4.9. Договір підряду на капітальне будівництво: основні характеристики

Ст. 318 ГК встановлює, що за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх. Фактично це визначення дублюється ст. 875 ЦК.

Характеристика договору підряду на капітальне будівництво:

1. Предметом договору підряду на капітальне будівництво є об’єкт будівництва, що будується і здається замовнику, або виконання будівельних робіт. Об'єкт будівництва – це окремий будинок або споруда, на будівництво, реконструкцію яких повинні бути складені окремо проект і кошторис.

2. Згідно з ГК та ЦК учасниками (сторонами) договору підряду на капітальне будівництво є замовник і підрядник. Замовником є учасник контракту, який визначає умови складання контракту, приймає закінчені роботи і здійснює розрахунки за них з підрядником. За ст. 320 ГК він має право, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконаних робіт проектам і кошторисам; перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються. Підрядником є учасник будівництва, який зобов'язаний на свій ризик і за обумовлену ціну виконати передбачені договором роботи і передати їх замовнику у встановлені строки.

Крім того, у відносинах підряду на капітальне будівництво можуть брати участь і інші особи – інвестори, гаранти тощо.

3. Підрядник будує об’єкт своїми силами і засобами. Водночас, він може залучати за згодою замовника до виконання договору, субпідрядників, як третіх осіб. У цьому разі на стороні підрядника можуть виступати: генеральний підрядник (відповідає за виконання всього комплексу робіт, передбачених замовленням, передачу їх замовнику і забезпечує координацію діяльності інших підрядників); головний підрядник (відповідає за виконання частини робіт на об’єкті, здає їх генеральному підряднику або замовнику і забезпечує координацію діяльності субпідрядників); субпідрядники (виконують спеціальні і окремі види робіт за домовленістю з генеральним підрядником, головним підрядником або замовником).

4. Об’єкт будується і здається замовнику у встановлений договором строк. Строки виконання робіт по окремих етапах визначаються сторонами на підставі календарного плану будівництва. Перегляд строків виконання робіт може здійснюватися з незалежних від підрядника обставин, якщо він без затримки письмово сповістив замовника про їх появу.

5. Об’єкт повинен відповідати проектно-кошторисній документації. До її складу входять: текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об'єктів будівництва.

6. Замовник надає підряднику будівельний майданчик та передає відповідну проектно-кошторисну документацію. Передача проектної документації здійснюється в строки, що передбачені графіками передачі і оформляється актом у 2-х примірниках, який підписується сторонами. Дата підписання акта є датою передачі документації.

8. Замовник зобов’язаний оплатити виконані роботи. Відповідно до ст. 321 ГК сторони самостійно визначають у договорі порядок, строки, умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги.

9. Замовник зобов’язаний прийняти роботу, виконану підрядником.

У процесі здачі-приймання об’єкта сторони перевіряють відповідність закінчених робіт умовам договору. Здача-приймання об’єкта в експлуатацію здійснюється відповідно до договору і оформляється актом, підписання якого визначає момент передачі об’єкта у власність замовника. В акті вказуються всі претензії до виконаних робіт.

Якщо при здачі-прийманні об’єкта виявляються суттєві недоробки, які виникли з вини підрядника, замовник не повинен приймати об’єкт до їх усунення і має право затримати оплату неякісно виконаних робіт. Якщо усунення недоробок неможливе і вони впливають на виробничу потужність, споживчу вартість об’єкта, замовник може ставити питання про компенсацію збитків.

10. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань за договором підряду на капітальне будівництво винна сторона сплачує штрафні санкції, а також відшкодовує другій стороні збитки в сумі, не покритій штрафними санкціями, якщо інший порядок не встановлено законом.

11. Договір підряду на капітальне будівництво є консенсуальним договором, укладається в письмовій формі і набуває чинності з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов.