1.5 Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая

характеристика)

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом актов субъектов Российской Федерации, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости. ( Например: Закон Оренбургской области №318 от 23.10.2002 "О порядке оформления прав на недвижимое имущество государственной (федеральной, областной) собственности на территории Оренбургской области")

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.

1.6 Особенности правового регулирования совершения сделок с

недвижимым имуществом в коммерческой сфере

Современные подходы к пониманию коммерческого оборота позволяют определить его как совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемых между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность.

Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, необходимо отметить, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения.

Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.

Особенностью является то, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства, а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.

Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст.575 ГК РФ). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.

1.7 Судебно-арбитражная практика по разрешению споров,

возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте

Весьма значимой для коммерческого оборота является практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом.

- Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995г. №1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации").

Например в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав даны рекомендации арбитражным судам по разрешению споров с участием государственных или муниципальных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах с передачей вклада в виде недвижимого имущества, а также по разрешению споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства даются разъяснения по целому ряду вопросов, встречающихся при разрешении споров, возникающих из земельных правоотношений.

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного

Суда РФ при разрешении конкретных дел в порядке надзора. Они, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ

- "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора имеют прецедентное значение.

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации").

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 №60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. №1 ;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2001 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». // Вестник ВАС РФ. 2002. №3. и др.1)

1.8 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом

имуществе

Проблемы, порождаемые практикой применения законодательства о недвижимом имуществе, привели к тому, что появилась необходимость существенного изменения гражданского законодательства, касающегося этой сферы общественных отношений.

На основании инициативы Исследовательского центра частного права Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, в состав которой вошли известные специалисты в области гражданского права - В.В. Витрянский (председатель), В.М. Жуйков, А.А. Завьялов, А.А. Иванов, О.М. Козырь, А.А. Маковская, А.Л. Маковский, В.И. Сенчищев, Е.А. Суханов, Н.В. Сучкова, В.В. Чубаров. Рабочая группа разработала Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была принята на заседании указанного Совета 15 декабря 2003г.

В рамках разработки Концепции рабочая группа стремилась предложить на основе сложившейся правоприменительной практики комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости, а также Гражданского кодекса РФ и других законов, на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества).

Концепция состоит из трех частей. Авторы Концепции в каждом разделе дали оценку действующему законодательству и высказали предложения по его совершенствованию.

Первая часть посвящена совершенствованию норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота и, в свою очередь, состоит из трех разделов:

- общие положения о недвижимых вещах;

В этом раздели предлагают ввести в ст.244 ГК РФ норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует.

- регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества;

В данном раздели утверждается что в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их "разделение" в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п.1 ст.239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п.4 ст.35 ЗК РФ).

Реализация принципа "единой судьбы" земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения) потребует ускорения осуществления мероприятий по созданию и ведению земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Такие мероприятия и в настоящее время должны осуществляться с максимально возможной скоростью, поскольку ЗК РФ установил, что объектом такой сделки, как купля-продажа, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также то, что заключению как договоров купли-продажи, так и договоров аренды земельных участков должно предшествовать предоставление кадастровой карты (плана) земельного участка.

- специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества.

Согласно концепции изменения должны быть внесены и в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, норма п.I ст.65 Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должны считаться недействительными и др.

Во второй части речь идет о проблемах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и формы сделок с ним. В этой части также три раздела:

- правовое значение государственной регистрации;

- предмет государственной регистрации;

Основное предложение по совершенствованию законодательства в этой области заключается в утверждении правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами. Должна быть упразднена ГР двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

- форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

Согласно концепции было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом. Введение обязательной нотариальной формы сделок и доверенностей с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи (в том числе в определенных случаях и бесплатно), снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки).

Третья часть именуется «Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и состоит из двух разделов:

- структура органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников;

В этом раздели отмечается что сложившаяся система нуждается в совершенствовании путем приведения ее в соответствие с требованиями современного законодательства. Предлагается сформировать систему федеральных органов на основе действующих учреждения юстиции, БТИ и органов кадастрового учета для осуществления функций по техническому (кадастровому) учету и Государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также иных функций, возложенных на них действующими нормативными актами. Система таких органов включает в себя федеральный орган исполнительной власти и систему УЮ в субъектах РФ, создаваемых по принципу одно учреждение в крупных субъектах, а для малочисленных субъектов с малым числом объектов недвижимого имущества допускается создание межсубъектных учреждений. Сами учреждения юстиции размещают свои территориальные структуры в соответствии с распределением населения на территории субъектов РФ.

- требования, предъявляемые к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядку его ведения.

Разработчики концепции утверждают что в настоящие время необходимо установить жесткую последовательность заполнения реестра. Следует установить правило о том, что все разделы реестра заполняются строго последовательно. Необходимо решить вопрос о внесении записей о правах, возникших до введения процедуры ГР прав на недвижимые вещи.

Необходимо установить срок для внесения таких записей и, вероятно, пониженную ставку государственной пошлины (или предусмотреть вообще освобождение от таковой).

Также целесообразно установить обязанность по внесению записей относительно всех ранее возникших прав в течение некоего определенного срока, по истечении которого внесение записей о таких правах может быть осуществлено только после подтверждения их судом.

Процедура регистрации должна носить универсальный характер и, поскольку при регистрации любого права одной из сторон договора данному действию, как правило, соответствует прекращение правомочия другой стороны, предлагается осуществлять регистрацию на основании заявлений обеих сторон, за исключением регистрации на основании судебных актов, что не исключает юридической экспертизы основания для регистрации.

Из вышесказанного важно отметить, что реализация изложенных идей требует не механического наращивания массива законодательных актов, регламентирующих оборот недвижимости, а изменения их качества.