20 Этапы и порядок проведения оценки земли и недв-ти

Процесс оценки вкл-т 8 этапов. На 1м этапе постановки задачи иден-тифицируется и подро-бно описывается оце-ниваемый объект; ус-танавливаются: цель оц-ки, вид оценочной стоимости и дата. На 2-ом этапе составления плана работ опреде-ляются: график работ по оценке, источники и способы сбора инф-ии, затраты на сбор и обработку инф-ии, оценочная методо-логия, вознаграждения оценщика. 3. Сбор и обработка данных включает сбор данных, проверку полноты и достоверности данных, от всех излишних и обработку данных. 4. Оценка стоимости зе-мельного участка. 5. Оценка стоимости объекта на основе 3-ех методов: прямого срав-нения продаж, затрат-ный, доходный. 6. Оп-ределение варианта на-илучшего и наиболее эффективного исп-ия вкл-ет соответствие правовым требованиям и ограничениям,физ-ую возможность, эко-ном-ую осуществи-мость и максимальную продуктивность. 7. На этапе согласования проводят проверку данных, матем-их расчетов и составляют окончательное заключение об оценочной стоим-ти. На 8-ом этапе составляют отчет об оценке.

21 Соглосование рез-в оценки и установл-е итоговой стоимости

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, яв-ся последним этапом опр-ия стоимости оценив-ого ОН. Итоговый результат оценки м/б представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, предс-ого миним-м и максим-м значением.На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных рез-ов с целью выявления математ-ких и логии-ких ошибок, которые увеличивают степень расхождения резу-тов доходного, затратного и сравни-го подходов.

Процедура согласования проверенных резу-ов опре-ся содержанием оценочного задания, исп-ых подходов и методов оценки, полнотой и достоверн-тью исп-ой инф-ции, выявлением преимуществ и недостатков исп-мых методов.Определяющими критериями иерархии каждого резу-та яв-тся возмо-сть отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество инф-ции, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных резу-тов, полу-ых на основе исп-ия различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчит-ся как экспертным, так и математическим методами.При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

23 Доходный подход к оценке недвижимости

Он основ-н на опр-е текущей ст-ти будущих доходов и вкл-ет след-ие методики:

1 методика капитализации дохода исп-ся в тех случаях, когда до-ход предприятия стабилен.если будущие доходы с з. уч-ка будут отличаться от прош-лых доходов и будут нестабильны, то необходимо проводить оц-ку с исп-ем методики дисконтирования де-нежных потоков. Наиболее сложным при реализации методик доходного подхода-это прогноз-ие будущих доходов. При капитализациии дохода- это опред-ие его уровня за 1-ый прогнозный год. При этом предпо-лагается, что доход будет таким же и в следующие прогноз-ные годы.2. Методика дисконтирования де-нежных потоков опр-ет уровень доходов за каждый будущий год всего прогнозного пе-риода. Ставки капи-тализации и ставки дисконтирования до-вольно сложно опр- ять в основном от недостатка рыночных данных. Методики до-ходного подхода оценки з. уч-ов исп-ся, когда можно опред-ить будущие денежные доходы оцениваемого уч-ка и ставки доход-ности соответ-их ин-вестиций. Преиму-щество этих методик состоит в учете буду-щих условий деятель-ности на з. уч-ке: усло-вий формирования цен на продукцию, буду-щих капит-ых вложений и условий рынка.Главный недостаток этих методик состоит в том, что они могут быть основаны на недостоверной инф-ии.