Массовая оценка – компонент системы налогообложения недвижимости

Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой – требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.

Р. Олми, международный эксперт в области адвалорных (Ad Valorem – соответствующий стоимости) систем налогообложения недвижимости, выделил в системе налогообложения недвижимости три компонента:

– определение субъектов, подлежащих налогообложению (налогоплательщики) и объектов, подлежащих налогообложению, и установление связей между ними;

– определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению;

– сбор налогов.

Рассмотрим компонент «Определение стоимости недвижимости». В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимости в целях налогообложения. Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценке создаются системы массовой оценке недвижимости.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости – обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости. Эта цель определена в работах зарубежных и отечественных авторов, в международных стандартах массовой оценки недвижимости, в целях ее достижения реализовывались международные и национальные проекты. Массовая оценка недвижимости также способствует решению задач развития

рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты массовой оценки могут являться основой в методиках расчета арендной платы.

Целеполагание налога на недвижимость в социальном аспекте – это отражение принципа социальной справедливости. Единство социальной и налоговой политик можно наглядно продемонстрировать, анализируя основные элементы налога на недвижимость.

Недвижимость как объект налогообложения. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы. Состав налога на недвижимость рассматривается с позиции совмещения в одном налоге воспроизводственной и рентной составляющих, первая из которых направлена на образование в бюджете средств для финансирования общественно необходимых затрат на восстановление используемых объектов природной среды, а вторая – на изъятие дифференциальной ренты для выравнивания конкурентных условий при взаимодействии экономических субъектов на стадии добычи и последующей реализации результатов экстенсивного либо интенсивного воздействия на объекты природы.

«Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости». С другой стороны, налог на недвижимость справедлив и с точки зрения общественного мнения – объект недвижимости невозможно спрятать, поэтому собственнику/владельцу объекта недвижимости этот налог трудно избежать.

Стоимость недвижимости как налоговая база. «Говоря о природе имущественных налогов, следует помнить, прежде всего, что это налоги на богатство, и каким образом оценивается это богатство – вопрос очень важный». В динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется, поэтому для обеспечения справедливости и понимания системы налогообложения недвижимости необходимо, чтобы налоговой базой являлась актуальная рыночная стоимость имущества. Актуальная рыночная стоимость – индикатор состояния рынка недвижимости, поэтому очень важно проводить мониторинг рынка недвижимости и регулярную оценку (переоценку) стоимости недвижимости. Как отмечено в Стандарте по политике в области налогообложения имущества, «налоговому оценщику рекомендуется следить за установлением регулярных циклов переоценки или, по крайней мере, за пороговыми значениями уровня экспертной оценки и ее единообразием, которые являются сигналом для начала переоценки».

Актуальная рыночная стоимость как база налогообложения обеспечивает стабильность взаимоотношений между величинами стоимости и налогами на имущество. Текущая рыночная стоимость определяется на основе рыночных данных, это обеспечивает ее объективность. Имея стандарт «текущей рыночной стоимости», налогоплательщикам легче оценить, справедливо ли с ними обращаются при налогообложении их имущества. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика - собственника, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Таким образом, будет справедливо установление в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость рыночной стоимости недвижимости и последующее изъятие ее части в пользу общества.

Специфика земли как объекта недвижимости и оценки

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Позднее недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостои для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.

Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование земельного участка для многих целей. Наиболее типичным примером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или «дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии.

Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяйственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недвижимости, состоящий из собственно территории или части поверхности Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находятся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда.

Единым объектом недвижимости являются такие природные объекты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Всё что прочно связано с землёй, в том числе
Леса
Многолетние насаждения;
Здания
Сооружения
Объекты незавершённого строительства

В свою очередь, имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой актив и пассив. Актив это: а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). Пассив: а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б)совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом. Понятие об имуществе, как совокупности юридических отношений, не должно быть приравнено к совокупности вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.). Рассматриваемое понятие - недвижимое имущество не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО-2000), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО-2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площадке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каждой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку относят только здания, расположенные на нем. В соответствии с немецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым статусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и сооружения образует единую стоимость земельного участка, рассматриваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его составными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение в первоначальной редакции Земельного кодекса Российской Федерации делалось только почвенному слою, который с теоретической точки зрения можно рассматривать как самостоятельный природный объект, то есть в качестве объекта недвижимости. В современной редакции Земельного кодекса (от 22.07.2008 N 141-ФЗ) приводится следующее определение земельного участка (статья 11.1.): «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Федеральный закон Российской Федерации от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" 1) статью 6 дополнить пунктом 3 следующего содержания: "3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.";

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.