8. Застосування доходного підходу

Доходний підхід ґрунтується на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладений капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.

Доходний підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкту нерухомості.

Основні принципи оцінки при застосуванні доходного підходу — принцип очікування і принцип заміщення. Принцип очікування для даного підходу є основним методостворюючим принципом. Він свідчить, що вартість V нерухомого майна (активу) визначається поточною (сьогоднішньою) цінністю (PV — від англ. present value) всіх його майбутніх доходів I:

V= PV · (І₁ ,…І_t),

Де:

PV- поточна вартість нерухомості;

І - розмір отримуваного доходу за певний період;

t - період володіння активом.

Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'єкту нерухомості.

Методи розрахунку капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи і ціни операцій на основі вибірки по порівнянних об'єктах, джерелах і умовах фінансування операцій, можливості коректного прогнозу відносно вартості об'єкту в кінці прогнозного періоду.

Найчастіше використовуються наступні методи з використанням дохідного підходу:

• метод прямої капіталізації, коли вартість об'єкту визначається діленням чистого річного доходу на ставку капіталізації;

• метод валової ренти, заснований на оцінці майна з урахуванням величин потенційного або дійсного доходу і валового рентного множника;

• метод капіталізації по нормі віддачі на капітал: - метод дисконтування грошових потоків (метод непрямої капіталізації) - оцінка об'єкту, коли грошові потоки поступають нерівномірно, довільно змінюються, при цьому враховується міра ризику, пов'язаного з використанням майна;

• метод іпотечно-інвестиційного аналізу – оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового капіталів. Вибір конкретного чиннику капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів;

• метод залишку – оцінка майна з врахуванням впливу окремих чинників утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи і прямої капіталізації, і капіталізації доходу по нормі віддачі).

У основі цих методів лежить аналіз і оцінка чистого операційного доходу та коефіцієнта капіталізації або ставки дисконтування.

Метод прямої капіталізації — метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному.

Пряма капіталізація – оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійній величині доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал. При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставку капіталізації.

За методом прямої капіталізації вартість об’єкта нерухомості визначається за формулою:

V=NOI/r, де:

V - вартість нерухомості,

NOI - чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;

r - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт (ставка) капіталізації.

В якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, що отримується шляхом усереднення доходу за декілька років. Ставка капіталізації (коефіцієнт) r відображає ризики, яким піддаються засоби, що вкладаються в актив.

Приклад:

Чистий операційний дохід від оцінюваного об’єкту складає 75000 дол. США Необхідно визначити вартість об’єкту на основі:

Об’єкти	Ціна продажу, дол.	Чистий операційний дохід(NOI), дол.	Ставка капіталізації (r), %
Оцінюваний	?	75000	?
Об’єкт 1	900 000	100000	11
Об’єкт 2	1000 000	220000	22
Об’єкт 3	800 000	115000	14,4

Розв’язок:

Використовуючи приведені дані за об’єктами аналогами, визначимо середню ставку капіталізації, яка буде застосована при визначенні вартості оцінюваного об’єкту.

r = (11% + 22% + 14,4%)/ 3 = 15,8%

За методом прямої капіталізації визначимо вартість об’єкту:

V = 75000 / 0,158 = 474 683,5 дол. США.

Отже, вартість об’єкту складає 474683,5 дол. США.

Метод валової ренти ґрунтується на застосуванні мультиплікатора валової ренти (GRM|) заснований на припущенні, що існує прямий зв'язок між ціною продажу нерухомості і доходом від здачі її в оренду.

GRM| — це відношення|ставлення| поточної ціни до по­тенційного| (дійсного) валового доходу.

Залежно від традицій ринку валовий прибуток може розглядатися|розглядувати| або в річному численні|обчисленні|, або в місячному.

Вартість об’єкту на основі застосування мультиплікатора валової ренти визначається за формулою:

V = NOI x GRM

Метод капіталізації по нормі віддачі на капітал — метод оцінки ринкової вартості об’єкту нерухомості (дохідного активу), заснований на перетворенні всіх грошових потоків, які він генерує в процесі економічного життя, у вартість шляхом дисконтування їх на дату оцінки з використанням норми віддачі на капітал, з ринку альтернативних за рівнем ризику інвестицій.

Метод аналізу дисконтованих грошових потоків (непрямої капіталізації доходу) – це метод капіталізації по нормі віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з поступовим підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного об’єкту, включаючи грошовий потік від його перепродажу в кінці періоду володіння. Цей метод застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.

Вартість об'єкта, визначеного цим методом - це поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків та реверсії з урахуванням ступеня ризику та альтернативних варіантів використання. Вона може бути визначена за формулою:

_n

PV = ∑ NOI/ (1+r)^t + FV/(1+r)ⁿ

_і=1

Де:

r - ставка дисконтування;

N0I - майбутня вартість грошових потоків;

FV- майбутня вартість перепродажу (реверсії) майна.

Розрахунок реверсії - це розрахунок виручки від продажу об'єкту в кінці останнього прогнозного періоду з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта. Витрати, пов'язані з продажем та темпами зносу протягом прогнозного періоду, віднімаються. У свою чергу, вартість перепродажу може бути визначена на основі прогнозування потоку доходу у пост прогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Реверсія – дохід від продажу об'єкту в кінці періоду володіння.

Приклад:

На протязі 5 років нерухомість буде здаватись в оренду, орендні платежі складатимуть 140 тис. грн.., які будуть надходити на кінець кожного року. Ставка дисконтування складає 14%. В кінці 8 року об’єкт нерухомості буде проданий за 4 680 000 грн. Визначити поточну вартість нерухомості.

Розв’язок:

1. Визначаємо поточну вартість орендних платежів:

PV = 140 тис.грн. х 4,63886 = 649 440, 4 тис.грн.

2. Визначаємо поточну вартість реверсії:

4680000 х 0,350559 = 1640616,12 тис.грн.

3. Додамо отримані вартості та визначимо поточну вартість об’єкта нерухомості:

PV = 649 440, 4 + 1 640 616,12 = 2 290 056,52 тис.грн.

Якщо ж у майбутньому не передбачається перепродаж (реверсія) об’єкта нерухомості то вартість може бути визначена наступним чином:

_n

V = ∑ NOI/ (1+r)^t ,

_і=1

Приклад :

При очікуваному через 5 років доході у розмірі 250 тис.грн. і нормі доходності 20% поточна вартість об’єкта нерухомості буде складати:

V = 250 / (1+0,2)⁵ = 100570 тис.грн.

Інвестуючи кошти у нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт (ставка) капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкту оцінки. Це відношення ринкової вартості майна до розміру чистого доходу, що приносить нерухомість, тобто:

K = V/ NOI,

Де:

К – коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина характеризує дохід на інвестований капітал, тобто нагорода власнику капіталу за його цінність з урахуванням часу та інших чинників. Іншими словами, це відсоток, який сплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею на власний капітал. Друга частина відображає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестиційного капіталу. Виходячи з цього, коефіцієнт капіталізації можна визначити за такою формулою :

K = М • R₂+ (1 – М)•R₁ ,

Де:

K — коефіцієнт капіталізації;

М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

R₁ — відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

R₂ — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позички.

Приклад:

Планується отримання 20 % доходу на вкладений власний капітал в об’єкт нерухомості. Для придбання нерухомості є можливість отримати іпотечний кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта під 12 % річних. Визначити ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід (NOI) від нього становить 50 000 тис. грн.

Розв’язок:

1. Розрахуємо коефіцієнт капіталізації:

К = 0,8 • 0,12 + (1 – 0,8) • 0,2 = 0,136,

2. Методом прямої капіталізації визначимо вартість об’єкта нерухомості:

V = 50 000 : 0,136 = 367 647 тис. грн.

Приклад:

Для придбання нерухомості, що приносить щорічно 11 340 тис.грн. чистого операційного доходу, можна отримати самоамортизуючий іпотечний кредит строком на 25 років під 10% з коефіцієнтом іпотечної заборгованості — 60%. Оцінити нерухомість, якщо ставка доходу на власний капітал складає 12%.

Розв’язок:

1. Розрахуємо коефіцієнт капіталізації:

r= 0,12 х (1 – 0,6) + 0,109 х 0,6 = 0,1134.

1. Методом прямої капіталізації визначимо вартість нерухомості, що кредитується:

V = 11340 : 0,1134 = 100 000.

Метод залишку використовується для оцінки біз­несу, що може бути розвинений на визначеній земельній ділянці. Тобто це оцінка землі і комплексу комерційних чи виробничих приміщень, що можуть бути розвинені на цій зе­мельній ділянці. Оцінна вартість об’єкту за методом залишку визначається таким чином.

А = В + С + Д,

Де:

А — оцінна вартість завершеного об'єкта, тобто побудо­ваного чи реконструйованого об'єкта на відповідній земель­ній ділянці;

В — вартість розвитку об'єкта, тобто вартість проектуван­ня, будівництва, але без врахування витрат на придбання зе­мельної ділянки;

С — прийнятний для девелопера (забудовника, інвестора) дохід, що може бути отриманий у результаті реалізації прое­кту розвитку;

Д — витрати на придбання земельної ділянки (придбання повного права власності чи права довгострокової оренди).

Для стадії підготовки інвестиційного рішення, пов'яза­ного з подальшим розвитком цієї нерухомості, кожна зі складових рівняння виступає як закінчена модель розрахуй. При цьому вони мають таке значення:

А — модель майбутньої ринкової ціни об'єкта після завершення робіт з його розвитку;

В — модель витрат на розвиток об'єкта, тобто це вартіс таких інвестиційних витрат як:

• знос старих будівель і підготовка території до будівництва, в тому числі інфраструктурне забезпечення;

• проектно-дослідні та будівельно-монтажні роботи, витрати на поставку обладнання;

• управлінські та інші попутні розвитку витрати (консуль­тування, оцінка, правове обслуговування та інше);

• оплата процентів за отримані кредити;

С — модель прийнятної дохідності проекту розвитку.

Така модель повинна враховувати можливу міру ризику проекту, тобто враховувати зв'язки «рівень рентабельності — рівень ризику»;

Д — модель очікуваної ціни земельної ділянки.

Із базового рівняння випливають три варіанти його прак­тичного використання.

1.Оцінка максимальної суми, яку інвестор готовий заплатити за придбання земельної ділянки.

Це найбільш поширений спосіб використання методу за­лишку. Для вирішення цього питання необхідна інформація про прийнятний для інвестора рівень дохідності «С» і допус­тимі витрати на розвиток проекту «В»:

Д = А-(В + С).

2. Оцінка очікуваних інвестором доходів від проекту розвитку за відомих йому витрат на придбання земельної ділянки і будівництво об'єкта:

С = А-(В + Д).

3. Оцінка допустимих витрат на розвиток об'єкта нерухомості за невідомих витрат на придбання земельної ділянки і прийнятної для інвестора дохідності бізнес-проекту, що інвестується:

В = А-(С + Д).