Метод Хоскольда.

Rр (безрисковая) Нв.к. = \ к № З \ П

1 Нв.к.= -------------------; п [ (1+i ) - 1] : i

Методы построения коэффициента капитализации

1. Способы расчета коэффициента капитализации, учитывающие изменение с течением времени стоимости объекта недвижимости, если финансирование осуществляется за счет собственных средств и только.

А. Если стоимость недвижимости с течением времени не меняется, то Rk = Ry, т.е. коэфф-т капитализации равен ставке доходности.

Б. Если с течением времени стоимость объекта упадет до нуля, то оцениваем его по базовой формуле:

Rk= Rу + Нв.к. для обеспечения возврата вложенного капитала за время использования.

В. Если за анализируемый период объект частично обесценится, то за этот период инвестор должен вернуть не весь вложенный капитал, а только потерянную стоимость-обесцененную часть. Rk = Rу + а х Нв.к., где а – процент обесценения Г. Если за период стоимость объекта возрастет, значит, стоимость реверсии будет больше воженных в него средств. Rk рассчитывается как разница между ставкой доходности и нормой возврата капитала, скорректированной на процент роста.

Rk = Rу – в х Нв.к., где в – процент роста

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

11.Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала, учитывающий смешанность финансирования объекта.

Рассчитывают:

а) Общий К-т капитализации – как средневзвешенное значение:

R= М х Rm + ( 1 – М ) х Rе

Где Rm – к-т ипотечной задолженности; М = ипотечный долг: общую стоимость объекта недвижимости

R= (Rе х Уд .вес соб.кап.)+(%за кредит(или Rm) х Уд.вес кредита),

где % за кредит заменяется на ипотечную постоянную, если погашение кредита осущ-ся равновеликими(аннуитетными) платежами.

б) К-т кап соб.капитала называется СТАВКОЙ КАП-ЦИИ СОБ.КАПИТАЛА –(Re).-показатель текущей доходности

Re=годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов : собст.капитал(СК)

в) К-т кап. заемного капитала называетсяся ИПОТЕЧНОЙ ПОСТОЯННОЙ – (Rm)

Rm = (ДО)ежегодные выплаты по обслуживанию долга (осн.долг+проценты): первоначальная сумма ипотечного кредита (ЗК).

Ипотечную постоянную можно определить из таблицы функций (колонка 6).

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

111. Метод связанных инвестиций – земли и здания.

Применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту объекта: строению и земельному участку. Для расчета коэф-та капитализации. каждого компонента используют базовую формулу.

R= Ry + ( Сземли х Нв.к. земли) +( Сздания х Нв.к.здания)

R-общая ставка капитализации; С земли - доля земли, здания (в %) от общей стоимости объекта;Ry-.ставка доходности на вложенный капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков - МДДП.

Применяется, когда денежные потоки от объекта нестабильны.

Этапы метода:

1. Определяем длительность прогнозного периода (срока проекта).

2. Определяем прогнозные величины денежных потоков (доходов и расходов), включая реверсию, для каждого прогнозного периода. Реверсия рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи)объекта недвижимости на конец прогнозного периода. Денежный поток (доход) по годам определяется как ЧОД. По рынку анализируются показатели для расчета ЧОД: величина арендной платы, площади в аренду, спрос и предложение.

3. Определяем ставку дисконтирования с учетом уровня риска инвестиций. Методы расчета ставки дисконтирования: метод построения, метод сравнения альтернативных инвестиций, метод выделения, метод мониторинга. Ставка дисконтирования используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости.

4.Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии – это доход, который получают от объекта недвижимости в постпрогнозный период (после него).

5.Дисконтирование денежных потоков. Так как денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости объекта их следует привести к дате оценки.

6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

ЧОД п 1

Ст= Сумма--------------- + Срев х ----------

п п

(1+ i) (1+i)

где, Срев.-стоимость реверсии (остаточная стоимость).

Приложение 6