9 Сделки с жилыми и нежилыми помещениями

9.1 Особенности права собственности на жилые и нежилые помещения. Содержание и пределы правомочия распоряжения собственника жилым помещением.

9.2 Особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Форма сделок и государственная регистрация.

9.3 Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого и нежилого помещения. Предмет договора. Форма договора.

9.4 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое и нежилое помещение к покупателю по данному договору.

9.5 Проблема возможности расторжения договора купли-продажи жилого и нежилого помещения по обоюдному согласию сторон.

9.6 Защита прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений и несовершеннолетних лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования отчуждаемым жилым помещением.

9.7 Преимущественное право покупки продаваемой доли в праве собственности на жилое помещение сособственниками и последствия нарушения этого права.

9.8 Договор найма жилого помещения. Сохранение права пользования (найма) жилым помещением при его отчуждении. Особенности продажи жилых и нежилых помещений в порядке исполнения судебных решений. Аукционы как одна из форм осуществления купли-продажи жилых и нежилых помещений.

9. 1 Особенности права собственности на жилые и нежилые помещения. Содержание и пределы правомочия распоряжения собственника жилым

помещением

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, Директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор.

По поводу помещений складываются различного рода правовые связи (устанавливаются вещные права, возникают обязательства (купли-продажи, дарения, аренды и т.д.) и наследственные правоотношения). Между тем весьма спорным является само понятие помещения как объекта гражданских прав.

Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

На первый взгляд, выделение такого признака не требуется. Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 334, 549, 601); в силу ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, то есть вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Признание здания (в том числе жилого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры, части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения. Как представляется, многообразие позиций может быть сведено к трем концепциям.

«Концепция фикции». По мнению Е. А. Суханова, «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях.., т.е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов» (выделено мной. — Б.Г.). И далее: «…законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства». В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: «Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова».

«Концепция пространства». Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход. Впрочем, иногда «пространственная теория» выглядит по-иному: по мнению С. А. Степанова, «недвижимые вещи суть пространство, ограниченное “чужими” правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав».

В сущности, «концепция фикции» и «концепция пространства» — «близнецы-братья», поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а, не исходя из естественных свойств.

Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же, недвижимую по природе.

В 60-е годы прошлого века один из виднейших французских цивилистов Р. Саватье утверждал: «Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами… Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?» Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: «…всякое имущество, в сущности, выступает как право». И еще: «Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, — нелепая фикция».

Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику).

Чем же обусловлено появление указанных концепций в отечественной цивилистике?

Традиционно помещение признавалось предметом материального мира. Так, К. П. Победоносцев отмечал: «На практике допускается отдельное владение, напр., частями лавки (торговым помещением. – Б. Г.) – полулавкой, четвертью лавки и т.п. Нет основания отрицать такое владение, когда оно действительно отграничено не идеально только долей участия, но и материально». И далее указывается, что «нередки случаи такого рода, что одному лицу принадлежит лавка, а другому – подвал под лавкой». По мнению Г. Ф. Шершеневича, «по существу дом должен предполагаться вещью раздельной (делимой на помещения. – Б. Г.) …предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого». Кроме того, Г. Ф. Шершеневич писал: «Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые». При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что «нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка». Что же, Г. Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? С. И. Аскназий рассматривал право на жилплощадь как «право на чужую вещь».

О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: «Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть “второй природы” (т.е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания». В. Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения «индивидуально-определенную вещь особого рода — жилое помещение». П. И. Седугин указывает: «Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)». О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников.

Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о помещении говорилось как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся).

Как представляется, появление «концепции фикции» и «концепции пространства» есть следствие того, что, начиная с 1988 года, появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий «квартира» (или «помещение», «жилое помещение») и «жилой дом» (или «здание»). К тому же «реабилитация» категории «недвижимое имущество», естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью и, в частности, считать ли недвижимостью помещения (квартиры в том числе). Так, по мнению В. В. Чубарова, «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически». Говоря о государственной регистрации прав на недвижимость, Е. А. Суханов указывает, что «до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует».

По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь помещение (квартира, изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия.

Недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений.

Помещения отвечают всем признакам вещей — это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.

Вопросы предела права всегда были в центре внимания. Милль Джон Стюарт отмечал, что «свобода достигается двумя различными способами: во-первых, через признание правителем таких льгот, называвшихся политической свободой или политическим правом… или же, во-вторых, через установление конституционных преград. Установление конституционных преград или же, где они существовали, улучшение их стало повсюду главною целью поклонников свободы» Т. Гоббс в «Левиафане» указал на другую возможность предела права: человек должен согласиться отказаться от права на все вещи в той мере, в какой это необходимо в интересах мира и самозащиты Вопросы пределов права собственности неоднократно привлекали внимание ученых, но так и не получили должной теоретической разработки. Среди цивилистов, так или иначе затрагивающих вопросы ограничения права собственности, можно назвать Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, В.П. Грибанова, В.П. Камышанского и др. Определенное место вопросам правовых ограничений уделялось в работах Е.А. Суханова, Т.В. Дерюгиной.

Так, В.П. Камышанский отмечает: «…проблема пределов в осуществлении всякого права органично вытекает из официального закрепления или юридического закрепления определения гражданских свобод». Проблема этой правовой категории заключается не в том, что кто-то считает ее необходимой, а кто-то отвергает саму возможность ее существования, а в том, каковы должны быть эти пределы. Т.В. Дерюгина пишет, что «реализация свободы всеми гражданами общества невозможна без установления ее пределов» По вопросу определения пределов осуществления гражданских прав (в частности, права собственности) существует множество точек зрения. При этом одни ученые смешивают понятие пределов и ограничений, другие указывают, что это различные понятия.

К.П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, разделял их на: необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором

По мнению В.П. Грибанова, в том, что «определение пределов осуществления гражданских прав не есть ограничение этих прав, а является юридическим выражением уже существующего экономически равного положения людей в системе социальных общественных отношений, есть правовое обеспечение, юридическая гарантия этого действительного равенства»

В.П. Камышанский определяет предел как внешнюю границу осуществления права: «…требования закона к собственнику учитывать права третьих лиц может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Предел не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника» В ст. 209 ГК РФ устанавливается, что собственник вправе совершать любые действия со своим имуществом, если они, во-первых, не противоречат закону и иным правовым актам, во-вторых, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в-третьих, если это не наносит ущерба окружающей природной среде. Таким образом, в содержании права собственности проявляется единство запретов и дозволений. В п. 2 данной статьи содержатся как указания на предоставленные собственнику правовые возможности, так и запрет на определенные действия собственника, так как право по своей природе не может обойтись без запретов, поскольку с их помощью достигается конкретизация пределов того, что именно позволено обладателю субъективного права. И.А. Ильин выделяет «в правовом регулировании два основных информационных средства — правовые стимулы и правовые ограничения, которые в этой связи являются определяющими по отношению к целой системе юридических инструментов» Мы согласны с мнением Т.В. Дерюгиной что если лицо имеет право собственности на определенное имущество, то оно вольно использовать его для удовлетворения своих потребностей. Это общее правило. Но это право собственника имеет границы, связанные со способами осуществления его правомочий, и в частности основным запретом, налагаемым законом на собственника.

Запрет злоупотребления правом, сформулированный в ст. 10 ГК РФ, является основополагающим для определения пределов существования права собственности. Анализ положений данной статьи позволяет сделать вывод, что пределы сформулированы как границы деятельности самого субъекта, а не третьих лиц в отношении его. Как пишет А.В. Малько: «Запрет на осуществление действий есть правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей из деятельности лиц». В.П. Грибанов подчеркивает, что понятие «злоупотребление правом“ может быть использовано лишь тогда, когда управомоченный субъект обладает определенным субъективным правом. В тех же случаях, когда лицо совершает какие-либо действия, не основанные на субъективном праве, говорить о злоупотреблении правом нельзя»

Таким образом, пределы права собственности — это те действия, которые не должен совершать собственник, реализуя свое субъективное право на владение, пользование и распоряжение вещами. В зависимости от законодательной определенности данных действий пределы можно условно разделить на две группы:

1. Это противоправные действия, которые определены в законе как правонарушение.

2. Это акт взаимодействия с лицом, имеющим противоположный интерес. В результате реализации этими лицами субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом одно лицо несет неразумные потери и (или) испытывает другие неудобства, которые несовместимы с нормальными условиями гражданского и делового оборота, хотя прямо в качестве правонарушения в законе не названы.

Таким образом, пределы права собственности — это та условная граница, за которую собственник не может выйти. В противном случае к нему могут быть применены меры принудительного воздействия, направленные на прекращение противоправных действий, так как «по своей сущности запреты — такие государственно-властные сдерживающие средства, которые под угрозой ответственности должны предотвращать возможные нежелательные, противоправные действия, причиняющие вред как личным, так и общественным интересам»

В.П. Камышанский уточняет, что, «когда мы говорим об ограничениях права, речь идет об ограничении конкретного субъективного права», которое выражается в стеснении субъекта при осуществлении субъективного права. С.С. Алексеев пишет, что ограничение субъективного права достигается при помощи известной триады способов, путем сужения дозволений, новых запретов, дополнительных обязываний. Ограничения субъективного права связаны прежде всего с обеспечением интересов общества в целом.

В отношении соотношения таких категорий, как пределы и ограничения права собственности, нами поддерживается точка зрения П.В. Крашенинникова, который пределы называет общими стеснениями права, а ограничения — частными. Таким образом, пределы — это более широкое понятие, которое включает в себя ограничения

Возникновение интереса к исследованию пределов права собственности на жилое помещение обусловлено и произошедшими в последние десятилетия изменениями в обществе, повлекшими необходимость формирования новых подходов к регулированию отношений собственности в жилищной сфере.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением.

Ограничение права собственности на жилое помещение — это конкретные действия, которые собственник не может совершать или должен совершать, реализуя свои права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, установленные законом или в рамках закона.

В.П. Камышанский отмечал, что «общие теоретические исследования ограничений права, выявление и анализ их существенных признаков и видов позволяют с большей глубиной, последовательностью и обоснованностью рассмотреть проблемы ограничений права собственности» во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон. На наш взгляд, ограничения исходя и положений ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 ГК РФ могут устанавливаться только законом и в рамках закона, когда запрещаются действия в отношении распоряжения жилым помещением, как обеспечительная мера, но договорные ограничения недопустимы.

Для введения ограничений прав собственника жилого помещения в Российской Федерации Конституция РФ и ГК РФ требуют соблюдения двух условий:

а) ограничение может быть введено только федеральным законом; запрет должен формулироваться в федеральном законе прямо и недвусмысленно;

б) ограничение может быть введено только по тем основаниям, которые перечислены в ст. 55 Конституции РФ и в ст. 1 ГК РФ.

9.2 Особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Форма

сделок и государственная регистрация

Как гласит Гражданский кодекс Российской Федерации, Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки граждан и юридических лиц с принадлежащими им жилыми и нежилыми помещениями (купля-продажа, аренда, мена, дарение и другие) никогда еще не получали такого размаха, как в настоящее время.

Наибольшей популярностью пользуются купля-продажа, аренда, мена и дарение (для физических лиц) – более подробнее о каждом виде сделки в соответствующих разделах.

Наши координаты указаны в разделе контакты.

а) купля-продажа жилых/нежилых помещений

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если между сторонами уже решены вопросы, связанные с объектом купли-продажи и его ценой, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1) Договор купли-продажи и передаточный акт в кол-ве 3-х экз. (для стороны покупателя, продавца и регистрирующего органа) – все три экз. сдаются в регистрирующий орган, два из них возвращаются с печатями регистрирующего органа;

2) Свидетельство или иной правоустанавливающий документ на объект сделки – жилое/нежилое помещение;

3) Документы-основания, на основании которых объект сделки был приобретен Продавцом;

4) Кадастровый паспорт, экспликация;

5) Справка о стоимости квартиры, если договор будет нотариально заверяться;

6) Нотариальное согласие супруга/супруги обеих сторон по сделке на совершение сделки купли-продажи;

7) Также для жилого помещения предоставляется выписка из домовой книги + финансово-лицевой счет (подойдет также единый жилищный документ) – указанные документы действительны не более 30 дней;

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

В случаях, если в соответствии с условиями договора купли-продажи регистрация перехода права ставится в зависимость от совершения действий по передаче имущества, документ, подтверждающий исполнение указанных действий, может быть представлен сторонами на регистрацию.

Если стороны договора или одна из сторон — юридическое лицо, предоставляется пакет учредительных и уставных документов в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении генерального директора), выписка из ЕГРЮЛ (действительна не более 1 мес.) и решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки.

Кроме того, анализируя выводы судебной практики, можно сделать вывод, что многие сделки купли-продажи признаются судом недействительными, поскольку сторона продавца (физическое лицо) находилось не в своем уме и не могло понимать значение своих действий.

Указанный способ применяется мошенниками, поскольку, если вернуть квартиру обратно реально, то возвратить уплаченные ранее денежные средства не представляется возможным в силу их отсутствия.

Для «цементирования» сделки и исключения возможности её расторгнуть в дальнейшем по указанным мотивам, от физических лиц, участвующих в сделке, необходимо предоставить справки от лечащего терапевта, нарколога и психиатра для убеждения, что человек находится в полном здравии, в своем уме и ясной памяти. При наличии указанных справок, шансы отменить произведенную сделку в судебном порядке существенно понижаются.

Регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальным органом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, на регистрацию договора купли-продажи обращаются продавец и покупатель, либо их законные представители, при этом предоставляя вместе с 3 экземплярами договора купли-продажи также пакет необходимых документов, включающий в себя: документы, подтверждающие право собственности продавца (свидетельство, договор), документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация), нотариальное согласие супруга на сделку, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи.

По данному направлению готовы как полностью сопроводить сделку купли-продажи, так помочь собрать документы или составить сам договор.

Аренда жилых/нежилых помещений.

Согласно действующему законодательству, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если заключается сроком на один год или более.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор можно не регистрировать в уполномоченных органах.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Заключение договора аренды на помещение содержит в себе массу тонкостей, которые могут помешать не только извлекать из него выгоду, но и вести бизнес в целом.

Мена жилых/нежилых помещений.

Действующее законодательство позволяет обменять один объект недвижимо имущества на другой.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Существенными условиями в договоре мены признается предмет договора, т.е. обмениваемые объекты.

Переход права собственности на недвижимость по договору мены подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если между сторонами уже решены вопросы, связанные с объектами мены, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1) Договор мены и передаточный акт в кол-ве 3-х экз. (для сторон и регистрирующего органа) – все три экз. сдаются в регистрирующий орган, два из них возвращаются с печатями регистрирующего органа;

2) Свидетельство или иной правоустанавливающий документ на объекты сделки – жилые/нежилые помещения;

3) Документы-основания, на основании которых объекты сделки были приобретены сторонами;

4) Кадастровый паспорт, экспликация;

5) Нотариальное согласие супруга/супруги обеих сторон по сделке на совершение сделки мены;

6) Также для жилого помещения предоставляется выписка из домовой книги финансово-лицевой счет (подойдет также единый жилищный документ) – указанные документы действительны не более 30 дней;

7) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

Если стороны договора или одна из сторон — юридическое лицо, предоставляется пакет учредительных и уставных документов в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении генерального директора), выписка из ЕГРЮЛ (действительна не более 1 мес.) и решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки.

Регистрация договора мены осуществляется территориальным органом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, на регистрацию договора обращаются обе стороны по сделке, либо их законные представители, при этом предоставляя вместе с 3 экземплярами договора также пакет необходимых документов, включающий в себя: документы, подтверждающие право собственности сторон (свидетельство, договор), документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация), нотариальные согласия супруга на сделку, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора мены.

Дарение жилых/нежилых помещений.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Совершение указанного договора невозможно между коммерческими организациями.

При этом следует иметь в виду, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Договор дарения недвижимого имущества совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если между сторонами уже решены вопросы, связанные с объектом дарения, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1) Договор дарения и передаточный акт в кол-ве 3-х экз. (для сторон и регистрирующего органа) – все три экз. сдаются в регистрирующий орган, два из них возвращаются с печатями регистрирующего органа;

2) Свидетельство или иной правоустанавливающий документ на объект сделки – жилое/нежилое помещение;

3) Документы-основания, на основании которых объект сделки был приобретен Дарителем;

4) Кадастровый паспорт, экспликация

5) Справка о стоимости, если договор будет нотариально заверяться;

6) Нотариальное согласие супруга/супруги стороны дарителя по сделке на совершение сделки;

7) Также для жилого помещения предоставляется выписка из домовой книги + финансово-лицевой счет (подойдет также единый жилищный документ) – указанные документы действительны не более 30 дней;

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

Кроме того, анализируя выводы судебной практики, можно сделать вывод, что многие сделки признаются судом недействительными, поскольку сторона дарителя находилось не в своем уме и не могло понимать значение своих действий.

Для «цементирования» сделки и исключения возможности её расторгнуть в дальнейшем по указанным мотивам, от физических лиц, участвующих в сделке, необходимо предоставить справки от лечащего терапевта, нарколога и психиатра для убеждения, что человек находится в полном здравии, в своем уме и ясной памяти. При наличии указанных справок, шансы отменить произведенную сделку в судебном порядке существенно понижаются.

Регистрация договора дарения осуществляется территориальным органом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, на регистрацию договора дарения обращаются Даритель и Одаряемый, либо их законные представители, при этом предоставляя вместе с 3 экземплярами договора также пакет необходимых документов, включающий в себя: документы, подтверждающие право собственности Дарителя (свидетельство, договор), документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация), нотариальное согласие супруга Дарителя на сделку, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения.

9. 3 Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи

жилого и нежилого помещения. Предмет договора. Форма договора

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора

В первую очередь, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК).

В связи с тем, что в последнее время широкое распростᴘẚʜᴇние приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. По этой причине возможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

Теперь остановимся на каждом из названных критериев и подробнее разъясним их содержание.

ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса), в частности до принятия части второй ГК критерий “постоянного проживания” не действовал; это качество жилья было снижено просто до “проживания” (ч.3 ст.1 Закона об основах). В первую очередь жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а кроме того подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общᴇᴦᴏ пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ)

В частности оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В рамках одного законодательного акта – ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относиться к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным ᴨᴏᴛребительским нормами требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кроме всего прочего дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. На сегодняшний день таким органом является БТИ.

Купля-продажи недвижимости нежилого назначения.

• Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (за исключением договора купли-продажи предприятия) заключается в письменной форме путем составления одного документа и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

• Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

• Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникшего права продавца на данный объект в Едином государственном реестре прав (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ)

• За государственной регистрацией перехода права обращаются все стороны договора или уполномоченные ими на то лица при наличии у них оформленной в установленном законом порядке доверенности.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию перехода права:

- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц, при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, – подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия представителя сторон договора, в том числе:

- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности, - подлинники и копии;

- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (либо технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.), удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, если ранее не представлялся, - подлинник и копия;

- подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

- передаточный акт, если договор купли-продажи не содержит условий о передаче объекта недвижимого имущества, в количестве по числу экземпляров договора купли-продажи;

- документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору, - подлинники и копии;

- если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо, то необходимо представление документов, согласно перечню документов дополнительно представляемых юридическими лицами.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию перехода права представляются и иные документы, в том числе:

- договор доверительного управления имуществом, если объектом недвижимости распоряжается доверительный управляющий, - подлинник и копия;

- договор поручения, если объектом недвижимости распоряжается поверенный, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием, - подлинники и копии;

- если отчуждается объект, находящийся в залоге, согласие залогодержателя, – подлинник и копия;

- решение уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки в соответствии с законодательством и учредительными документами, – подлинник и копия;

- если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, согласие собственника государственного или муниципального имущества на продажу недвижимости, – подлинник и копия;

- если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, документ, подтверждающий, что продажа имущества осуществляется в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия (п.3 ст.18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 г №161-ФЗ), - подлинник и копия;

- если отчуждается имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образования, либо выкупается имущество у собственника для государственных или муниципальных нужд, акт оценки имущества в соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», - подлинник и копия;

- если предметом договора является здание, строение, сооружение, документы, подтверждающие право продавца на земельный участок, на котором находятся здание, строение, сооружение и необходимый для их использования (ст. ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ), - подлинники и копии;

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а имущество находится в общей совместной собственности супругов, – подлинник и копия.

9. 4 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое и нежилое помещение к

покупателю по данному договору

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

Наряду со ст.131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст.164 «Государственная регистрация сделок», ст.223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст.433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй частях Кодекса.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.

Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ).

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п.4 ст.218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на жилое помещение не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ).

По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000г. №53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.

Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст.551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п.2 ст.558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п.2 ст.1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.

На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступку прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п.3 ст.165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 13 ноября 1997г. №21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанные составляющие государственной регистрации:

во-первых, единую процедуру государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;

во-вторых, единые регистрирующие органы — учреждения юстиции по регистрации прав;

в-третьих, единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем — субъектов Российской Федерации и впоследствии — России в целом;

в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законности сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001г. №273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Министерство юстиции Российской Федерации Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права.

Для государственной регистрации договора продажи представляются:

1. заявление о государственной регистрации договора продажи;

2. подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3. подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;

4. подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица; документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

5. подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

6. удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

7. подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

8. подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом, покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности. Заявление может быть представлено также лицами, действующими от имени продавца или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); а также проставляются подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Необходимо отметить, что представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:

1. оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

2. разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;

3. письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

4. письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

5. письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

6. нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

7. нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

8. подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9. подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

10. иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

- заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя;

- подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

- подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.

Инструкция специально оговаривает, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В соответствии со ст. 5 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991г. №2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (напр., ст.38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

На основании ст.54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.

На основании п.2 ст.11 указанного Федерального закона плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правительство Российской Федерации в Постановлении от 26 февраля 1998г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда; для юридических лиц — около пятидесяти. В тех случаях, когда объектом сделки является предприятие (как комплекс недвижимого имущества), максимальный размер платы за регистрацию составляет двести установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

В данных пределах субъект Российской Федерации может решать вопросы об оплате при срочной государственной регистрации, о градации плательщиков по тем или иным признакам (например, пенсионерам — один установленный законом минимальный размер оплаты труда, всем остальным — два установленных законом минимальных размера).

В тех случаях, когда предусмотрена раздельная регистрация сделки и права, субъект Федерации должен указывать раздельную плату, но она, как правило, должна быть в пределах максимальной. Например, плата за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения составляет один установленный законом минимальный размер оплаты труда, плата за регистрацию перехода права собственности на жилое помещение — два установленных законом минимальных размера оплаты труда.

За предоставление информации о зарегистрированных правах максимальные размеры оплаты составляют: для физических лиц — 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц — установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс равен трем установленным законом минимальным размерам оплаты труда.

Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества:

Право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ в ред. Фед. звкона от 18.07.2005г. № 89-ФЗ).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию права:

- заявление правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности о государственной регистрации права собственности;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную права, – подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, в том числе:

- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности, - подлинники и копии;

- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (либо технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.), удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, если ранее не представлялся, - подлинник и копия;

- документы, устанавливающие или подтверждающие право собственности на отведенный для создания объекта земельный участок либо право пользования земельным участком, отведенным для создания объекта – подлинники и копии;

- разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, (если в соответствии с законодательством для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство) – подлинник и копия;

- документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества:

- акт о приемке в эксплуатацию объекта выданный уполномоченным органом (если объект принят в эксплуатацию до введения в действие Постановления Правительства РФ «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» - до 15.12.2005г.), - подлинник и копия;

- либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным органом (если объект введен в эксплуатацию после введения в действие Постановления Правительства РФ «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» - после 15.12.2005г), – подлинник и копия;

Ø документы, содержащие сведения об источниках финансирования строительства, - подлинники и копии;

Ø если правообладателем является юридическое лицо, то необходимо представление документов, согласно перечню документов дополнительно представляемых юридическими лицами.

Ø иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы.

Государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию:

- заявление правообладателя или уполномоченного им на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности о государственной регистрации права собственности;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права, – подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, в том числе:

- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности - подлинник и копия;

- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (либо технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.), удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, если ранее не представлялся, - подлинник и копия;

- копии вступивших в законную силу судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, предоставляются на государственную регистрацию прав в двух экземплярах.

При государственной регистрации прав на основании судебных актов, судебный акт должен содержать: описание объекта, указание правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.

9. 5 Проблема возможности расторжения договора купли-продажи

жилого и нежилого помещения по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…». Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

9. 6 Защита прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений и несовершеннолетних лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования

отчуждаемым жилым помещением

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. По этой причине необходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Большинство авторов в указанный перечень включают следующих субъекᴛᴏʙ:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Важно учесть, что их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Е.А.Суханов дополняет этот список еще тремя пунктами:

1. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964г.);

2. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК);

3. ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.

Такое дополнение представляется оправданным, учитывая, что перечисленные лица также обладают правом пользования жилым помещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.

Исходя из ст. 53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. По этой причине с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.

В статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п.1 ст.292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.

Если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда ЖСК определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохᴘẚʜᴇние этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется “нестабильность” правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника – его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членами семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера.

Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы в проекте нового Жилищного кодекса РФ.

Сохᴘẚʜᴇние права пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. Но при этом представляется, что по своему правовому статусу они в данном случае могут быть приравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивается в проекте ЖК РФ, где предлагается обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды (применительно к новому ГК это будет, по-видимому, договор коммерческого найма жилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника – до достижения ими совершеннолетия.

Представляется сомнительной точка зрения Е.А.Суханова о том, что в случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре, покупатель вправе в соответствии с абз.2 п.1 ст.460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему ᴛᴏʙар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения. На наш взгляд, в данном случае договор не может быть признан заключенным, учитывая, что он не содержит одного из существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договор является ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК).

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

В Гражданском кодексе РФ указывается только на “проживание” несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них.

Несоблюдение требования ГК о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК). На этот счет существуют и конкретные примеры из судебной практики.

Рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а кроме того изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а кроме того выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (совеᴛᴏʙ) по охᴘẚʜᴇ прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей), не рекомендуется.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производиться с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производиться в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), адмиʜᴎϲтрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счеᴛᴏʙ жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и места покупки;

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием докуменᴛᴏʙ для подгоᴛᴏʙки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых докуменᴛᴏʙ.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе, необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Обычно, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производиться покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений, в силу большого риска ᴨᴏᴛери имеющейся площади.

Наряду с защитой прав несовершеннолетних, гражданское законодательство также гарантирует определенные права сособственников жилых помещений. Так, при продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее, к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещение об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводиться без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК). Кроме прочего , участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст.250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. По этому поводу существуют конкретные судебные решения.

Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Следует иметь ввиду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Но при этом правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК)

В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ.

Согласно п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удосᴛᴏʙерения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удосᴛᴏʙеренное согласие другого супруга

В противном случае супруг, чье нотариально удосᴛᴏʙеренное согласие не было получено, имеет право ᴨᴏᴛребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

9. 7 Преимущественное право покупки продаваемой доли в праве собственности на жилое помещение сособственниками и последствия

нарушения этого права

Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т.е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.). Во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК и другими законодательными нормами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения).

Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК и относящиеся к продаже доли недвижимости.

Залог доли в праве на общий жилой дом (квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Особо следует рассмотреть случаи, когда осуществляется продажа комнат в коммунальной квартире, возможность приватизации которых существенно расширилась в связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (Постановление от 3 ноября 1998 г.).

В первую очередь необходимо определиться в том, что именно является объектом общей собственности: квартира в целом или комната в ней.

Из анализа законодательства следует - таким объектом признается непосредственно квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей и признаваемая единицей комплекса недвижимости. Владелец приватизированной квартиры является собственником доли в общей собственности на квартиру, исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади (ст. ст. 1, 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Поэтому при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует. Принадлежность собственнику квартиры доли в общем имуществе дома не порождает данного права, поскольку на такую долю распространяются особые правила, она не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, а передается вместе с правом собственности на квартиру (ст. 290 ГК).

Следовательно, о преимущественном праве покупки можно говорить лишь в тех случаях, когда предметом продажи является комната, т.е. доля в общей собственности на квартиру. Здесь возможны два варианта: остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан; в собственности граждан находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы.

При первом варианте право других граждан, имеющих в собственности комнаты в этой же квартире, на преимущественную покупку отчуждаемой комнаты не вызывает сомнения. Затруднения возникают при втором варианте, когда остальными комнатами в коммунальной квартире граждане пользуются на условиях найма. Обладают ли такие граждане преимущественным правом покупки отчуждаемого жилого помещения? В настоящее время на данный вопрос следует ответить отрицательно.

Статья 250 ГК наделяет указанным правом только участников общей долевой собственности, к которым наниматели жилых помещений, в том числе комнат в коммунальных квартирах, не относятся. Следовательно, в рассматриваемом варианте преимущественным правом покупки обладают не наниматели комнат, а государство или муниципальное образование, в собственности которых находится жилищный фонд, в лице их уполномоченных органов. Наделить нанимателей комнат в коммунальных квартирах таким правом может только законодатель, что представляется целесообразным.

При продаже доли постороннему лицу сособственники жилого дома (квартиры) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.). Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом (квартиру) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Когда участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома (квартиры) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст. ст. 432, 435, 438 ГК). Но, исходя из положений ст. 435 ГК, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение.

По смыслу же ст. 250 ГК продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между собственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. Если же из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, то такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК).

Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома (квартиры) или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 54 ГПК РСФСР). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли - продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987г., утратившей силу согласно приказу Министерства юстиции РФ от 26 апреля 1999г.

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст.250 ГК.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома (квартиры). Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома (квартиры). Согласно ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока. Его нельзя считать пресекательным. Редакция п.3 ст.250 ГК не дает оснований для иного вывода.

Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры). При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п.2 ст.250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по моему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска. Если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли - продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст.167 ГК). Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли - продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли - продажи доли жилого дома (квартиры) и подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст.252 ГК) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома (квартиры), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т.п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры; жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.

Неоднозначно решается вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. На мой взгляд, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру.

9. 8 Договор найма жилого помещения. Сохранение права пользования (найма) жилым помещением при его отчуждении. Особенности продажи жилых и нежилых помещений в порядке исполнения судебных решений. Аукционы как

одна из форм осуществления купли-продажи жилых и нежилых помещений

Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации в гл.2 («Права и свободы человека и гражданина»), провозглашающей, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В ГК РФ (глава 35) выделяется два вида договора найма. В теории их называют коммерческий и социальный.

Следует отметить, что гл.35 ГК РФ, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст.674 ГК РФ). Важно отметить тот факт, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст.675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретать становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п.1 ст. 671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцировано. Так, наряду с общими обязанностями, распространяющимся на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах, К общим обязанностям относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Так же не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.676 и п.2 ст.681 ГК РФ).

В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласия и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст.685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

При определении порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой — порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма – договор найма специализированного жилого помещения. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а подвиду договора социального найма т.к. данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ; данный договор более подробно будет рассмотрен в пункте 1.7.8 данного раздела.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов социального использования. Данное обстоятельство является существенным отличием договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма, так как при коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.

Согласно п. 2 ст.49 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Законодатель установил критерии для признания граждан малоимущими. Так, при решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Например, в г. Оренбурге учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в установленном порядке ведет Управление жилищной политики администрации города Оренбурга.

Данное управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Оренбурга, обладает правами юридического лица и находится в непосредственном подчинении заместителя главы администрации города Оренбурга по городскому хозяйству.

Управление руководствуется в своей деятельности Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, законами и правовыми актами Оренбургской области, Уставом города Оренбурга и иными муниципальными правовыми актами города Оренбурга, а также Положением «Об Управлении жилищной политики администрации города Оренбурга».

Управление создано в 1992 году на базе отдела учёта и распределения жилой площади.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие с 01.03.2005 на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при наличии регистрации по месту жительства в г. Оренбурге, могут быть приняты:

- малоимущие граждане, признанные таковыми в соответствии с Законом Оренбургской области от 23.11.2005 №2729/485 III-03 «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»;

- иные категории граждан, определённые федеральными законами и Законом Оренбургской области от 13.07.2007 №1347/285-IV-03 «О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области».

Списки граждан:

Ежегодно управление проводит перерегистрацию граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для прохождения перерегистрации граждане обязаны ежегодно до 1 апреля представить сведения, подтверждающие статус нуждающегося в жилом помещении.

Списки граждан, принятых на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях ежегодно утверждаются главой муниципального образования:

- инвалиды ВОВ;

- участники ВОВ;

- члены семей погибших (умерших) ветеранов ВОВ.

- инвалиды боевых действий;

- ветераны боевых действий;

- члены семей погибших (умерших) инвалидов боевых действий и ветеранов боевых действий;

- инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов;

- детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закрепленного жилого помещения, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (далее - лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте до 23 лет;

- реабилитированным лицам, утратившим жилые помещения на территории области в связи с репрессиями, в случае возвращения на прежнее местожительство, в том числе членам их семей, другим родственникам, проживавшим совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также детям, родившимся в местах лишения свободы, ссылке, высылке, на спецпоселении;

- гражданам, проживающим в квартире, занятой несколькими семьями, и страдающим тяжелой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, согласно перечню, установленному Правительством Российской Федерации, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;

- гражданам, больным заразными формами туберкулеза, проживающим в квартирах, в которых исходя из занимаемой жилой площади и состава семьи нельзя выделить отдельную комнату больному заразной формой туберкулеза, квартирах коммунального заселения, общежитиях, а также семьям, имеющим ребенка, больного заразной формой туберкулеза, с учетом их права на дополнительную жилую площадь;

- граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий;

- членам семей погибших при исполнении служебных обязанностей работников противопожарной службы области;

- гражданам, жилые помещения которых независимо от формы собственности признаны в установленном порядке непригодными для проживания в соответствии с частью 1 статьи 7 вышеуказанного Закона;

- многодетным семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей.

Таким образом, гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Российским жилищным законодательством установлены основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются в отношении как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации. Такие основания не могут создаваться искусственно и учитываются лишь при предоставлении жилого помещения бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»

К ним относятся такие заболевания:

а) активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза;

б) злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;

в) хронические и затяжные расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;

г) эпилепсия с частыми припадками;

д) гангрена;

е) гангрена и некроз легкого;

ж) абсцесс легкого;

з) пиодермия гангренозная;

и) множественные поражения кожи с обильным отделяемым;

к) кишечный свищ;

л) уретральный свищ;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Основания для предоставления жилых помещений по договорам социального найма из государственного жилищного фонда, который подразделяется на жилищный фонд Российской Федерации и жилищный фонд субъектов Российской Федерации закреплены в п. 3 ст. 49 ЖК РФ.

Жилые помещения из государственного жилищного фонда предоставляются тем категориям граждан, которые указаны в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации. Такие граждане не являются малоимущими, но в силу своего особого статуса также вправе претендовать на предоставление жилых помещений по социальному найму.

Условием для предоставления жилых помещений таким гражданам является признание их в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

Гражданам, не являющимся малоимущими, но имеющим право на получение жилых помещений по договорам социального найма, эти жилые помещения, согласно п. 4 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставляться не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц - это иностранные граждане и лица без гражданства. Однако, при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами), указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с определенной нормой. Статья 50 ЖК РФ устанавливает понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения.

Таким образом, для постановки на учет гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении необходимо, чтобы прописанным в квартире “не хватало метров” по учетной норме. Например, учетная норма составляет 10 кв. м. Общая площадь квартиры (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) составляет 56,5 кв. м. В данной квартире постоянно зарегистрировано 6 человек. Определяем, что на каждого постоянно зарегистрированного жильца приходится 9,41 кв. м (56,5 кв. м / 6 человек = 9,41 кв. м) общей площади. Таким образом, мы видим, что наши 9,41 кв. м “не дотягивают” до положенных 10 кв. м. Значит, нас поставят на учет, то есть в очередь за жильем. Рассмотрим иную ситуацию. Допустим, общая площадь квартиры (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) также составляет 56,5 кв. м. Но в квартире прописано 4 человека. Определяем, что на каждого жильца в данном случае будет приходиться 14,13 кв. м (56,5 кв. м / 4 человека = 14,13 кв. м) общей площади.

Таким образом, доля общей площади каждого жильца в данной квартире – 14,13 кв. м превышает установленную учетную норму постановки на учет – 10 кв. м, и соответственно в постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях им будет отказано. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ, под нормой предоставления площади жилого помещения законодатель понимает минимальный размер площади жилого помещения исходя, из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.

Иными словами, под нормой предоставления понимается норма жилой площади на одного человека, в соответствии с которой определяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления жилых помещений определяется в каждом отдельном муниципальном образовании соответствующим органом местного самоуправления. При этом принимается во внимание уровень обеспеченности жильем в данном муниципальном образовании, а также другие существенные факторы.

Для граждан, не признанных малоимущими, но имеющих право получать жилые помещения по договорам социального найма из государственного жилищного фонда (п.3 ст.49 ЖК РФ), федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации может быть установлена иная, чем в конкретном муниципальном образовании, норма предоставления площади жилого помещения.

На территории г. Оренбурга на основании постановления городского совета от 19.05.2005 г. №119 «Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения»:

- установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере 14,0 кв. м общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма;

-и определена учетная площадь жилого помещения в размере 13,5кв. м общей площади занимаемого жилого помещения.

Статья 51 ЖК РФ содержит перечень оснований для признания граждан нуждающимися в помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Напомним, что признание граждан таковыми является вторым, после статуса малоимущего, условием для предоставления социального жилья.

Статья 52 ЖК РФ определяет порядок и основания принятия на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

Согласно п. 1 ст. 52 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые в установленном порядке приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на таком учете, допускается только в случаях, прямо установленных ЖК РФ

Право состоять на учете имеют граждане, признанные органами местного самоуправления малоимущими (ст. 49 ЖК РФ) и условия, проживания которых позволяют признать их нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ).

ЖК РФ установил две основные группы граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Это, во-первых, малоимущие, во-вторых, граждане, указанные в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации.

На практике возникают ситуации, когда один и тот же гражданин вправе претендовать на получение жилого помещения одновременно как малоимущий и как относящийся к категории, установленной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации. В данном случае такой гражданин, в соответствии с п. 2 ст. 52 ЖК РФ, может встать на учет либо как малоимущий, либо как относящийся к категории, указанной в соответствующих законах, либо одновременно по обоим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 52 ЖК РФ, принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органами местного самоуправления. Для этого такие граждане должны подать соответствующие заявления.

Заявление о принятии на учет подается в орган местного самоуправления по месту жительства нуждающегося гражданина. Подача такого заявления в орган местного самоуправления не по месту жительства гражданина допускается в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

При недееспособности нуждающегося гражданина заявление от его имени в орган местного самоуправления подается законным представителем такого гражданина.

В соответствии с п. 4 ст. 52 ЖК РФ, к заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 28 июля 2012 года №133-ФЗ).

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 статьи 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года №383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года №133-ФЗ).

Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 28 июля 2012 года №133-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 52 ЖК РФ, порядок ведения органами местного самоуправления учета нуждающихся в жилье граждан устанавливается в каждом субъекте Российской Федерации путем принятия соответствующего закона.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. Например, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Статья 53 ЖК РФ содержит меру юридической ответственности граждан за намеренное ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма является новеллой жилищного законодательства, поскольку ранее действовавший ЖК РСФСР подобных механизмов не предусматривал.

Если лицо намеренно предпринимало действия, направленные на ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, то оно принимается на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Такие действия могут заключаться, например, во вселении в жилое помещение других граждан, которые имеют возможность проживать в другом жилом помещении. В результате их вселения в жилое помещение жилая площадь на каждого проживающего становится меньше учетной нормы. Возникает право постановки на учет. Намеренными действиями могут быть признаны и действия по умышленному разрушению жилого помещения с целью приведения его в состояние, непригодное для проживания, и т.д.

Статья 54 ЖК РФ закрепила перечень оснований для вынесения органами местного самоуправления решения об отказе в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Законодатель установил всего три таких основания:

- гражданином не представлены документы, предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ, если документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

- гражданином представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

- не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 ЖК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 54 ЖК РФ, орган местного самоуправления, принимая решение об отказе в принятии на учет гражданина, обязан указать конкретное нарушение со ссылкой на одно из перечисленных оснований.

В части 3 ст. 54 ЖК РФ законодатель обязал органы местного самоуправления выдать или выслать гражданину решение об отказе в принятии его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Такое решение должно быть выдано или выслано не позднее чем через три рабочих дня с даты, его принятия.

Гражданин, в отношении которого принято решение об отказе в принятии на учет, вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке.

Статья 56 ЖК РФ определяет основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Согласно п. 1 ст.56 ЖК РФ, граждане снимаются с учета при наличии следующих обстоятельств:

- подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

- утраты ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;

- выезда граждан на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

- получения гражданами в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

- предоставления гражданам в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

- выявления в представленных гражданами документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решение о снятии с учета гражданина принимается органом, осуществившим его постановку на учет. Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение тридцати рабочих дней с момента выявления одного из указанных оснований для снятия с учета.

Согласно п. 2 ст. 56 ЖК РФ, органы местного самоуправления, принимая решения о снятии гражданина с учета, в своем решении обязаны указать конкретную причину снятия со ссылкой на одно из перечисленных в статье оснований.

Решение о снятии с учета должно быть выдано или выслано органом местного самоуправления в адрес гражданина, снятого с учета, не позднее чем через три рабочих дня после его принятия.

За гражданином, в отношении которого принято решение о снятии с учета, сохраняется право обжаловать это решение в судебном порядке.

Статья 57 ЖК РФ регулирует порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся.

Согласно п. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени их постановки на учет.

Таким образом, порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма не изменился по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.

Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение жилого помещения вне очереди. К таким категориям относятся:

- граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

- граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.

Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР.

Помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в ЖК РФ.

Согласно п. 3 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.

В ранее действовавшем ЖК РСФСР жилые помещения по договорам социального найма предоставлялись на основании ордера. В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.

Законодатель в пункте 5 ст. 57 ЖК РФ установил, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.

При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.

Согласно п. 6 ст. 57 ЖК РФ, отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.

Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 58 ЖК РФ, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитывается пол заселяемых в жилое помещение граждан. Так, лица разного пола, за исключением супругов, подлежат заселению в одну комнату только при наличии их личного согласия.

Пункт 2 ст. 58 ЖК РФ устанавливает, что общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза, если жилое помещение является комнатой или однокомнатной квартирой, либо если в это жилое помещение подлежит заселению гражданин, страдающий одним из заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.

Статья 59 ЖК РФ регулирует порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире, согласно п. 1 ст. 59 ЖК РФ, предоставляются одному из нанимателей или собственников в указанной квартире. Предоставление этих помещений осуществляется на основании заявлений соответствующих граждан и при условии, что на момент освобождения жилого помещения, данные граждане, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Если в коммунальной квартире отсутствуют граждане, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то освободившееся жилое помещение, на основании п. 2 ст. 59 ЖК РФ, предоставляется гражданам, проживающим в коммунальной квартире, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления на одного человека. В этом случае освободившееся помещение предоставляется таким гражданам на основании их заявления.

В случае если в коммунальной квартире не проживают малоимущие граждане, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо граждане, обеспеченные общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, то освободившееся помещение предоставляется гражданам по договору купли-продажи, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления. В этом случае также необходимо заявление таких граждан.

При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Понятие и форма договора социального найма

Определение договора социального найма жилого помещения закреплено в ст. 60 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.

Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма.

Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.

Согласно п. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма.

Типовой договор социального найма, условия и форма которого используются на территории России, утвержден Правительством Российской Федерации в мае 2005 года (в ред. от 23.07 2008 №160 – ФЗ и №237 – ФЗ 27.07 2010).

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть не изолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане подлежат ознакомлению с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю - гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение для проживания в нем.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Предельных размеров предоставления жилья по договору коммерческого найма закон не устанавливает. Более того, неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей.

Гражданский кодекс РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст. 677 ГК РФ).

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Как было указано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Лица, желающие проживать в жилом помещении, заключая договор коммерческого найма, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях возникает множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГКРФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

По Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- во-первых, не внесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.По всем трем случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖК РФ отнесены:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

- жилые помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Особенности предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда и правила пользования им раскрыты в главе 10 ЖК РФ.

Специализированные жилые помещения предоставляются по решению собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц (ч.1 ст. 99 ЖК РФ).

Такими помещениями обеспечиваются граждане, не имеющие жилья в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Исключением (которое не обозначено в ст. 99 и фактически вылилось в противоречие положений ст. 106 и ст. 99 ЖК РФ) является использование маневренного фонда, в частности, предоставление гражданам жилых помещений в этом фонде в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они занимают жилые помещения по договорам социального найма (ст. 106 ЖК РФ).

Федеральным законом от 29. 02. 2012 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" была введена статья 98.1, регулирующая отношения, возникающие из предоставления жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В соответствии с ней, данным категориям граждан, предоставляются жилые помещения согласно законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются:

- по договорам найма специализированных жилых помещений (ст.ст. 104, 108 ЖК РФ);

- договору безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ).

Следует отметить, что ст.ст. 107 и 108 ЖК РФ, регулирующие порядок предоставления жилых помещений в домах системы социальной защиты, беженцам и вынужденным переселенцам, не содержат указания о предоставлении в этих случаях жилья по договору найма (как это определено ст.ст. 104 – 106 ЖК РФ), однако ч.1 ст. 99 ЖК РФ предусматривает предоставление жилья по договорам найма всех видов специализированных жилых помещений, определив в качестве исключения лишь случай предоставления жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (по договору безвозмездного пользования – ст. 109 ЖК РФ).

Согласно ст.ст.107, 109 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливается федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, определяется федеральными законами. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении этого жилого помещения (ст. 99 ЖК РФ).

Наймодателем жилого помещения является орган, принявший решение о предоставлении такого жилья (ч.1 ст. 99 и ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилищного фонда является возмездным (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) и заключается в письменной форме.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период:

- трудовых отношений;

- нахождения на государственной службе;

- пребывания на выборной должности;

- прохождения службы.

Законами и иными нормативными правовыми актами РФ был предусмотрен значительный перечень лиц, имеющих право на служебное жилое помещение.

Категории таких лиц были установлены, в частности, Таможенным кодексом РФ, Федеральным законом РФ «О статусе военнослужащих», законом РФ «О милиции», а также:

- постановлением Совета Министров РСФСР от 18. 10. 1962 №1390 « О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда (утратило силу, кроме подп. «в» п.2: « в целях улучшения технического обслуживания жилых домов и оперативного устранения неисправностей домового оборудования выделять при управлениях домами для слесарей, дворников и техников-смотрителей служебную жилую площадь»);

- постановлением Совета Министров РСФСР от 13.10 1969 № 586 «О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»;

- постановлением Совета Министров РСФСР от 12. 01. 1970 № 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов»;

- постановлением Совета Министров РСФСР от16. 04. 1975 № 234 «О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»;

- постановлением Совета Министров РСФСР от 23. 05. 1991 №275 «О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР»;

- постановление Правительства РФ от 11.10.1992 № 775 «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск и лиц начальствующего рядового состава органов внутренних дел, членов их семей»;

- постановлением Советов Министров – Правительства РФ от 11.10. 1993 № 1027 «О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков»;

- постановлением Правительства РФ от 04.05. 199 № 487 «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министром обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба»;

- и другие нормативные акты.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности или на выборной должности, увольнение со службы влечет за собой прекращение правоотношений по договору найма служебного жилого помещения.

Выселение, в случае отказа освободить жилое помещение, производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (ч.1 ст. 94 ЖК РФ).

Особенностью данного положения является то, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома.

В 1988г. Советом министров РСФСР было принято постановление от 11.08.1988 №328, которым было утверждено Примерное положение об общежитиях.

Примерное положение определяло порядок предоставления жилых помещений в общежитиях, пользования этими помещениями, а также то, какое жилье может передаваться под общежития.

Пунктом 3 Примерного положения об общежитиях предусматривалось, что использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускается.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Согласно п. 5 Примерного положения об общежитиях, общежития могли создаваться как для проживания одиноких граждан, так и для проживания семей (преимущественно молодых).

В настоящее время число семейных общежитий значительно. Причем положение ст. 7 Федерального закона «О ведении в действие Жилищного кодекса РФ» о применении к отношениям по пользованию общежитиями положений ЖК РФ о договоре социального найма может быть реализовано только в отношении семейных общежитий, где граждане занимают отдельные изолированные помещения. В иных случаях эта норма лишена смысла, поскольку согласно ЖК РФ договор социального найма заключается на изолированное жилое помещение. Какие положения ЖК РФ, касающиеся договора социального найма, могут применяться к жилью, в котором проживают два-три человека, занимая по 6 кв. м жилой площади?

Наличие семейных общежитий, хотя прямо и не предусматривается нормами ЖК РФ (см. ч. 1 ст. 105 ЖК РФ), допускается, поскольку ст. 100 ЖК РФ (ч. 5) определено, что к общежитиям применяются правила ст. 69 ЖК РФ, в которой устанавливаются права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другим необходимым инвентарем.

Согласно ст. 100 ЖК РФ (ч. 5) к общежитиям подлежат применению правила ст. 65 ЖК РФ «Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма»; ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ, которыми предусматриваются обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма; ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы являются основанием прекращения правоотношений (ст. 105 ЖК РФ).

Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

- граждан в связи капительным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

- граждан, утративших жилое помещение в результате обращения взыскания на данное помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое помещение является для них единственным;

- граждан, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда, в частности, в целях переселения граждан из домов, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, когда эти работы не могут производиться без выселения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 106 ЖК РФ).

Согласно ст. 100 ЖК РФ к жилым помещениям маневренного фонда подлежат применению правила ст. 65, ч. 3 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения жилищных отношений.

Предоставление жилых помещений для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, предусматривается ст. 98 ЖК РФ.

Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством. Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, лишь жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются по иному договору – договору безвозмездного пользования.

Правительством РФ было принято постановление от 15.04.1995 № 338 «О развитии сети специальных домов - интернатов для престарелых и инвалидов», согласно которому в специальные дома - интернаты принимаются граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном уходе».

Дома ночного пребывания не подлежат регламентации жилищным законодательством. Пользование помещениями в таких домах определяются специальными актами, порядок пользования должен устанавливаться совместным решением органов социальной защиты населения, органов внутренних дел, здравоохранения и пр.

Жилищный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органами миграционной службы.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами устанавливается федеральным законом (ст. 108 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения фонда временного проживания вынужденных переселенцев или для лиц, признанных беженцами, может быть расторгнут по предусмотренным законом основаниям (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ). Выселение в случае отказа освободить жилое помещение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако в соответствии части 5 ст. 103 Жилищного кодекса РФ, дети сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных помещений без предоставления другого благоустроенного помещения, находящихся в границах соответствующего населенного пункта.

Аукцион [от лат. auctio (auctionis)] - 1) публичная продажа имущества предприятий, ценных бумаг или произведений искусства без каких-либо заранее установленных условий; 2) способ продажи отдельных видов товаров в виде публичного торга, проводимого в заранее установленном месте и в заранее обозначенное время с правом предварительного осмотра товаров.

Другими словами "Аукцион" – способ продажи дефицитных вещей, основанный на конкуренции. Можно утверждать, что это чистейший рынок.

Считается, что аукционы существовали уже в Вавилоне в 5 в. до н.э.: на них продавали девушек в замужество. Понятие "аукцион" пришло к нам из древнего Рима. Античные торги проводились специальными людьми, которые назывались аукционерами. С распадом Римской империи аукционы исчезли, а затем вновь появились в Средневековой Европе: в 1254 году декрет, изданный королем Людовиком IX, учредил профессию аукционера. Исторически появление современного типа аукционов связывают с Нидерландами конца XVI - XVII веков, параллельно они получили еще большее распространение в Англии – родине крупнейших аукционных домов мира.

Аукционы специализируются на сбыте реальных товаров со строго индивидуальными свойствами. Для того, чтобы понять процедуру проведения аукционов, необходимо ввести ряд терминов, используемых в данном способе ведения торгов:

- Аукционер - участник аукциона.

- Аукционист - лицо, проводящее аукцион.

- Аукционный товар - товар, продаваемый через аукцион, предназначенный для аукционной продажи.

- Лот - стандартная по количеству и качеству партия товара.

На аукционах принятые от продавцов товары сортируются в зависимости от качества по партиям (лотам), из каждой партии отбирается образец, а лоту присваивается номер и стартовая (начальная) цена. Затем выпускается каталог, который рассылается потенциальным покупателям, прибывающим на аукцион заранее, чтобы осмотреть товар.

От каждого лота и стринга отбираются представительные образцы. Каждому лоту и стрингу присваиваются свои номера, которые указываются в издаваемых аукционами каталогах.

Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» одним из способов приватизации называется продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (ст. 13 Закона).

Порядок проведения такого аукциона регулируется Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 г. №585.

Данное положение имеет ряд особенностей:

• при продаже находящегося в федеральной собственности имущества продавцами на аукционе выступают Российский фонд федерального имущества (его отделения) или иные специализированные государственные учреждения, которым Правительством РФ поручено от его имени осуществлять функции по продаже приватизируемого федерального имущества, а при продаже имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, продавцы определяются в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ или правовыми актами органов местного самоуправления;

• для участия в аукционе претендент представляет продавцу в установленный срок заявку по форме, утверждаемой продавцом, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении обязательств о перечислении задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе имущества и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в информационном сообщении о проведении аукциона;

• для участия в аукционе претендент вносит задаток на счет продавца, при этом заключается договор о задатке (в порядке ст.428 ГК РФ);

• прием заявок на участие в аукционе начинается с даты, объявленной в информационном сообщении о проведении аукциона, осуществляется в течение не менее 25 календарных дней и заканчивается не позднее, чем за один календарный день до даты рассмотрения продавцом заявок и документов претендентов;

• решение продавца о признании претендентов участниками аукциона оформляется протоколом, при наличии оснований для признания аукциона несостоявшимся продавец принимает соответствующее решение, которое также оформляется протоколом;

• в день подведения итогов аукциона указанный в информационном сообщении о проведении аукциона, продавец рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки с соответствующего счета. По результатам рассмотрения документов продавец принимает решение о признании претендентов участниками аукциона или об отказе в допуске претендентов к участию в аукционе;

• претенденты, признанные участниками аукциона, и претенденты, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника аукциона с момента оформления продавцом протокола о признании претендентов участниками аукциона;

• положение выделяет 2 вида аукционов: аукцион с подачей предложений о цене имущества в открытой форме и аукцион с подачей предложений о цене имущества в закрытой форме (когда предложения о цене имущества предоставляются организатору в запечатанном конверте в день подачи заявки на участие или в день подведения итогов аукциона). При этом для каждого вида предусмотрены некоторые процедурные особенности;

• внесенный задаток возвращается участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5 дней со дня подведения итогов аукциона.

• документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества является подписанный уполномоченным представителем продавца протокол об итогах аукциона.