24Рыночный(сравн-й )подход к оценке недвиж.

В сравни-ом подходе прим-ся инф-ия о недав-них сделках с аналогич-ными объектами на рын-ке. Основой для приме-нения данного подхода явл-я наличие развитого рынка. Если развитого рынка нет применение этого подхода не целе-сообразно. Осн-ым принципом данноо подхода явл-ся принцип замещения, кот-ый гла-сит о том, что рацион-ый покупатель не запла-тит за объект больше той суммы, за кот-ую он может купить объект аналогичной полез-ности. Данный подход состоит из след-их эта-пов: 1) изучение состоя-ния и развитость рынка недв-ти; выявл-ся объек-ты недвиж-ти наиболее аналогичные оценивае-мому объекту, продан-ные относит-но недавно. 2) по объектам аналогам собирается инф-ия. Инф-ия анализир-ся, каждый объект- аналог сравнивается с оцени-ваемым объектом. 3) выд-ся различия в стои-мостном выражении. Вносятся поправки в цены продаж аналогов. 4) откорректированные цены анализируются и согласовываются. Выво-дится итоговая стои-мость объекта

25 Затратный подход к оце-ке недв-ти

Затратный подход основан на идее,что стои-мость сущ-го объекта = стоимости земли+затраты на возведение сооружении за вычетом износа.При этом определяется затраты на возведение нового объекта недви-ти,который по своим хар-кам подходит к оцени-ваемым.В некоторых слу-чаях стомость оценив-го объекта опреде-ся стои-мостью его функц-го ана-лога.Этот подход основан на принципе замещения. Возможно владелец недви-ти будет стоять перед выбором покупки сущ-го здания или сооруж-я,или строительства нового. Если сущ-ие здания только что построены,то возведение нового м/б заменой покупки и цена сущ-го здания будет такой же,что и затраты на строительства.Если здание старое,то степень его износа будет служить критерием того на сколько старое сооружение несовершенно в качестве замены нового. Затратный подход легче всего принимается когда здание и сооружение возведены недавно и поправки на износ сводятся к min-му.

26Факторы влияющ-е на стоим-ть недв-ти

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. 2. Полезность – способность имущества удов-ть некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести опред-ую вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения опред-ного товара цены на данный товар начинают падать, при умень-ии предложения – расти. 4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недв-ти переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.Таким образом, стоимость не яв-ся характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.