- •Введение
- •1. Общие понятия, назначение и принципы оценки земель. Исторические аспекты развития оценки земель в России
- •Массовая оценка – компонент системы налогообложения недвижимости
- •Принципы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Вопросы для самоконтроля
- •2. Общая схема реализации доходного подхода и показатели экономической оценки Рента в системе оценки земельных ресурсов
- •Вопросы для самоконтроля
- •3. Критерии и показатели плодородия почв в оценочных работах
- •4. Определение урожайности культур в земельно-оценочных работах
- •Вопросы для самоконтроля
- •Вопросы для самоконтроля
- •5. Определение затрат на поддержание баланса гумуса в севообороте
- •Вопросы для самоконтроля
- •6. Технологические свойства почв и рабочих участков при оценке сельскохозяйственных угодий
- •Вопросы для самоконтроля
- •7. Определение затрат на производство при оценке участков сельскохозяйственных угодий
- •Вопросы для самоконтроля
- •Особенности экономической оценки отдельных видов угодий. Обоснование коэффициента капитализации.
- •Вопросы для самоконтроля
- •9. Механизмы включения результатов экономической оценки земель в систему управления земельными ресурсами на различных территориальных уровнях
- •Вопросы для самоконтроля
- •10. Формирование системы кадастровой оценки земель
- •Вопросы для самоконтроля
- •11. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
- •Вопросы для самоконтроля
- •12. Кадастровая оценка земель населённых пунктов
- •Вопросы для самоконтроля
- •13. Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов
- •Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов
- •Вопросы для самоконтроля
- •Государственная кадастровая оценка земель лесного и водного фондов, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- •Вопросы для самоконтроля
- •15. Зонирование территории на основе классификация земель по степени пригодности для использования в сельском хозяйстве
- •Вопросы для самоконтроля
- •16. Международный опыт массовой оценки недвижимости
- •Вопросы для самоконтроля
- •Библиографический список
- •Содержание
Вопросы для самоконтроля
Методы расчёта баланса гумуса.
Факторы, влияющие на потери гумуса.
Факторы, влияющие на образование гумуса.
Таблица 5. Затраты на поддержание баланса гумуса в зависимости от структуры севооборота при урожайности зерновых 2 т/га
Варианты севооборотов |
Доля культуры в севообороте Число полей занятых культурой |
Общее количество полей |
Средневзвешенная продуктивность севооборота , ц. к.ед. |
Баланс гумуса, т/га |
Доза навоза, т/га |
Затраты на поддержание баланса гумуса, руб/га |
|||||||
Зерновые |
Подсолнечник |
Однолетние травы |
Многолетние травы |
Кукуруза на силос |
Зернобобовые |
Пар |
При стоимости ГСМ 20,5 руб. |
При стоимости ГСМ 23,9 руб. |
|||||
1 |
0,5 2 |
0,25 1 |
|
|
|
|
0,25 1 |
4 |
1,68 |
-3,45* -0,86** |
-43,08 -10,8 |
4909,70 1227,4 |
5535,04 1383,76 |
2 |
0,5 2 |
0,125 0,5 |
0,125 0,5 |
|
|
|
0,25 1 |
4 |
1,56 |
-3,29 -0,82 |
-41,10 -10,3 |
5271,70 1317,9 |
6534,16 1633,54 |
3 |
0,4 2 |
0,1 0,5 |
0,1 0,5 |
|
|
0,2 1 |
0,2 1 |
5 |
1,75 |
-3,65 -0,47 |
-45,60 -9,12 |
5934,23 1186,8 |
7262,49 1452,5 |
4 |
0,48 3 |
0,16 1 |
0,15 1 |
|
|
0,16 1 |
0,15 1 |
7 |
1,81 |
-5,02 -0,72 |
-52,70 -7,4 |
7476,56 1068,08 |
8188,73 1169,8 |
5 |
0,32 2 |
|
|
0,32 2 |
0,15 2 |
|
0,15 1 |
7 |
1,97 |
-4,37 -0,62 |
-54,57 -7,8 |
5044,15 720,6 |
3654,50 522,0714 |
6 |
0,4 2 |
|
|
0,4 2 |
|
0,2 1 |
|
5 |
2,20 |
-0,96 -0,19 |
-12,00 -2,4 |
3052,43 610,48 |
3718,82 743,764 |
*- в числителе значение по севообороту, ** - в знаменателе значение на 1 год
6. Технологические свойства почв и рабочих участков при оценке сельскохозяйственных угодий
К технологическим свойствам относятся: энергоемкость и каменистость почв, контурность рабочих участков, их рельеф, и удаленность от хозяйственного центра. Все эти параметры влияют на величину затрат при возделывании культур. В частности, энергоемкость почв прямо пропорциональна расходу топлива и обратно пропорциональна производительности машинно-трактортных агрегатов при выполнении основной обработки почв. Она характеризуется плотностью, связанностью почв и измеряется сопротивлением плуга или других орудий при проведении основной обработки почв. За 100 баллов принято сопротивление 0,50 кгс/см2.
Значения удельных сопротивлений почв (Эi) зависят от гранулометрического состава пахотного слоя почв, наличия солонцеватости и переувлажнения Используя данные по Эi рассчитывается балл энергоемкости (Бэi) для каждой почвенной разности по формуле :
Каменистость (щебенчатость) пашни характеризуется количеством камней (м3/га) в 25 см – слое почвы и влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки (Кк) и, соответственно, ниже производительность при выполнении полевых механизированных работ. Каменистость земель устанавливается по материалам почвенных и других специальных обследований.
Рельеф. Для оценки рельефа рабочего участка пашни необходимо выделить однородные по классам угла склона контура в следующих интервалах: менее 10, 1-30, 3-50, 5-70, 7-90. Границы контуров определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана.
Контурность участков угодий характеризует сложность конфигурации и изрезанность границ и размеры участка, которые в совокупности характеризуют в баллах контурности (Бк) благоприятность выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине препятствий при механизированной обработке, изрезанности границ и обратно пропорциональны площади участка.
Балл контурности определяется по шкале В.А. Руди или по формуле:
,
где Ш - суммарная (средневзвешенная) условная ширина участка (отношение длины гона в метрах к площади участка в гектарах), с учётом возможности его обработки в разных направлениях.
Контурность рабочих участков, с необходимой для выполняемых земельно-оценочных работ точностью, может определяться по размерам и форме участков исходя из сложности их механизированной обработки используя шкалу в таблице 5. Группировка контуров непрямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки является условной по визуальной оценке.
На основании проведенных измерений и расчетов значения коэффициентов рельефа и каменистости, баллов энергоемкости и контурности заносятся в таблицу 26. Они служат исходными данными для вычисления интегральных показателей технологических свойств – баллов благоприятности выполнения пахотных (Бп) и непахотных (Бнп) работ по формулам:
где
Бк, Бэ – баллы контурности и энергоемкости
почв рабочих участков;
Кр, Кк – коэффициенты рельефных условий и каменистости.
Таблица 5. - Шкала контурности полей (участков)
Площадь участка, га |
Балл контурности при: |
|||
Прямоугольной форме |
степени сложности конфигурации |
|||
1 |
2 |
3 |
||
более 100 |
100 |
99 |
96 |
90 |
100 |
98 |
97 |
96 |
90 |
65 |
96 |
95 |
93 |
90 |
40 |
94 |
93 |
91 |
88 |
25 |
91 |
89 |
86 |
82 |
15 |
88 |
86 |
83 |
79 |
10 |
83 |
80 |
76 |
70 |
5 |
75 |
72 |
67 |
60 |
Местоположение (удалённость) оценивается их транспортной доступностью с помощью эквивалентого расстояния, определяемого по показателям: расстояние, класс склона маршрута, дорожные условия. Указанные параметры определяют по установленной заранее схеме перевозки грузов для каждого поля, разделив на индивидуальные участки (Li) исходя из сочетания классов склона маршрута и групп дорог Расстояния Li в километрах измеряются с помощью программных средств на плане землепользования от геометрического центра рабочего участка до его края, а в дальнейшем по дорогам до машино- тракторного двора в центральной усадьбе или полевого стана. Эти расстояния переводятся в эквивалентные (Lэ) в зависимости от дорожных условий:
Lэi=Li·Кгд·Ксм ,
где: Li– отрезки дорог различающиеся по дорожным условиям (группы дорог, класс уклона маршрута); Кгд – коэффициент оценки группы дорог; Ксм – коэффициент оценки склона маршрута.
Суммирование Lэi даёт характеристику объекта оценки по транспортной доступности в виде параметра - cуммарного эквивалентного расстояния (Lоэi):
Lоэi =
Lэi
Таким параметром при оценочных работах характеризуется местоположение хозяйственного центра до пунктов реализации продукции – Lмх, когда транспортировка грузов осуществляется автотранспортом.
