6.3.Види і типи іпотечних кредитів.

Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:

1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:

• іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;

• іпотечні кредити з поступовим погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів існує багато різновидностей іпотечних кредитів:

1. з рівномірними виплатами – пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша- поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

2. з лінійним погашенням кредиту- ( виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);

3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплються до наступних платежів.

4. з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна(перекатівающая) іпотека – з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

5. та інші.

• Постійний іпотечний кредит - це найпростіша форма, яка найчастіше використовується в країнах із низьким рівнем інфляції. Він характеризується тривалими строками кредитування та перед­бачає рівні виплати на погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу. Такі кредити належать до кредитів з «аморти­зацією боргу». Амортизація в такому випадку означає процес по­гашення основного боргу та процентів за користування кредитом.

Даний вид кредиту носить також назву ануїтетний — кредит з|із| фіксованою процентною|відсотковою| ставкою, що самоамортизується, по якому передбачені рівномірні періодичні (як правило, щомісячні) платежі.

Періодичний платіж включає виплату в рахунок погашення боргу|обов'язку| і сплату|виплату| відсотків|процентів| по кредиту. Величина платежу визначається як сума, яку необхідно вносити щомісячно, аби|щоб| повністю|цілком| погасити кредит протягом терміну дії кредитного договору по певній процентній|відсотковій| ставці. Платіж визначається з врахуванням|з урахуванням| поточної вартості грошового потоку.

Максимальний термін кредитування буде коротший за залишкове економічне життя об'єкту фінансування.

• Іпотечні кредити зі змінними виплатами передбачають різну періодичність погашення боргу та процентів, а також інші додат­кові умови.

• Кредит із|із| змінною процентною|відсотковою| ставкою.

Основні характеристики, властиві іпотечним кредитам із|із| змінною процентною|відсотковою| ставкою:

-  процентна|відсоткова| ставка міняється|змінюється| відповідно до зміни фінансовій ситуації на ринку, коректується по обумовлених в кредитному договорі фінансових індексах, наприклад, по індексу державних коштовних|цінних| паперів; -  може бути встановлений|установлений| максимальний і мінімальний рівень процентної|відсоткової| ставки, що виплачується позичальником; -  коректування процентної|відсоткової| ставки можуть проводитися лише|тільки| через заздалегідь|наперед| обумовлені в кредитному договорі інтервали часу з врахуванням|з урахуванням| переважаючих|пануючих| процентних|відсоткових| ставок в цей період; -  може бути встановлений|установлений| граничний рівень зміни процентних|відсоткових| ставок відносно|щодо| попереднього періоду; -  у договорі за даним типом кредитів може бути передбачене дострокове погашення після|потім| заздалегідь|наперед| обумовленого терміну без сплати|виплати| штрафу за дострокове погашення; -  можуть діяти умови кредиту до моменту продажі власності, що дають кредиторові право вимагати при продажі власності негайної виплати залишку|остачі| кредиту, тобто передача зобов'язань по існуючому кредиту новому власникові власності може бути заборонена, що дає можливість|спроможність| кредиторові підвищити процентну|відсоткову| ставку відповідно до поточної ринкової ситуації.

• Кредити з «кульовим» платежем, передбачають одночасний (кульовий) платіж.

В цьому випадку передбачається виплата більшої частини|частки| або всієї суми кредиту, тобто «кульовий» платіж в кінці|наприкінці| терміну кредитування.

Різновиди методів кредитування з|із| «кульовим» платежем:

-  відсутність процентних|відсоткових| виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток|процент|, наприклад, кредити під освоєння землі;

-  виплата протягом кредитного періоду лише|тільки| відсотків|процентів|, в кінці|наприкінці| терміну погашення заборгованості «кульовим» платежем;

-  часткова амортизація з|із| підсумковим «кульовим» платежем.

До таких кредитів належать:

- кредити із «заморожуванням» виплат процента до закінчення строку кредиту, котрі передбачають яких-небудь виплат як на погашення основного боргу, так і строкових процентів. Погашення кредиту та нагромаджених процентів за ним проводиться в кінці строку, у зв’язку з чим використання цього виду кредиту є досить обмеженим;

- кредити з виплатою тільки процентів — різновид кульового платежу, за якого передбачається платіж основної суми в кінці строку, а проценти сплачуються регулярно в кінці строку дії кредиту;

- кредити з частковою амортизацією та підсумковим кульовим платежем — такі кредити передбачають часткову амортизацію боргу до кінця строку дії кредиту.

• Кредити з участю використовують у фінансуванні дохідної нерухомості. Такий тип кредиту схожий на кредит із рівномірною амортизацією боргу та процентів, однак він передбачає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг та проценти, бере участь і в доходах від об’єкта. Участь кредитора може бути різноманітною: він може претендувати на частину перевищення рен­ти, частину перевищення чистого операційного доходу (кредит з участю в доходах), частину приросту капіталу або виручки, отриманої від реалізації нерухомості (кредит з участю в прирості вартості) та інше.

Такий кредит є схемою фінансування, при якій кредитор безпосередньо бере участь в інвестуванні: кредитор одночасно отримує|одержує| і платежі по кредиту, і певну частину|частку| регулярного доходу і (або) частину|частку| від суми збільшення вартості власності.

Якщо нерухомість фінансується за допомогою кредиту з|із| участю, право власності переходить до інвестора, кредитор лише|тільки| отримує право на частину|частку| грошового потоку, пов'язаного з якістю функціонування власності. При цьому кредитор має пріоритетне право на здобуття|отримання| своєї частини|частки| доходу від власності, а позичальник отримує|одержує| більш пільгові умови кредитування, зокрема, застосовується нижча процентна|відсоткова| ставка.

Іпотечні кредити з|із| участю привабливі для кредитора по наступних|слідуючих| причинах:

-  такі схеми фінансування дозволяють захистити інтереси кредитора в умовах високих темпів інфляції; -  зменшення процентної|відсоткової| ставки наводить|приводить| до зменшення періодичних платежів по кредиту, що знижує ризик невиконання зобов'язань позичальником.

Але|та| частина|частка| доходу від нерухомості, яку передбачає|припускає| отримати|одержувати| кредитор, має велику міру|ступінь| ризику. Для зменшення ризики зниження доходу від нерухомості кредитори включають в договори статті про періодичні перевірки якості управління власністю. За участю відносний збільшення вартості є ризик того, що вартість нерухомості не збільшиться.

Привабливість іпотечного кредиту з|із| участю для позичальника:

-  платежі по кредиту за участю менший, ніж платежі по інших типах кредитів; -  менші періодичні платежі є стимул-реакцією|стимулом| для реалізації позичальником інвестиційного проекту, що вимагає великих витрат|затрат| капіталу.

Проте|однак| в разі|у разі| істотного|суттєвого| зростання|зросту| вартості і доходу від нерухомості виплати, що збільшуються, кредиторові можуть не компенсуватися зниженням процентної|відсоткової| ставки.

• Кредит з|із| наростаючими платежами.

 Застосовується для позичальників, що розраховують на зростання|зріст| доходів. Особливості такого методу кредитування:

-  мінімальний перший внесок, потім внески збільшуються з|із| постійним темпом; -  на певному етапі починаються|зачинають| рівновеликі платежі за схемою кредиту, що само амортизується|.

При кредитуванні із|із| зростанням|зростом| платежів задається послідовність розмірів платежів із|із| збільшенням внесків через рівні інтервали часу, розмір останнього внеску визначається по сумі залишку|остачі| заборгованості по кредиту.

Кредити з платежами, що наростають, передбачають рівномірні виплати протягом усього строку та використовуються влас­никами нерухомості, що здається в оренду, з розрахунку, що платежі будуть зростати щомісячно (або з іншою періодичністю). Подібні кредити використовуються, коли дохід позичальника на початку строку кредитування менший, ніж у кінці.

• Кредити з оберненим ануїтетом — навпаки, передбачають зниження виплат із кредиту в кінці строку дії або їх припинення. У цьому випадку вони схожі на «заморожені» кредити.

• Кредити зі змінною ставкою, як правило, прив’язані до одного з індексів грошового ринку (інфляції, валюти тощо). Така схема кредитування дає можливість сплачувати кредит за змінної ставки з обмеженнями за мінімальної та максимальної її величини. Зміна ставок впливає на строки кредитування. Основні характеристики, властиві іпотечним кредитам із|із| змінною процентною|відсотковою| ставкою:

-  процентна|відсоткова| ставка міняється|змінюється| відповідно до зміни фінансовій ситуації на ринку, коректується по обумовлених в кредитному договорі фінансових індексах, наприклад, по індексу державних коштовних|цінних| паперів; -  може бути встановлений|установлений| максимальний і мінімальний рівень процентної|відсоткової| ставки, що виплачується позичальником; -  коректування процентної|відсоткової| ставки можуть проводитися лише|тільки| через заздалегідь|наперед| обумовлені в кредитному договорі інтервали часу з врахуванням|з урахуванням| переважаючих|пануючих| процентних|відсоткових| ставок в цей період; -  може бути встановлений|установлений| граничний рівень зміни процентних|відсоткових| ставок відносно|щодо| попереднього періоду; -  у договорі за даним типом кредитів може бути передбачене дострокове погашення після|потім| заздалегідь|наперед| обумовленого терміну без сплати|виплати| штрафу за дострокове погашення; -  можуть діяти умови кредиту до моменту продажі власності, що дають кредиторові право вимагати при продажі власності негайної виплати залишку|остачі| кредиту, тобто передача зобов'язань по існуючому кредиту новому власникові власності може бути заборонена, що дає можливість|спроможність| кредиторові підвищити процентну|відсоткову| ставку відповідно до поточної ринкової ситуації.

• Канадський ролл-овер характеризується змінними ставками процента через обумовлені проміжки часу. Різновидом такого кредиту є кредит із переговорною ставкою, який відрізняється від інших тим, що, крім періодичності виплат, заздалегідь домовляються про граничні ставки процента.

• Кредит із|із| заставою, що перезаставляється (завершаюча іпотека). Іпотеки, що завершуються, мають кілька різновидів і тим самим є окремим випадком вторинного (молодшого) фінансування. Специфіка цього кредитування в тому, що під уже прокредитовану нерухомість надається інший кредит, платежі з якого направляються на погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вищі ніж за першим.

Ці методи засновані на схемах фінансування, які передбачають можливість|спроможність| продажу нерухомості, що є заставним забезпеченням кредиту, ще не погашеного на момент продажу власності. Зобов'язання по кредиту в цьому випадку переймає на себе покупець.

За відсутності достатньої кількості грошових коштів на оплату операції|угоди| покупець може узяти новий кредит по ринковій ставці.

Можливе використання двох методів фінансування операції|угоди|:

-  пряма оплата залишку|остачі| кредиту і взяття|взяття| нового кредиту на суму, що дозволяє повністю|цілком| сплатити власність; -  беруться|приймання| зобов'язання по існуючому кредиту і взяття|взяття| нового кредиту на суму, яка бракує для оплати операції|угоди|, причому забезпеченням другого кредиту буде та ж нерухомість, позиція другого кредитора буде значно ризикова|, що спричинить встановлення вищої процентної|відсоткової| ставки по кредиту.

• Кредити з додатковими процентними ставками передбачають віднесення процентів на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для визначення розміру наступного платежу. Такі кредити використовуються для кредитування приватної власності (житла, автомобілів тощо) та передбачають можливість дострокового погашення боргу. Такий вид кредиту передбачає віднесення відсотків|процентів| на основний борг|обов'язок|, а результат ділиться на число періодів погашення для визначення величини платежу. Дана іпотека використовується для кредитування особистої|особової| власності і передбачає дострокове погашення боргу|обов'язку|.

• Кредитування з індексованими платежами.

Такі кредити відрізняються тим, що ставка відсотка фіксується на весь термін кредитування. Проте залишок кредиту і щомісячні платежі регулярно коректуються відповідно до поточної норми інфляції.

По таких кредитах початкові платежі менші, що привабливо для позичальника. Проте|однак| платежі регулярно коректуються, і якщо темпи зростання|зросту| доходів позичальника будуть нижчі за темпи інфляції, можлива ситуація, при якій позичальник не зможе виконувати зобов'язання за кредитним договором.

В той же час чим більше різновидностей таких кредитів, тим більша можливість ризику для кредитора.