомасы мен өсімақы мөлшерін және комиссиялық сыйақыны төлегеннен кейін қалған кіріс жылжымайтын мүлік иелерінің жекелеген банктік есеп-шоттарына аударылады. Ипотекалық компаниямен ипотекалық куәлікті сенімді басқару жөнінде келісім жасаған, жылжымайтын мүліктің меншік иесіне тұрғын үй сатып алу үшін ең төменгі өсімақы мөлшерімен 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімге ипотекалық несие беріледі. Басқару нысаны меншік иесіне ипотекалық несие берілгеннен кейін де ипотекалық компанияның сенімді басқаруында қала отырып, табыс келтіре береді және несие келісімшарты бойынша меншік иесіне төлем жасаудың көзіне айналады. Себебі, берілген ипотекалық несиенің кепілі ретінде сатып алынған жылжымайтын мүлік қойылады. Қазіргі таңда мұндай қызметтерді көрсетумен «ЦКН Ипотека» ЖШС айналысады. Ипотекалық несиелер көмегімен коммерциялық жылжымайтын мүлік мәселелері де шешіледі. 2001 жылдың ақпанынан «Казкоммерцбанк» ААҚ өндірістік ғимараттар мен кеңселерді сатып алу үшін заңды тұлғаларға меншік құнының белгілі бір мөлшерін алдын ала төлеу шартымен ипотекалық несие бере бастады. Банк өкілдерінің бағамы бойынша бұл мөлшер жалпы мүлік құнының 30-50%, ал 3 жылға дейінгі мерзімге берілетін несие мөлшерлемесі (өсімақы) 17-20% аралығында ауытқып отырады.

«Ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру бағдарламасында» несие беруші мекемелердің ұзақ мерзімді несие ресурстарын тартудың келесі үлгілері айқындалған:

• кредиторлар тарапынан ипотекалық облигациялар шығару және оларды қаржы нарығында өткізу;

• несие берушіні ұжымдық инвестициялар жүйесі арқылы қайта қаржыландыру;

• несие берушіні ипотекалық несиелердің екінші нарығының операторлары арқылы қайта қаржыландыру;

• банктер мен өзге де ұйымдар тарапынан берілетін несиелер мен қарыздар.

Бүгінгі күні ипотекалық несиелеуге ұзақ мерзімді ресурстар банктердің пассивті мәмілелері және несиелер мен қарыздар есебінен тартылып отыр. ұзақ мерзімді ресурстарды тартудың жоғарыда аталған үлгілерінен ең тиімдірегі және әлемдік тәжірибеде дәлелденгені – кейіннен құнды қағаздар нарығында сату мақсатында кредиторлар тарапынан ипотекалық облигациялар шығару (Германия тәжірибесі) және несие берушіні ипотекалық несиелердің екінші нарығының операторлары арқылы қайта қаржыландыру (АҚШ тәжірибесі) болып табылады.

Қаржылық құралдарды шығару арқылы капитал тартудың өзіндік ерекшелігі бар. Қазақстанда капитал нарығын ұйымдастырудың өзіндік ерекшелігіне байланысты жинақтаушы зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және екінші деңгейдегі банктер, негізінен инвесторлар ретінде қызмет атқарып келеді. Олардың барлығы дерлік «А» санатындағы сенімділігі жоғары листинг компаниялардың тізіміне енгізілген эмитенттердің эмиссиялық құнды қағаздарын сатып алуға құштарлық танытып отыр. «А» санатындағы листинг компаниялардың тізіміне енгізу талаптарына сай құнды қағаздар шығарушы эмитенттерге ұлттық мемлекеттік компаниялар мен кейбір екінші деңгейдегі банктер жатады. Қор нарығымыз дамыған деп айта алмасақ та, соңғы жылдары кейбір оң өзгерістердің байқалғанын атап өтуге болады. Мысалы, 2001 жылы мемлекеттік құнды қағаздар көлемі 2 есе, ал корпоративті құнды қағаздар көлемі 3,5 есе ұлғайды. Екінші нарықтың операторы – «Қазақстандық ипотекалық компания» арқылы несие берушіні қайта қаржыландыру жолын ұсынамын. Бұл компания ипотекалық облигациялар шығаратын болады. Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық облигацияларды 2002 жылдың екінші үш айлық кезеңінен шығара бастайды. Банктердің өздері арқылы ипотекалық облигацияларды шығару дәл қазіргі жағдайда тиімсіз. Себебі, инвесторлар өз қаржыларын тәуекелі аз, өтімділігі жоғары, табысы мол, сенімді мемлекеттік құнды қағаздарды сатып алуға жұмсағанды қалайдықтан, банктердің ипотекалық облигациялары жуыр арада бәсекелестікке түсе алмайды. Бұған дәлел ретінде «СБ ЛАРИБА-БАНК» ААҚ-ның 2000 жылы шығарылғанымен, күні бүгінге дейін небәрі 7,7 пайызы сатылған және әр облигацияның номиналды құны 1000$, жалпы эмиссия көлемі 1000000$ тұратын атаулы купондық ипотекалық облицияларын келтіруге болады.

Менің ойымша, мынадай шарттарды орындаған жағдайда келешекте елімізде ипотекалық облигациялар нарығы дамитын болады:

• қолданыстағы заңнамаға кейбір өзгерістер енгізу;

• қаржы нарықтарының тұрақтылығын қамтамасыз ету;

• нарыққа қатысушылар арасында өз міндеттерін қайта қарастыру керектігі жөніндегі келісімге қол жеткізу.

Қазақстандағы ипотекалық несиелеу саласында американдық үлгінің бір түрінен саналатын малайзиялық үлгі жүзеге асырылады. Мұнымен қоса, Ұлттық банк екінші деңгейдегі кейбір банктермен, оның ішінде «Центр Кредит» банкпен ынтымақтаса отырып, 2002 жылдың екінші жартысынан бастап құрылысқа қаржы жинақтаудың Германия үлгісін қолданысқа енгізуді және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкісін құруды жоспарлады. Арнайы осы мақсатта Алматы қаласына наурыз айында несие жинақтаушы екі неміс банкісі – SCHWABISH BANK пен REIFFEISEN BANK өкілдері келіп кетті. Бұл жүйе бойынша жеке тұлға белгілі бір мерзім (ең кемінде 3 жыл) бойы пәтер құнының жартысын депозит түрінде банкте жинақтап, қалған жартысын сол банктен несиеге алады. Сондай-ақ, мемлекет бюджеттен әр салымшыға жыл сайын салым сомасының 30% мөлшерінде сыйақы тағайындап, осы сыйақыны жинақ есебіндегі жинақталған негізгі сомаға қосып отырса да болады. Мұндай бастама халықты өз қаржыларын банктерде сақтауға ынталандырып (дәл қазір бізге қажетті жағдай), ірі қаржы қорларын қалыптастыруға мүмкіндік туғызады. Сонымен қатар, халықтың басым бөлігі тұрғын үй жағдайын жақсартуға мүмкіндік алып, тұрғын үй құрылысының дамуына өзіндік септігін тигізеді. Осының арқасында экономиканың аталмыш саламен байланысты салалары да өздігінен дами түсіп, мемлекет бірқатар мәселелердің шешімін табады. Жүргізілген есептеулер бойынша тұрғын үй құрылысын дамытуға жұмсалатын әр бір теңгеден салық және өзге де түсімдер түрінде ел бюджетіне 5-10 теңге кіріс келетін болады. Кейбір мамандардың пайымдауынша, несие жинақтау жүйесі ипотекалық несиелеу жүйесінен гөрі кеңірек қолданылады. Себебі, біріншіден – оның өсімақы мөлшері ипотекалық несиеге қарағанда айтарлықтай төмен болып, ішкі капитал нарығындағы өзгерістерден әсерленбейді, яғни келісімшарт түзу барысында белгіленіп, келісім мерзімі бойына өзгертілмейді. Банктер үшін бұл жүйе өте тиімді. Аталмыш жүйеге несие алушының қаржылай қатысу үлесінің өте жоғары (50%) болуы оның төлем қабілеттілігінің жақсы екендігін де көрсетеді. Ал, кепіл сомасы несие мөлшерінен екі есе көп болатындықтан, жылжымайтын мүлік бағасы елеулі деңгейде түскеннің өзінде де несие мөлшері 100 пайыз қамтамасыз етіледі. Оның үстіне, бұл жүйе өсімақы мөлешерінің төмен әрі нарықтық капиталдан тәуелсіз болуына байланысты инфляцияның және тұрғын үй бағасының тұрақтануына жағымды әсерін тигізуі мүмкін.

Қандай болса да Қазақстан аумағында қос жүйенің қызмет етуі халықтың тұрғын үй ахуалын жақсартып, ел экономикасының тұтастай дамыуына оң ықпалын тигізеді.

ҚР Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтеріне жүгінсек, 2002 жылдың бірінші үш айлық кезеңі соңында екінші деңгейдегі банктердің несиелеу нысандары бойынша несие салымдарының динамикасы келесі 5-кестеде берілген.

5-кесте

ЕДБ-нің несиелеу объектілері бойынша жүзеге асырған несиелері

(кезең соңына млн.тенге).

	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
Барлық несиелер (млн. тг)	57991	85992	139070	271403	481475	656913	978128	(жиынтық 100 %-ға) %-бен
оның ішінде:
айналым құралдарын сатып алуға	30852	50840	73578	166941	319684	435658	510022	52,14
негизгі құралдарды сатып алуға	3842	8739	14749	27718	40955	54624	116332	12,0
жекешелендірілген мемлекеттік объектілерді сатып алуға	995	617	1215	978	405	62	383	0,03
жаңа құрылыс және қайта қалпына келтіруге	7596	4530	7874	14879	27295	30831	106781	11,0
азаматтардың тұрғын үй салуы мен сатып алуына	1818	1801	2486	3097	5571	10774	37339	3,8
азаматтардың тұтыну мақсаттарына	1105	1794	3021	6599	15251	31475	63306	6,5
құнды қағаздар сатып алуға	454	1120	1317	7924	20165	16932	20010	2,0
басқа да ақсаттарға	11329	16551	34830	43267	52148	76557	123955	12,6

“Қр-ның қаржысы”, Статистикалық жылнама 1990-2003жж. (249б.)

5-кестеден байқалғандай, 2002 жылға қарағанда тұрғын үй сатып алуға және салуға берілген несие көлемі 3,5 есе ұлғайып, бұл көрсеткіш осы несие түрінің Қазақстанда сәтті жүзеге асырылып жатқандығын дәлелдейді. Еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін одан әрі дамыту үшін мынадай міндеттердің шешімін тапқан жөн:

• тұрғын үй ипотекалық несиелер нарығына ұзақ мерзімді бюджеттен тыс қаржы ресурстарын тартудың әмбебап тетіктерін құру және енгізу;

• барлық нарыққа қатысушылардың өзара тиімді әрекеттестігін қамтамасыз етудің инфрақұрылымын және ипотеканың тармақ-талған құрылымын қалыптастыру;

• ипотекалық банктерді, ипотекалық компанияларды, сақтандыру және бағалаушы компанияларды құру;

• тұрғын үй жөніндегі мәмілерді жүргізу барысында табыс салығына қатысты жеңілдіктер беретін және ҚҚС алып тастайтын салықтық ынталандыру жүйесін іске қосу, сондай-ақ, ипотекалық несие беруші банктерге салықтық жеңілдіктер ұсыну;

• мемлекет тарапынан несие алуға мақсатты субсидиялар бөлу;

• ипотекалық несиелеу субъектілері арасында еркін бәсекенің дамуы үшін тең жағдай қалыптастыру;

• қарызгерлерді кредиторлардың заңсыз әрекеттерінен сондай-ақ, несиені өтей алмау жағдайында тұрғын үйдің жүзеге асырылуына байланысты әлеуметтік қорғау механизмдерін құру және т.б.

Қорыта айтқанда, ең негізгісі адамдардың ипотека туралы түсінігін кеңейту, банктің бұл қызмет түрінің адамдар үшін тиімді жақтарын ашып көрсету керек.