Постановление Пленума Верховного Суда рф от 2 июля 2009 г. N 14 "о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"

20. Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279-283 ГК РФ, статьи 9-11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);

г) соблюдение предусмотренной частями 2-4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

е)если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ);

ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

21. Судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (статья 209 ГК РФ, части 2-4 статьи 30, часть 5 статьи 32 ЖК РФ).

2)в п.10 ст.32 ЖК – признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Наличие указанных обстоятельств является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, установленном для изъятия жилых помещений, за исключением установленного срока.

П.11 содержит аналогичное основание с отдельными отличительными чертами. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд

п.22.Постановления № 14 Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Также не совсем ясна позиция законодателя в части прекращения права собственности в таком порядке только на многоквартирные дома. Кроме того, на основании чего будут предоставляться помещения нанимателям по договору социального найма, ведь общее решение собственников (в том числе публичных образований) о сносе дома приведет к прекращению их прав, но не является административным актом , на который указывается в ст. 86 ЖК РФ. Вероятно, собственники будут принимать решение о сносе только в случае, если они заинтересованы в земельном участке, что для многоквартирного дома мало вероятно, либо в состоянии самостоятельно осуществить строительство или реконструкцию

Кроме того, ст.ст. 21,22 Вводного закона указывает, что данные правила применимы к случаям изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта, в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году в городе Владивостоке, если иное не определено Федеральным законом "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",."Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат. Особенности ипотеки жилых помещений.

В качестве способов удовлетворения жилищных потребностей граждан можно назвать приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат.

Согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах», выступающему одним из первых нормативных актов, положивших начало жилищному кредитованию предусмотрена возможность для граждан и юридических лиц получения следующих кредитов:

1. Земельный – краткосрочный или долгосрочный, предоставленный юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство

2. Строительный – краткосрочный кредит на строительств (реконструкцию) жилого помещения для финансирования строительных работ

3. Жилищный – долгосрочный на приобретение жилья.

Правовое регулирование жилищного кредитования в настоящее время осуществляется системой нормативных актов федерального уровня и уровня субъектов РФ: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ»; Закон Самарской области от 29.06.2004 № 96-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании В Самарской области»; ФЗ РФ от 20.08.2004 № 117-ФЗ«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Основными направлениями жилищного кредитования являются:

1. долгосрочное ипотечное кредитование населения;

2. кредитование жилищного строительства;

3. государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

В нормативных актах закреплены следующие стандарты и требования к жилищным кредитам:

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от юридического лица) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.

Можно выделить следующие основные этапы процедуры предоставления кредита:

• Предварительное одобрение заемщика. Ознакомление сторон с информацией о друг друге и с правами и обязанностями

• Оценка вероятности погашения кредита

• Подбор квартиры

• Оценка жилья

• Заключение договоров.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются как правило на срок от 3 до 30 лет (оптимально на данном этапе 10 - 20 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. Как правило, банки готовы принять досрочное погашение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения исполнения обязательства.

Существует несколько моделей ипотечного жилищного кредитования, в том числе и льготных, рассчитанных на молодые семьи, работников бюджетной сферы. В частности « Молодой семье – доступное жилье»; «Жилье работникам учреждений здравоохранения, образования, культуры и иных муниципальных учреждений бюджетной сферы»

За рубежом развито система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке. Характерна государственная поддержка – государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие ценных бумаг. Не менее важной формой поддержки является страхование кредитных рисков.

Ипотека (залог недвижимости) регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.98 № 102-ФЗ, в котором среди основных видов залога указан залог жилых помещений, имеющий свои особенности, отраженные в гл.13 Закона.

По договору о залоге жилого помещения одна сторона-залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного жилого помещения другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных в законе.

Залогодателем может выступать сам должник и 3 лицо.

Жилое помещение остается во владении и пользовании залогодателя.

Договор заключается в письменной форме (нотариального удостоверения теперь не требуется) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Закон содержит противоречивое правило относительно несоблюдения требований о государственной регистрации договора, с одной стороны он связывает этот момент с заключением договора, с другой говорит о его ничтожности.

Договор должен содержать следующие существенные условия :

• предмет ипотеки: жилое помещение, его описание, место нахождения, оценка

• основное обязательство, его основания, размер, сроки

• право в силу которого имущество принадлежит залогодателю

Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности не допускается. Ипотека жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных лиц, осуществляется в порядке, установленном ГК РФ для совершения сделок с имуществом подопечных (ст.37, 38 ГК РФ). При ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем. В этом случае к залогу применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора.

ООП вправе дать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение ООП о даче согласия или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее, чем через 30 дней после даты подачи заявления. Решение ООП может быть оспорено в суде.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение. (ст.ст. 55-57 ФЗ «Об ипотеке») Порядок обращения взыскания судебный и внесудебный. На основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем. Имущество реализуется путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона или конкурса.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, при условии, что дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение, строительство, капитальный ремонт этих жилых помещений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение жилого дома или квартиры.

!) расширилась за счет ремонта и другого кредита

!) почему любые лица???

!) часто речь о доме и квартире, а комната??

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. А договор ссуды (ст.700) ???

Статья 77.1. ЖК РФ Ипотека наемного дома

1. В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. В случае, если в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге.

3. При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

4. Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.

5. Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

6. В случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими указанные в пункте 1 настоящей статьи кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона.

7. В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи. О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его приостановления судебный пристав-исполнитель извещает залогодержателя. При этом залогодержатель не может воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 58 настоящего Федерального закона.

8. В случае, указанном в пункте 7 настоящей статьи, принимается судебное решение о прекращении использования объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 6 настоящей статьи, в соответствии с установленной целью использования и прекращении установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом заложенный жилой дом, а также о проведении публичных торгов в соответствии с пунктом 9 настоящей статьи.

9. Продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

10. Установленные в соответствии с жилищным законодательством решением или договором о предоставлении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования требования о возмещении указанной поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, определенного указанными решением или договором, обеспечиваются ипотекой всех помещений в таком доме или являющегося наемным домом социального использования жилого дома, на строительство, эксплуатацию которых предоставлена такая поддержка, земельного участка или прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом социального использования, объекта незавершенного строительства на этом земельном участке.

11. В случае предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и указанных в пункте 1 настоящей статьи кредита или займа установленные пунктом 10 настоящей статьи требования о возмещении такой поддержки обеспечиваются последующей ипотекой указанных в пункте 10 настоящей статьи объектов недвижимого имущества, прав на указанные объекты с момента возникновения предшествующей ипотеки на указанные объекты, на такие права у банка или иной организации, предоставивших указанные кредит или заем.

12. В случае, если стоимости указанных в пункте 10 настоящей статьи заложенных объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты недостаточно для полного удовлетворения требований о возмещении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки, обязательство о возмещении указанной поддержки не прекращается.

13. Государственная регистрация ипотеки в силу закона и последующей ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты в случаях, указанных в пунктах 10 и 11 настоящей статьи, осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя или последующего залогодержателя исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного лица, предоставивших государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования.

Социальная выплата – это безвозмездная субсидия на строительство и приобретение жилья предоставляется отдельным, указанным в нормативных актах, категориям граждан, нуждающихся в жилых помещениях . Например:

Федеральный закон от 25.10.2002 N 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"

Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 N 1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса"

Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы"

Постановление Правительства Самарской области от 03.04.2009 N 193 "Об утверждении областной целевой программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2009 - 2015 годы"

Постановление Администрации городского округа Самара от 14.02.2011 N 84 "Об утверждении долгосрочной целевой программы городского округа Самара "Молодой семье - доступное жилье" на 2011 - 2015 годы"

Социальные выплаты предоставляются ОГВ РФ и субъектов РФ, ОМСУ, организациями, воинскими частями и формированиями. Выплата предоставляется на строительство или приобретение жилья, соответствующего типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья. Размер варьируется в зависимости от категории граждан и др. факторов. Лицам, получившим выплату иные формы льготного финансирования не предоставляются.

Право гражданина на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной выплаты, имеющим определенный срок действия, оно подтверждает, что продавцу или застройщику будет перечислена соответствующая денежная сумма. На основании свидетельства граждане открывает в одном из банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления выплаты.

9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги: размер и порядок внесения в условиях существующей системы способов управления многоквартирными домами.

Правовое регулирование: Раздел 7 ЖК РФ

ФЗ от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»; Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»; Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и др.

Категории обязанных лиц

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги должны своевременно и в полном объеме выполнять (ст.153 ЖК РФ):

• наниматель жилого помещения по договору социального найма с момента заключения договора; (хотя жилое помещение может быть еще не передано)

• наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора

• арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора;

• наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора; (наем специализированных жилых помещений и коммерческий наем)

• член ЖК, ЖСК с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

• собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности; (по аналогии и собственник нежилого помещения)

• лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Это нововведение означает, что лица, проживающие в доме до подписания передаточного акта, не обязаны вносить платежи за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, возникает вопрос о том, возможно ли изменить обозначенную норму договором?

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут ОГВ и ОМСУ или управомоченные ими лица.

То есть обязанность вменяется не только гражданам, но и организациям Помимо перечисленных прямо в ст. 153 ЖК РФ исходя из системного анализа иных положений ЖК РФ указанную обязанность несут также дееспособные члены семьи нанимателя, бывшие члены его семьи, дееспособные члены семьи собственника, бывшие члены его семьи, лица пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением и в силу завещательного отказа.

Структура платы

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена в ст.154 ЖК РФ и зависит от категории пользователей

Для нанимателей (арендаторов) плата включает в себя:

• плата за пользование жилым помещением

• плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Капитальный ремонт проводится за счет собственника.

• плата за коммунальные услуги (она включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление), все остальные услуги находятся за рамками «коммунальных услуг», а следовательно на них не распространяются касающиеся коммунальных услуг правила, в частности, тарифы и пр.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 ЖК РФ;

2) плату за коммунальные услуги.

Для собственников ( членов кооперативов) она включает:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

• взнос на капитальный ремонт

• плату за коммунальные услуги

Если собственник проживает не в многоквартирном доме, то он несет расходы на содержание и ремонт, коммунальные услуги в соответствии с заключенными им договорами.

Оплата общежитий производится в том же порядке, что и плата за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма. Вид, размер платы за пользование помещениями культурно-бытового назначения, мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем, порядок внесения этой платы определяется отдельно, сверх указанного расчета платы за жилье.

Оплата содержания и ремонта самого жилого помещения осуществляется собственниками самостоятельно в соответствии с заключенными им договорами.

Порядок и сроки оплаты

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, предоставленных не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим, плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье (ст.155 ЖК РФ). - новелла, связана с необходимость авансирования ряда платежей

Размер и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги зависит, прежде всего, от выбранного собственниками СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ. (А ПОСКОЛЬКУ СООТВЕТСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА СПОСОБОВ ПРЕТЕРПЕЛА ИЗМЕНЕНИЯ ПОСЛЕДОВАЛИ НОВВОВВЕДЕНИЯ И В ГЛАВУ ЖК РФ, ПОСВЯЩЕННУЮ ОПЛАТЕ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ)

Наниматель жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вносит плату за наем – наймодателю жилого помещения, а плату за ремонт и содержание, коммунальные услуги - управляющей организации (остается нерешенным вопрос о том, что является в данном случае основанием для внесения платежей, кто является ответственным перед управляющей организацией лицом – наймодатель и могут ли наниматели напрямую предъявлять требования к управляющей организации?, ведь согласно ст. 162 ЖК РФ наниматели не могут выступить стороной договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией). Возможно - непосредственно ресурсоснабжающей организации п.7.1.ст. 155 ЖК РФ.

Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленной договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Собственник

При способе управления управляющей организацией – плату за жилое помещение и коммунальные услуги собственники вносят этой управляющей организации. Возможно - непосредственно ресурсоснабжающей организации п.7.1.ст. 155 ЖК РФ.

При непосредственном управлении, согласно положениям ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Учитывая тот факт, что законодатель модифицировал названный способ управления, разделив его на два варианта в зависимости от числа квартир в доме( ч. 9.1 ст. 161 ЖК РФ;ст. 164 ЖК РФ), нормы о порядке внесения платы также должны были быть подвергнуты изменениям в этой части. Ведь в доме с числом квартир более 12 - для содержания и ремонта по договору будет привлекаться управляющая организация, не исключено, что именно она (а не сами собственники) в этом случае будет вступать в договорные отношения с организациями, непосредственно осуществляющими работы и услуги, обеспечивающие содержание и ремонт многоквартирного дома, а значит, и производить с ними соответствующие расчеты. Но, конечно, необходимо учитывать, норма вступает в силу с 1 марта 2012 г. В этой связи возникает еще один вопрос: собственники, уже избравшие к этому времени такой способ управления именно с этого момента должны изменить существующую у них систему договорных отношений и досрочно расторгнуть все ранее заключенные договоры, либо они могут и должны это сделать после прекращения ранее заключенных договоров.

При управлении ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива – все платежи вносятся в порядке определенном органами управления соответствующих юридических лиц. ( то есть не обязательно на счета этих организаций, поскольку порядок может быть определен самый разный, конечно плата за содержание и ремонт перечисляется ТСЖ, ЖСК, ЖК, а вот за коммунальные услуги возможно напрямую ресурсоснабжающим организациям, возможно часть услуг на счет ТСЖ, ЖК, ЖСК, а часть, например, за газоснабжение – поставщику коммунальной услуги.)

Часть собственников в таком доме может не являться членами ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, они согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ вносят платежи ЖК, ТСЖ и др. на основании заключенного с ними договора.

ЖК РФ, к сожалению, не дает ответа на вопрос о том, обязательно ли заключение такого договора для собственников – не членов соответствующих организаций и как быть в ситуации, когда собственник не заключает договор, но в то же время бремя содержания общего имущества многоквартирного дома согласно ст. 30 ЖК РФ лежит на собственниках независимо от того, являются ли они членами таких организаций. Кроме того, ЖК РФ не регулирует содержание такого договора..

Согласно п.6.1 ЖК РФ (нововведение) при привлечении ТСЖ, ЖК, ЖСК или застройщиком управляющей организации плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации непосредственными пользователями жилых помещений, перечисленными в ч.2 ст. 153 ЖК РФ.

Указанная норма вызывает ряд вопросов: стороной договора собственники в этом случае не выступают, на каком основании они перечисляют платежи и может ли управляющая организация предъявить к ним какие-либо требования при нарушении обязанностей по оплате? Плата же за содержание и ремонт, видимо, по-прежнему перечисляется ТСЖ, ЖК, ЖСК и иному аналогичному кооперативу. Однако заключенный договор с управляющей организацией предполагает, что последняя взяла на себя и функции, связанные с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, так какова судьба соответствующих платежей?

В ЖК РФ специально введена ч. 6.2. ст.155 ЖК РФ, устанавливающая правило о том, что управляющая организация, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг с лицами, предоставляющими их основании заключенных договоров. Полагаем, норма закреплена для того, чтобы показать структуру договорных связей в этом случае, подчеркнуть соответствующую обязанность организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом. Но продолжает оставаться актуальным вопрос том, возможно ли при невыполнении или несвоевременном выполнении обязанностей управляющей организацией или ТСЖ, ЖК, ЖСК по перечислению указанных платежей встречные действия ресурсоснабжающих организаций, которые в конечном итоге нарушат интересы непосредственных пользователей, своевременно оплативших коммунальные услуги.

Вероятно, как один из выходов из обозначенной ситуации законодатель предложил норму ч. 6.3. ст. 155 ЖК РФ: на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. При управлении управляющей в ч.7.1 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен аналогичный вариант.

Собственники жилых немногоквартирных домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. Такую же обязанность можно возложить и на ТСЖ, ЖК, ЖСК именно этой статьей ЖК РФ, а не только положениями Устава или на основании решения общего собрания и пр.

За несвоевременное выполнение обязанностей предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

РАЗМЕР ПЛАТЫ

Размер платы за содержание и ремонт

В ст. 156 ЖК РФ установлено общее правило о том, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (указанное положение не зависит от способа управления, соответствующие требования устанавливаются Правилами содержания общего имущества, установленные Правительством РФ, технические регламенты, санитарные и строительные нормы)

Наниматели

Размер платы за наем, содержание и ремонт устанавливается для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитии исходя из площади комнат) жилого помещения. Размер такой платы для нанимателей государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления. Отсутствует зависимость от излишков площади, в отличие от ранее действующего законодательства.

Кроме того, размер платы за наем устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, освобождаются от платы за наем.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, фондов для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденных переселенцев, а также в общежитиях, если в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений.

Плата за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст.156.1 ЖК РФ)

Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее в настоящей статье - плата за наем жилого помещения) устанавливается с учетом требования, определенного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, указанными в пунктах 1 - 3 части 5 статьи 91.14 ЖК РФ органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы, предусмотренные законом.

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы. Порядок установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования устанавливается Правительством Российской Федерации.

Собственники

При управлении ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом - размер обязательных платежей или взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт (в том числе капитальный) определяется органами управления этих юридических лиц в соответствии с положениями устава (то есть, согласно ст. 145ЖК РФ на общем собрании на основании заключения ревизионной комиссии, кроме того, размер соответствует доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома).

При управлении управляющей организацией размер платы определяется на общем собрании с учетом предложений управляющей организации (обсуждается перечень, объем и качество необходимых работ и услуг) и устанавливается на срок не менее, чем 1 год. Однако, если управляющая организация выбрана в порядке, предусмотренном ст. 161 ЖК РФ, то есть в рамках открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, общее собрание собственников уже не принимает участие в установлении размера указанных платежей. Поскольку согласно ст. 158 ЖК РФ: если собственники не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом - размере платы устанавливается органами местного самоуправления.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме определяется на общем собрании собственников. Анализ ст. 164 ЖК РФ, раскрывающей соответствующий способ управления, показывает, что при привлечения управляющей организации в доме с числом квартир более 12 для заключения договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, размер соответствующих платежей также должен устанавливаться с учетом предложений управляющей организации.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из занимаемой общей площади помещения и может быть дифференцирован типа дома, этажности, сроков эксплуатации и пр. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти (ОГВ) субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ (возможно расхождение между индивидуальными и коллективными счетчиками из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях)

Размер платы рассчитывается по тарифам, установленными ОГВ субъектов РФ в порядке, установленном законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов в порядке, предусмотренном законом.

Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и иным пользователям, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ, ЖК, ЖСК договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством РФ.

В качестве мер социальной защиты населения выступают предоставляемые гражданам субсидии и компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Закон Самарской области от 28.12.2004 N 191-ГД (ред. от 06.12.2007) "О региональных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг в Самарской области" (принят Самарской Губернской Думой 21.12.2004)

Постановление Правительства Самарской области от 21.12.2005 N 163 "О создании единой системы предоставления субсидий и иных мер социальной поддержки населению Самарской области по оплате жилья и коммунальных услуг"

Закон Самарской области от 10.07.2008 N 71-ГД (ред. от 03.07.2012) "О мерах социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, проживающих в Самарской области, и о внесении изменений в отдельные Законы Самарской области" (принят Самарской Губернской Думой 01.07.2008)

Постановление Правительства Самарской области от 26.05.2010 N 195 "Об утверждении Порядка перечисления (выплаты, вручения) субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг получателям субсидий в Самарской области"

Постановление Администрации городского округа Самара от 29.12.2012 N 1865 (ред. от 17.07.2013) "Об оплате жилых помещений муниципального и государственного жилищных фондов городского округа Самара в 2013 году"

Постановление Главы городского округа Самара от 18.12.2007 N 1153 (ред. от 19.06.2012) "Об оплате гражданами жилых помещений, коммунальных услуг в городском округе Самара"

Постановление Главы городского округа Самара от 26.02.2009 N 170 (ред. от 05.09.2012) "Об утверждении Положения о мерах социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг из средств бюджета городского округа Самара, предоставляемых отдельным категориям граждан, проживающих в городском округе Самара"

Таким правом обладают пользователи жилых помещений государственного и муниципального ЖФ, наниматели жилых помещений в частном жилищном фонде, члены ЖК, ЖСК, собственники жилых помещений.

Право на субсидию имеют две категории граждан:

1. граждане в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышает величину максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

2)семьи со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума, для них максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Для этих целей ежегодно Правительством РФ устанавливаются федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, в соответствии с которыми субъекты РФ устанавливают региональные стандарты. К ним относятся:

1. Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату в совокупном семейном доходе.

2. Нормативная площадь жилого помещения – размер площади, приходящейся на каждого члена семьи в пределах которой осуществляется предоставление субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг; Вместо социальной нормы площади жилья законодатель использует термин региональный стандарт нормативной площади жилого помещения,

3. Стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м общей площади жилья в месяц

4. Стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.м общей площади жилья в месяц по субъектам РФ

Субсидии предоставляются органами исполнительной власти субъектов РФ или управомоченным им учреждением по заявлению гражданина с учетом постоянно проживающих с ним членов семьи при отсутствии задолженностей по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении или выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов РФ.

Согласно ст.160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, предоставляются компенсации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Механизм предоставления компенсаций должен заменить механизм предоставления льгот, например ст. 24 ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает компенсации, Закон «О ветеранах» - остались льготы- 50%

Понятие и виды жилищных прав.

В качестве итоговой темы нам предстоит систематизировать все изученные нами права на жилые помещения. Среди групп жилищных отношений, разнородных по своему характеру, отношения по пользованию жилыми помещениями составляют их основу, «сердцевину», и иногда именуются в литературе «собственно жилищными отношениями».

Отношения по пользованию жилыми помещениями (а, следовательно, и круг прав) неоднородны по составу их участников и своему содержанию. Круг возможных жилищных прав широк и разнообразен. К таковым относятся: право собственности (гл. 18 ГК РФ, раздел II ЖК РФ), право хозяйственного ведения и право оперативного управления (гл. 19 ГК РФ), право пользования жилым помещением членами семьи собственника, бывшими членами его семьи (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи (постоянно проживающими с нанимателем гражданами) во всех жилищных фондах, включая нанимателей специализированных жилых помещений (гл. 35 ГК РФ, гл. 7-10 ЖК РФ) и нанимателей в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов (ст. 128 ЖК РФ), право пользования жилым помещением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива и членами его семьи до полной оплаты паевого взноса (гл. 12 ЖК РФ), право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ), право пользования жилым помещением по договору безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договору аренды (п.2 ст. 671 ГК РФ).

Кроме того, в жилом помещении могут проживать поднаниматели, временные жильцы, опекуны, попечители, подопечные, граждане, состоящие с собственником или нанимателем в трудовых отношениях (домработницы, няни, шоферы и др.).

Перечисленные выше права на жилые помещения считаем собственно жилищными правами, ибо они являются правовой формой удовлетворения жилищных потребностей граждан (непосредственно или опосредованно). В большинстве случаев речь идет о непосредственном удовлетворении жилищных потребностей. А об опосредованности же следует говорить применительно к праву, возникающему по договору аренды, праву хозяйственного ведения и праву оперативного управления, поскольку субъекты указанных прав удовлетворяют не собственные жилищные потребности, а при помощи дополнительных правовых форм создают условия для удовлетворения жилищных потребностей граждан, вступающих в правовые связи с данными субъектами.

Помимо жилищных прав в системе прав на жилые помещения можно указать и на другую группу прав, имеющую иную целевую направленность, например, право ограниченного пользования - сервитут (ст. 277 ГК РФ), право залога (§3 гл. 23 ГК РФ; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), и иные права. Они возникают и осуществляются вне способов и форм реализации гражданами права на жилище.

В литературе встречаются самые разнообразные классификации жилищных прав. Под классификацией в науке понимается распределение предметов по группам (классам), при котором каждый класс имеет свое постоянное, определенное место⁶¹. Значение классификации трудно переоценить: она помогает глубже изучить явление, определить его место в ряду однородных, выявить присущие ему закономерности, свойства, признаки.

Большинство авторов используют деление жилищных прав на самостоятельные и несамостоятельные⁶², в законодательстве также встречается указание на самостоятельные и несамостоятельные права пользования жилым помещением (ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Но при этом в теории нет единства относительно критерия, лежащего в основе такого деления.

В.Р. Скрипко использован критерий зависимости одного права от другого⁶³. Грибановым В.П. указано одновременно несколько критериев: срочность прав, и зависимость от прав других лиц и различия в объеме прав на жилые помещения⁶⁴. Чигир В.Ф. особо выделял «вторичные жилищные правоотношения». По его мнению, они носят производный, зависимый характер и прекращаются одновременно с прекращением жилищного правоотношения с самим титульным пользователем. Как правило, такие «вторичные» пользователи приобретают право пользования жилым помещением на определенное время⁶⁵.

Несамостоятельными следует считать права, которые являются зависимыми в основаниях своего возникновения, прекращения и в осуществлении от самостоятельных прав на жилое помещение. То есть прослеживается опосредованность несамостоятельного права пользования правами пользования других субъектов. Из этого, в частности, вытекает и вывод об ответственности других лиц за действия обладателей несамостоятельных прав (например, ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Не являются самостоятельными - права пользования членов семьи нанимателей специализированных жилых помещений; граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма; членов семьи члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива до полной оплаты паевого взноса; права нанимателей, заключивших договор с членами жилищных кооперативов; права лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным арендатором; права поднанимателей и проживающих с ними лиц, права временных жильцов, опекунов, попечителей, вселившихся для выполнения своих обязанностей либо подопечных, вселенных к опекунам и попечителям с этой целью, а также лиц, выполняющих свои трудовые обязанности и в связи с этим проживающих по месту работы (домработницы, няни, шоферы и др.). Основания возникновения, осуществление, порядок и последствия прекращения несамостоятельных прав пользования предопределяется динамикой правоотношения, в содержание которого входит самостоятельное право, и (или) волей обладателя данного права. Остальные из исследуемых прав могут быть отнесены к группе самостоятельных.

Права на жилое помещение, отнесенные нами к числу самостоятельных, неоднородны по своему содержанию. Подтверждением тому служит и системный анализ положений жилищного законодательства. Так, ст. 51 ЖК РФ в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий называет лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, членами их семей, нанимателями и членами их семей по договору социального найма и найма жилого помещения в фонде социального использования. Это говорит о том, что законодатель выделяет эти права как наиболее стабильные, не ограниченные временными рамками и ничем не обусловленные, в частности, членством в кооперативе, характером работы либо необходимостью получать социальное обслуживание.

Традиционное для российской цивилистики разделение прав на вещные и обязательственные применимо и к жилищным правам⁶⁶. Используемая классификация имеет глубокие исторические корни⁶⁷. Как точно указывается в правовой литературе, существующее в современном российском праве деление имущественных прав на вещные и обязательственные не относится лишь к приемам юридической техники, использованной законодателем в целях удобства упорядочения правовых норм, а представляет собой правовое отражение объективного сущностного различия между указанными категориями прав, причем различия необыкновенно тонкого, но в то же время чрезвычайно важного⁶⁸.

В науке нет однозначной позиции относительно критериев отнесения прав к числу вещных. В литературе в число традиционных признаков вещных прав включают: абсолютный характер; особый объект – вещь; определение в законе способов и оснований возникновения, видов и содержания вещных прав; специфическое содержание, которое выражается в непосредственном отношении лица к вещи без участия иных лиц; защита при помощи особых, вещно-правовых исков; приоритет при столкновении с обязательственным правом; переход прав путем передачи вещи; наличие права следования⁶⁹. Таким образом, разграничить вещные и обязательственные права можно следующим образом. Вещные права оформляют принадлежность вещей отдельным субъектам имущественного оборота, закрепляют возможность непосредственного воздействия на вещь, носят абсолютный характер и фиксируют статику имущественных отношений. В вещном правоотношении управомоченное лицо – собственник (или субъект ограниченного вещного права), которому принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения, ему противопоставляется неограниченное число пассивных обязанных субъектов, обязанности которых заключаются в соблюдении запрета на вмешательство в сферу хозяйственного господства обладателя вещного права. Обязательственные права напротив опосредуют динамичные отношения по передаче вещей от одних лиц к другим, выполнению работ, оказанию услуг. Это относительные права, субъектами которых выступают обязанное лицо – должник, обязанностью которого является совершение определенных действий. Обязательственные права реализуются в результате совершения гражданско-правовых сделок, правонарушений, неосновательного обогащения⁷⁰.

Законодатель относит к числу вещных право собственности и другие ограниченные вещные права, обозначенные в ст. 216 ГК РФ. Поскольку в ст. 216 ГК РФ содержится оговорка, что вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются и иные права, то в юридической литературе считается, что этот перечень не является исчерпывающим. Среди прав на жилые помещения к ограниченным вещным правам, кроме указанных, большинство авторов относят право пользования жилым помещением членами семьи собственника⁷¹. Толстой Ю.К. называет в числе ограниченных вещных прав право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, право пользования по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа⁷². Перечисленные права в настоящее время в качестве вещных закреплены в ЖК РФ.

В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования по договору социального найма имеет вещно-правовую природу в силу таких его особенностей, как основания возникновения, пожизненность пользования, стабильность, наличие правомочий распорядительного характера и др.⁷³. Некоторые правоведы указывают на наличие как обязательственно-правовых, так и вещно-правовых черт этого права⁷⁴.

К числу вещных относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования жилым помещением членом жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением.

Остальные из исследуемых прав являются обязательственными. Следует подчеркнуть, что отнесение ряда прав к числу обязательственных не исключает их осложнение вещно-правовыми элементами (например, возможность предъявления вещно-правовых исков, наличие права следования и др.).

Представляет интерес позиция Д.А. Формакидова, предлагающего конструкцию вещного права проживания, объединившую в себе право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением⁷⁵.

Практическая значимость представленной классификации проявляется следующим образом. Способы и основания возникновения, виды и содержание вещных прав, как правило, прямо закреплены в законе. Применительно же к обязательственным правам возможно использование общих для всех обязательств положений и самостоятельное определение их сторонами в договоре.

Следующая классификация жилищных прав изложена В.П. Грибановым, им выделены постоянные и временные пользователи жилыми помещениями⁷⁶. Схожее деление встречаем в работах О.А. Красавчикова⁷⁷. В этой связи можно разделить жилищные права на бессрочные и ограниченные определенным сроком.

В теории предлагаются также иные классификации прав на жилые помещения, в частности, по субъектному составу, по основанию возникновения⁷⁸.

1 См., например: Закон г. Санкт-Петербурга от 15.03.2006 «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга»; Закон Ростовской области от 19.05.2006 № 496-ЗС «О специализированном жилищном фонде Ростовской области».

2 См.: Генов А. Обеспечение жильем военнослужащих Турции // Зарубежное военное обозрение. – 1999. - № 4.

3 См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. – 2003. - № 2.

4 См.: Васильев П.П. Понятие служебного жилого помещения // Актуальные проблемы правоведения. – 2005. - № 1. – С.109.

5 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 404.

6 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 425.

7 СЗ РФ. – 1999. - № 19. – Ст. 2353.

8 Постановление Правительства от 8.11.2000 № 845 «Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ» // СЗ РФ. – 13.11.2000. - № 46. – Ст. 4562.

9 Постановление Правительства РФ от 9.04.2001 № 275 «Об утверждении положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» // СЗ РФ. – 16.01.2001 . - № 16. – Ст. 1604.

10 Постановление Правительства РФ от 25.05.1994 № 522"О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами" /СЗ РФ. - 6.06.1994. - № 6. - Ст. 606.

11 См., например: Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. – Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2005. – С. 10 и др.

12 См.: Горина Э.Д. Особенности правового режима общежитий по российскому законодательству // Юридический мир. – 2010. - № 10.

13 См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Пост-Фактум, 1996. – С. 41; Богданов Е.В. Право на жилище. – Мн. Университетское, 1990. - С. 89; Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практическое руководство. – М.: Экспертное бюро-М, 1997. – С. 11.

14 См.: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3.04.2007 № 57-ВО7-2.

15См., например: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М.: Ф53 МЦФЭР, 2005. – С. 308.

16 См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. - 2006. - № 9.

17 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 429.

18 См.: Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Краткий курс. – М.: Эксмо, 2005. – С. 148.

19 Российская газета. – 10.01.1993. - № 5.

20 СЗ РФ. – 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

21 См.: Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 « Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. - 6.02.2006.- № 6. - Ст. 697.

22 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. - С. 253.

23 См.: Шипунова Е. . Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. - 2010.- № 5.

24 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.403.

25 См.: Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение / / Жилищное право. – 2006. - № 1. - С. 2.

26 СЗ РФ. – 11.12.1995. - № 50. – Ст. 4872.

27 См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. - № 1.

28 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – 5-й завод. – М.: Статут, 2003. - С. 662.

29 См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. – 2009. - № 9.

30 СЗ РФ. - 07.08.1995. - № 32. - Ст. 3198.

31 См.: Польщикова А.Е. Предоставление и использование жилых помещений в общежитии //Жилищное право. – 2009. - № 9.

32 См.: Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л.К. Айвар и др. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 425.

33 СЗ РФ. - 6.02.2006. - № 6. - Ст. 697.

34 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. - С. 252.

35 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. - С. 260.

36 Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. -2010. - № 4.

37 См., например: Латынова Е.В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы // Сам себе адвокат. - № 11. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 139.

38 См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. - № 3. – С. 9.

39 См.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. - № 5.

40 См., например: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2008.- С. 450.

41 См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. - № 1; Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / О.В. Кузнецова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС; Саратов: Макет плюс, 2010. – С.185.

42 См.: Шипунова Е. Договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. – 2008. - № 12.

43 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 426.

44 См.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. - 2010. - № 4.

45 См., например: Шанхаев С.В. Карбашев В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. – 2010. - № 3 и др.

46 Российская газета. – 10.01.1993. - № 5.

47Постановление Конституционного Суда РФ от 3.11.1998 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. – 9.11.1998. - № 45. – Ст. 5603.

48 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. - 2006. - № 9.

49 Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2006 дело № 35-ВО6-12.

50 Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006г. № 35-В06-12.

51 Определение Верховного Суда РФ от 4.08.2009г. № 71-В09-8.

52 См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/ Под. Ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. - С.412.

53 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. - С.263.

54 См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. - №3. - С. 8.

55 См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – М.: Проспект, 2005. - С.180.

56 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.417.

57 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. - 6.02.2006.- № 6. - Ст. 697.

58 См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 413-О; Определение Конституционного Суда РФ от 19.03.2009 № 192-О-О.

59 Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2007 № 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77;Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2007 № 5-В07-147.

60 См.: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4.

61 См.: Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика: Учебник для юридических вузов. - 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 1998. - С. 59.

62 См.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Указ. соч. – С. 43; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М.: Знание, 1983. - С. 54-59; Скрипко В.Р. Охрана жилищных прав граждан. – М.: Госюриздат, 1959. - С. 45; Мальгинова А.И., Соловьев П.Г. Договор жилищного найма и жилищные права граждан. - М.: Издательство Министерства коммунального хозяйства РСФСР, 1951. - С. 19; Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М.: Госюриздат, 1956. - С. 141; Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - С. 48-51; Рамзаев П.В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. - М.: Юридическая литература, 1974. - С. 80; Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. - С. 23.

63 См.: Скрипко В.Р. Указ. соч. - С. 14.

64 См.: Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 55.

65 См.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. – Минск: Вышейш. школа, 1968. – С. 106.

66 Используемая классификация существует и в большинстве стран романо-германской правовой системы (см.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. – М.: Юристъ, 1999. - С. 113-144).

67 См.: Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. – М.: ЗЕРЦАЛО-М, 2002. - С. 72-115; Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. - С. 303-426; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. - по испр. и доп. 8-му изд., 1902. - М.: Статут, 1997. - С. 99-106; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. - С. 185-331.

68 См.: Баринова Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. – 2002. - № 8. - С. 37.

69 См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию 1907 г.). – М.: СПАРК, 1995. - С. 140; Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. - С. 308-334; Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право. – 1995. - № 6. - С. 29-46; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. Ю.К. Толстого А.П. Сергеева. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 329-331; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. - М.: БЕК, 1996. - С. 15-17. Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права: Учеб. пособие. - Саранск: Издательство Мордовского университета, 2003. - С. 10-13; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. – 1998. - № 10. – С. 36-38 и др.

70 См, например: Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах. - С. 44-46.

71 См.: Щенникова Л.В. Идеи законодателя, заложенные в содержании ГК РФ, и редакция ст. 216 // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 31-34; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 331 и др.

72 См.: Гражданское право: Учебник. Часть I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 331-332.

73 См., например: Богданов Е. В. Право на жилище. – Мн.: Университетское, 1990. - С. 52-53.

74 См., например: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. - М.: Юридическая литература, 1990. - С. 126; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. - Харьков: Издательство Харьковского университета, 1970. - С. 15 и др.

75 См.: Формакидов Д.А. Вещное право проживания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2005. - С. 15-17.

76 См.: Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 54.

77 См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. - С. 23.

78 См.: Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения. – С. 93.