2.1.4. Определение стоимости предприятия в постпрогнозный период – 3 года

Расчет денежных потоков постпрогнозного периода ведется по формуле Гордона:

FV = CF(n+1) / (DR - t)

Для расчета формулы берутся следующие показатели:

FV – стоимость объекта в постпрогнозном периоде;

CF(n+1) – поток доходов на начало постпрогнозного периода;

DR – ставка дисконтирования;

t – долгосрочные темпы составляет 0,02 для каждого года.

Таблица 5

Таблица дисконтированных денежных потоков, тыс. руб.

Показатель	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Чистый денежный поток - Freecashflow (FCF)	5 210,7	5 851,6	6 571,3	7 379,6	8 287,3	9 306,6	10 637,4	12 371,3
Чистый дисконтированный денежный поток - Discountedcashflow (DCF)	5 210,7	4 120,8	4 627,7	5 196,9	5 836,1	6 553,9	7 491,1	8 712,2

Стоимость предприятия в постпрогнозный период:

FV = 8712,2/(0,42-0,02) = 21780,5 тыс. руб.

2.1.5. Расчет рыночной стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков

Рыночная стоимость - денежное выражение цены (или иных эквивалентов), с которыми согласны продавец и покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах.

Выводится предварительная стоимость предприятия на момент оценки, равная сумме всех будущих дисконтированных денежных потоков в прогнозном периоде (по табл. 4) и дисконтированной величины предполагаемой продажи бизнеса на конец прогнозного периода (откорректированная сумма по таблице 3 с учетом ставки дисконтирования, полученного в табл. 5):

Предварительная стоимость = 5210,7+4120,8+4627,7+5196,9+5836,1= =24992,2 тыс. руб.

2.2. Определение стоимости предприятия в рамках сравнительного подхода

2.2.1. Характеристика методов сравнительного подхода

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.