Тема 9. Особливості функціонування різних видів іпотеки. (пит. 1-4 на самостійне опрацювання)

1.Роль іпотечного кредиту у забезпеченні громадян житлом.

2. Характерні ознаки житлового іпотечного кредиту.

3.Іпотечного кредитування громадян на придбання, будівництво житла. Державне кредитування придбання (будівництва) житла.

4Комерційна та промислова нерухомість як предмет іпотеки. Особливості кредитування комерційної та промислової нерухомості.

9.1. Земля як предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 133 ЗК України у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам і юридичним особам на праві власності, а також права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис). Можлива також передача в заставу земельної ділянки, яка знаходиться у спільній власності за згодою всіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості).

Не зважаючи на пріоритети закріплення Земельним кодексом можливості застави земельних ділянок, цей законодавчий акт містить норми, які унеможливлюють використання ділянок сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки. Адже відповідно до п. 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України зі змінами в редакції Закону України № 107 від 28 грудня 2007 р. до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр і про ринок землі не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які знаходяться у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для громадських потреб. А згідно зі ст. 15 ЗУ «Про іпотеку» заборони й обмеження, встановлені ЗК України щодо відчуження й цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, є чинними й при їх іпотеці.

Деякі особливості іпотеки землі

Слід зауважити, що розвиток іпотеки землі знаходиться на початковому етапі, оскільки передумовою переходу до земельної іпотеки є наявність розвиненої системи власності на землю. Адже згідно із ЗУ «Про іпотеку» іпотека не поширюється на земельні ділянки, які знаходяться в державній і комунальній власності. Крім того, є проблема забезпечення достовірності цін на земельну ділянку. Сьогодні, коли ринок землі остаточно не сформовано, тіньовому капіталу вигідне заниження ціни земельних ділянок.

Кредитору в першу чергу треба зважити на такі особливості: 1) яким є цільове призначення земельної ділянки, яку іпотекодавець пропонує в заставу, адже не всі земельні ділянки можуть передаватися в заставу; 2) чи правильно визначене й зафіксоване цільове призначення земельної ділянки, особливо у випадках, коли воно було змінене перед зверненням особи за кредитом під заставу землі; 3) необхідно пам’ятати, що ліквідність заставлених земельних ділянок (тобто можливість швидкого здійснення будь-яких перетворень щодо них) залежить від їх цільового призначення, адже у випадку неповернення кредиту і виникнення необхідності звернення стягнення на земельну ділянку вона підлягає відчуженню лише відповідно до цільового призначення; 4) при наданні кредиту під заставу земельної ділянки слід звернути увагу на наявність у її власника документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку.

Згідно із ст. 6 ЗУ «Про іпотеку» при передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована будівля. Те саме стосується й передачі в іпотеку земельної ділянки – у цьому випадку іпотека поширюється на будівлі (споруди) й об’єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності. Можливий випадок, коли власник житлового будинку не має документа, який підтверджує право власності на земельну ділянку, де знаходиться цей будинок. Тоді предметом іпотеки буде житловий будинок, а в іпотечному договорі необхідно дати характеристику земельної ділянки, на якій він розміщений, бо вона невід’ємна від будинку. Щоб запобігти зайвих проблем під час звернення стягнення, в іпотечному договорі було б доцільним зобов’язати власника житлового будинку офіційно оформити й зареєструвати право на земельну ділянку.