Методы определения физического износа

Физический износ определяется тремя методами: нормативным (для жилых зданий), стоимостным и методом срока жизни.

Устранимый	Неустранимый
Стоимостной (по затратам на воссоздание элементов здания, например, по стоимости отложенного ремонта). % износа = (затраты на ремонт: ВС) х 100%	Метод срока жизни для короткоживущих элементов (как разница между ПВС короткоживущих и величиной устранимого их износа, умноженной на соотношение хронолог возраста и физической жизни)
Метод срока жизни (службы) для короткожи-вущих и долгоживущих элементов или в целом всего здания зданий по формуле: И= ЭВ : ФЖ ЭВ определяется в процессе осмотра технич. состояния здания	Метод срока жизни для долгоживущих элементов ( как разница между ПВС долгоживущих и суммой устранимого по ним износа , умноженной на соотношение ХЖ : ФЖ.

Методы расчета функционального износа

Функциональный износ рассчитывается стоимостным методом для устранимого и для неустранимого методами капитализации убытков и методом парных продаж.

При стоимостном методе определения устранимого износа он определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта.

Методы расчета внешнего износа

Используют два метода – метод капитализации арендных убытков и метод парных продаж. Метод парных продаж означает, что на рынке берут два аналога, которые отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.

Для расчета внешнего износа может быть использован метод срока жизни, если объект подлежит сносу в ближайшее время по разным причинам. В этом случае ЭВ делят на оставшийся срок Эк или Физ жизни.

4 этап. Определяют остаточную восстановительную стоимость улучшений путем вычета из полной восстановительной стоимости накопленного износа.

5 этап. Определяют стоимость единого объекта оценки как сумму стоимости земли остаточной стоимости улучшений.

Приложение 5

Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом.

Временная оценка денежных потоков Шесть функций сложного процента:

1 Сложный процент (fv)

n формула FV = PV x ( 1 + i )

FV – величина накопления PV – первоначальный вклад

i - процентная ставка ( ставка делится на 100%) п - число лет начисления процентов.

(пояснение формулы: FV = PV x ( 1 + i \ 100 %) x ( 1 + i \ 100 %) x … столько раз, сколько периодов начисления – п.)

Формула определения будущей стоимости суммы с помощью таблицы:

i

FV = PV x [ кол.1]

п

Чем чаще начисляются проценты, тем больше эффективная ставка дохода и накопленная сумма.

Если период начисления процентов менее 1 года, то процентную ставку и число периодов начисления следует откорректировать по формулам: % ставка = Годовая ставка : 12 мес. х число месяцев в периоде начисления. Число периодов начисления = число лет накоплений х число периодов начисления за 1 год

Формула для расчета накопленной суммы при периоде начисления процентов менее 1 года:

пm FV = PV x [ 1 + i \ m ] m – число периодов начисления процентов в году