5. Принципи і етапи оцінки.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення мето­дичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням прин­ципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного вико­ристання¹ .

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки по­купців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відпо­відно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання

Оскільки у процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємоді­ють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище - фа­хівцями, виділяються такі групи принципів

Етапи оцінки:

Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розподілити на

шість етапів:

< визначення завдання та укладення договору на оцінку

об'єкта;

• план оцінки;

• збір і підтвердження інформації;

• вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості;

• узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів;

< звіт про результати оцінки нерухомості;

Можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості:

1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: виз­начити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страхов­ка).

Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досві­ду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно про­вести незалежну експертизу об'єкта нерухомості¹.

Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі дого­вору між оцінювачем і замовником. В договорі обов'язково

Вартість оцінки об'єкта нерухомості залежить від склад­ності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості.

2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розв'язання. З цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу,

3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обгрунтований висно­вок.

4. Вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості.

Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухо­мості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікова­ний набір оцінних принципів.

5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.

Цей процес включає попередню та заключну стадії.

6. Звіт про результат оцінки об'єкта нерухомості. Оціню­вач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім пе­редає замовнику.