Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом.

Условие ЗП – детальная оценка затрат на строительство аналогичного объекта с последующим учетом износа объекта оценки. Этапы:

1 этап. Определяют рыночную стоимость земельного участка под застройку.

- методом выделения (соотнесения, переноса) - для застроенных участков;

- методом распределения(разнесения) – для застроенных;

- метод сравнения продаж - для застроенных и незастроенных;

- метод капитализации земельной ренты – для застроенных и незастроенных;

- метод остатка (для земли) – для застроенных и незастроенных;

- метод предполагаемого использования – для застроенных и незастроенных.

Первые три относят к сравнительному подходу, оставшиеся три – к доходному.

Методы определения рыночной стоимости земельных участков

Способ сравнения продаж применяется тогда, когда на рынке имеется информация о ценах сделок с аналогичными незастроенными земельными участками или информация о ценах предложения. Способ состоит в том,что в цены отобранных аналогов вносятся корректировки на различие в элементах сравнения между объектом оценки и аналогами.

Наиболее важными факторами стоимости (элементами сравнения) являются местоположение и окружение, целевое и разрешенное использование, транспортная доступность, инфраструктура( близость инженерных сетей, социальная инфраструктура)физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и т.д.).

Способ выделения (соотнесения) применяется в том случае, когда на рынке нет информации о ценах сделок с незастроенными участками, а имеются сведения о ценах сделок только с застроенными или сведения о ценах предложения на такие объекты.

Этапы способа:

1. Определяют рыночную стоимость единого объекта оценки на основе сопоставимых продаж аналогов. Для этого в цены сделок аналогов вносят корректировки на различие в элементах сравнения.

2. Рассчитывают остаточную восстановительную стоимость улучшения в объекте оценки на основе затрат на создание аналогов плюс прибыль застройщика минус сумма накопленного износа.

3. Определяют стоимость земельного участка в объекте оценки как разницу между рыночной стоимостью объекта оценки и остаточной восстановительной стоимостью его улучшений.

Способ распределения (разнесения) применяется при условии наличия информации о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимости, наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости аналогов, соответствия улучшений зем.участка его ЛНЭИ.

Этапы способа:

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж по аналогам. Внесение при необходимости корректировок в цены продаж аналогов.

2. Определение доли земли в рыночной цене проданных аналогов, расчет средней доли.

3. Определение стоимости земельного участка объекта оценки путем умножения его рыночной стоимости на среднюю долю земли аналогов.

Метод капитализации земельной ренты применяется при условии извлечения дохода из оцениваемого земельного участка. Этапы метода:

1. Рассчитывают годовую земельную ренту оцениваемого земельного участка.

2. Рассчитывают коэффициент капитализации земельной ренты по каждому аналогу по формуле:

К-т кап = зем рента анала : цена продажи

Затем определяют средний к-т.

3. Рассчитывают стоимость оцениваемого зем участка по формуле:

Ст-ть = зем рента оц.участка : К-т кап средний

2 этап. Определяют полную восстановительную стоимость улучшений методами:

- методом сравнительной единицы

Соц = С 1 кв.мили аналога х Км х Кв х Кпз х Кндс х Sоц (V обоц), где

С - стоимость, S – площадь оцениваемого объект,V – объем объекта оценки,

Км – к-т корректировки на местоположение, Кв – к-т изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки, Кпз – к-т, учитывающий прибыль застройщика, Кндс – к-т, учитывающий НДС.

- методом разбивки по компонентам, С= ( сумма Vi х Сi) х Кн х Ки

V – объем каждого компонента здания, С – стоимость единицы объема,

Кн – коэффициент отличия объекта оценки от аналога, Ки – коэффициент совокупного износа.

3 этап. Определят сумму общего накопленного износа по улучшениям след способами:

- методом рыночной выборки. Состоит из отбора аналогов на рынке, внесения корректировок в их цены, определения процента износа по каждому из отобранных аналогов, расчете его средней величины и распространении ее на объект оценки. При отборе аналогов нужно, чтобы не было существенных отличий от объекта оценки по местоположению, по степени износа, по условиям финансирования, по мотивации.

- методом срока жизни. Состоит в определении оценщиком срока экономической жизни, эффективного возраста здания, расчет их соотношения и определения т.о. общей нормы износа. Если эффективный возраст равен фактическому, то в расчет берут фактический. Если срок физической жизни совпадает со сроком экономической, то в расчет берут физический срок жизни. Формула И= (ЭВ : ФЖ) х 100 % или ЭВ : (ЭВ + ост срок ФЖ) и все х на 100 %.

- метод разбивки. Состоит в разбивке общей суммы износа по видам. При этом сначала определяют физический, потом функциональный, а разница между общей суммой износа и этими износами даст внешний износ. Или сначала определяют физический, функциональный, внешний, и их суммируют.