Раздел 2. Определение стоимости предприятия с использованием трех подходов к оценке: доходного, сравнительного, затратного.

2.1. Определение стоимости предприятия в рамках доходного подхода

2.1.1. Характеристика методов доходного подхода

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ, который базируется на соответствующих принципах.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

2.1.2. Расчет денежного потока в прогнозный период – 5 лет

Для построения денежного потока на прогнозный период 5 лет воспользуемся данными скорректированного отчета о финансовых результатах и отчета о движении денежных средств из таблиц Excel.

Первым годом является 2013 год, последующие года это прогнозные значения на рассматриваемом горизонте планирования (5 лет):

Таблица 4.

Движения денежных средств, тыс. руб.

Показатель	2013	2014	2015	2016	2017
Выручка (нетто)	6 271,2	7 042,6	7 908,8	8 881,6	9 974,0
Себестоимость, в т.ч.:	2 049,6	2 301,7	2 584,8	2 902,7	3 259,7
Сырье и материалы	220,4	247,5	277,9	312,1	350,5
Прочие переменные расходы	528,8	593,8	666,8	748,8	840,9
Оплата производственного персонала	1 206,0	1 354,3	1 520,9	1 708,0	1 918,1
Лизинговые платежи	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Прочие производственные расходы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Амортизация	283,2	318,0	357,1	401,0	450,3
Валовая прибыль	4 221,6	4 740,9	5 324,0	5 978,9	6 714,3
Оплата административного и коммерческого персонала	1 045,2	1 173,8	1 318,2	1 480,3	1 662,4
Административные расходы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Коммерческие расходы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Налоги, кроме налога на прибыль	12,8	14,4	16,2	18,2	20,4
Проценты	465,2	522,4	586,7	658,9	739,9
Прибыль (убыток) от операционной деятельности	2 698,3	3 030,2	3 402,9	3 821,5	4 291,5
Прибыль / убыток от реализации внеоборотных активов	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Прибыль / убыток от строительной деятельности	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Курсовые разницы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Прочие доходы	3,2	3,6	4,0	4,5	5,1
Прочие расходы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Прибыль до налогообложения	2 701,5	3 033,8	3 407,0	3 826,1	4 296,7
Налог на прибыль	568,6	638,5	717,0	805,2	904,2
Чистая прибыль (убыток)	2 132,9	2 395,2	2 689,8	3 020,6	3 392,1
EBIT	3179,5	3570,6	4009,8	4503,0	5056,9
EBITDA	3273,9	3676,6	4128,8	4636,6	5206,9
Выплата/получение основной суммы долга	-2031,2	-2281,0	-2561,6	-2876,7	-3230,5
Чистый денежный поток – Free cash flow (FCF)	5210,7	5851,6	6571,3	7379,6	8287,3
Чистый дисконтированный денежный поток – Discounted cash flow (DCF)	5210,7	4120,8	4627,7	5196,9	5836,1

 DCF – Денежный поток с учетом нормы дисконта, рассчитываемой втаблице 4

Чтобы составить прогноз доходов и расходов на постпрогнозный период, воспользуемся приростом чистого дисконтированного денежного потока из таблицы 3, 4-5 года(5836,1/5196,9)*100-100 = 12,3%. Предположим, что в постпрогнозный период дальнейший рост составит 12,3%. Тогда прирост показателей в постпрогнозный период составят:

В Первый год 12,3%, второй год 14,3% и в третий год 16,3%.

Представим прогнозный отчет о финансовых результатах на 5 лет и на постпрогнозный период в 3 года. Отметим, что в прогнозах на постпрогнозный период будут использоваться следующие предположения:

• выручка и себестоимость изменяются одинаковыми темпами;

• коммерческие и управленческие расходы изменяются согласно тенденции;

• все прочие доходы и расходы изменяются согласно тенденции.

Таблица 5

Движения денежных средств в постпрогнозном периоде, тыс. руб

Показатель	2018	2019	2020
Выручка (нетто)	11 200,8	12 802,5	14 889,3
Себестоимость, в т.ч.:	3 660,6	4 184,1	4 866,1
	0,0	0,0	0,0
Сырье и материалы	393,6	449,9	523,2
Прочие переменные расходы	944,3	1 079,3	1 255,2
Оплата производственного персонала	2 154,0	2 462,0	2 863,3
Лизинговые платежи	0,0	0,0	0,0
Прочие производственные расходы	0,0	0,0	0,0
Амортизация	505,7	578,0	672,2
Валовая прибыль	7 540,2	8 618,4	10 023,2
Оплата административного и коммерческого персонала	1 866,9	2 133,9	2 481,7
Административные расходы	0,0	0,0	0,0
Коммерческие расходы	0,0	0,0	0,0
Налоги, кроме налога на прибыль	22,9	26,2	30,5
Проценты	830,9	949,7	1 104,5
Прибыль (убыток) от операционной деятельности	4 819,4	5 508,6	6 406,5
Прибыль / убыток от реализации внеоборотных активов	0,0	0,0	0,0
Прибыль / убыток от строительной деятельности	0,0	0,0	0,0
Курсовые разницы	0,0	0,0	0,0
Прочие доходы	5,7	6,5	7,6
Прочие расходы	0,0	0,0	0,0
Прибыль до налогообложения	4 825,2	5 515,2	6 414,2
Налог на прибыль	1 015,4	1 160,6	1 349,8
Чистая прибыль (убыток)	3 809,3	4 354,0	5 063,7
	0	0	0
EBIT	5678,9	6491,0	7549,0
EBITDA	5847,3	6683,5	7772,9
Выплата/получение основной суммы долга	-3627,9	-4146,7	-4822,6
Чистый денежный поток - Freecashflow (FCF)	9306,6	10637,4	12371,3
Чистый дисконтированный денежный поток - Discountedcashflow (DCF)	6553,9	7491,1	8712,2