3.2 Анализ местоположения методом swot

Анализ рынка начинается с всестороннего изучения рыночной ситуации, в которой работает компания, и оценки типов возможностей и угроз, с которыми она может столкнуться. Отправной точкой для подобного обзора служит SWOT-анализ. SWOT-анализ позволяет выявить и структурировать сильные и слабые стороны фирмы, а также потенциальные возможности и угрозы. Достигается это за счет сравнения внутренней силы и слабости компании с возможностями, которые дает им рынок. Исходя из качества соответствия делается вывод о том, в каком направлении организация должна развивать свой бизнес.

Одним из главных факторов оценки складской недвижимости является местоположение объекта. Склад расположен по ул. Дубровская, г.Брест. При помощи SWOT-анализа местоположения покажем сильные и слабые стороны, потенциальные возможности и угрозы (см. табл. 3.2), а так же выполним количественный SWOT-анализ (см. табл. 3.3).

Местоположение объекта складской недвижимости представлено на рисунке3.1:

Рис.3.1. Местоположение объекта

1 – склад

Таблица 3.2 SWOT-анализ местоположения объекта складской недвижимости

Сильные стороны (S)	Слабые стороны (W)
1.Расположение в СЭЗ «Брест». 2.Близость к трассе М1 3.Пространство не ограничено жилыми массивами. 4.Близость к потенциальным арендаторам. 5.Близость к ж/д ветке	6. Удаленность от центра города 7. Слабо развитая инфраструктура района СЭЗ.
Возможности (O)	Угрозы (T)
А. Появление новых резидентов СЭЗ и расширение производств существующих. Б. Расширение склада на прилегающей территории.	В. Появление вблизи складов аналогичного уровня с более лояльной ценовой политикой. Г. Изменение плана развития территории.

Далее составляются так называемые вспомогательные матрицы. Таких матриц две: матрица возможностей и матрица угроз. Матрица строится следующим образом: сверху по горизонтали откладывается степень влияния возможности на деятельность организации (сильное, умеренное, малое); слева по вертикали откладывается вероятность того, что организация сможет воспользоваться возможностью (высокая, средняя, низкая). Аналогичным образом строится матрица угроз (см. табл. 3.3, 3.4, 3.5).

Таблица 3.3 Матрица угроз

Вероятность реализации угроз	Последствия
	разрушительные	тяжелые	легкие
1	2	3	4
высокая	-	-	-
средняя	-	Появление вблизи складов аналогичного уровня с более лояльной ценовой политикой – приведет к переходу части клиентов к конкурентам и, следовательно, уменьшению прибыли от оказания складских услуг.	-
низкая	-	Изменение плана развития территории – приведет к ограничению спектра оказываемых услуг.	-

Таблица 3.4 Матрица возможностей

Вероятность реализации возможности	Влияние
	сильное	умеренное	малое
1	2	3	4
высокая	-	Появление новых резидентов СЭЗ и расширение производств существующих – увеличение прибыли за счет увеличения количества клиентов.	-
средняя	-	Расширение склада на прилегающей территории- увеличение прибыли за счет увеличения количества клиентов.	-
низкая	-	-	-

Таблица 3.5 Таблица сопоставления параметров

	Возможности	Угрозы
Сильные стороны	Расположение склада в СЭЗ само по себе может гарантировать появление новых резидентов, что возможно положительно скажется на получении прибыли.	Расположение в СЭЗ «Брест» и нахождение возле трассы М1 даже при появлении конкурентов с более выгодными условиями не оставит наш объект без дохода, спрос на такого рода склад останется.
	Пространство не ограничено жилыми массивами, что позволяет на территории появиться новым производствам – возможно увеличение прибыли за счет увеличения клиентов.	Близость склада к ж/д ветке может способствовать появлению новых клиентов (но таких, у которых производство связано с большими грузоперевозками ж/д транспортом)
Слабые стороны		Наибольшую опасность может представлять: появление поблизости конкурентов с более лояльной ценовой политикой

Таблица 3.6 Количественный SWOT-анализ

	Интен-сивность (Аi)	Возможности (О)		Угрозы (Т)
		О1	О2	Т1	Т2
Вероятность появления (Pj)		0.6	0.4	0.4	0.2
Коэффициент влияния (Кj)		0.7	0.3	0.6	0.4
Сильные стороны (S)
S1	5	4	2	3	1
S2	5	3	2	1	0
S3	4	0	3	1	1
S4	3	2	1	1	0
S5	5	2	2	3	0
Слабые стороны (W)
W1	3	0	1	2	2
W2	3	2	3	3	1

Таблица 3.7 Преобразование матрицы

	Интен-сивность (Аi)	Возможности (О)		итого	Угрозы (Т)		итого
		О1	О2		Т1	Т2
Вероятность появления (Pj)		0.6	0.4	1.0	0.4	0.2	0.6
Коэффициент влияния (Кj)		0.7	0.3	1.0	0.6	0.4	1.0
Сильные стороны (S)
S1	5	8.4	1.2	9.6	3.6	0.4	4.0
S2	5	6.3	1.2	7.5	1.2	0	1.2
S3	4	0	1.44	1.44	0.96	0.32	1.28
S4	3	2.52	0.36	2.88	0.72	0	0.72
S5	5	4.2	1.2	5.4	3.6	0	3.6
итого		21.42	5.4	26.82	10.08	0.72	10.8
Слабые стороны (W)
W1	3	0	0.36	0.36	1.44	0.48	2.16
W2	3	2.52	1.08	3.6	2.16	0.24	5.04
итого		2.52	1.44	3.96	3.60	0.72	4.32

Таким образом, по результатам SWOT-анализа можно сделать вывод, что среди факторов, определяющих выгодность местоположения объекта, преобладают сильные стороны объекта. Это свидетельствует о выгодном расположении склада для привлечения потенциальных арендаторов (нахождение в СЭЗ «Брест», близость трассы М1 и ж/д ветки). Это говорит о том, что склад при любых обстоятельствах не будет иметь проблем с привлечением арендаторов, так как концентрация производств очень велика. Также возможности местоположения открывают дополнительные перспективы по преобразованию и развитию склада.

В целом, очевидно, что выбранное местоположение склада выгодное и перспективное с точки зрения его дальнейшего функционирования.