Вопросы для самоконтроля
Общие понятия и назначение оценки земель.
Объект и предмет при оценке земель.
Исторические аспекты развития оценки земель в России
Формирование нормативно-правовой базы оценки и налогообложения земель.
Характеристика основных подходов к оценке земель.
Земельный участок как объект недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости.
Содержание принципа наиболее эффективного использования.
Факторы, влияющие на стоимость земли
2. Общая схема реализации доходного подхода и показатели экономической оценки Рента в системе оценки земельных ресурсов
Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднелатинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) — арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.
Общим смыслом для всех перечисленных значений является получение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом «рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.
Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникающем при использовании земли в виде избытка между рыночной стоимость произведенного товара и затратами на его производство, было впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и развито Йоханом Генрихом фон Тюненом.
Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретного участка и участка с наименьшей продуктивностью.
Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центнеров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и затратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной для существующих условий производства, в первом случае образуется остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой, созданной собственно землей за счет лучших природных свойств второго земельного участка — климата, почвы и др.
Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо. Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от доступности или местоположения земельного участка по отношению к местам сбыта продукции.
Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, лучших по своему местоположению, в результате уменьшения транспортных издержек. Например, урожайность первого и второго участка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. Поэтому первый участок создает более высокую ренту, чем второй из-за меньших транспортных издержек по доставке продукции.
Применительно к земле и природным ресурсам, считается, что рента — эта та часть дохода, который образуется не собственным трудом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой земли или природного объекта. То есть, под рентой понимают сверхприбыль, возникающую при использовании лучших по качеству и местоположению любых природных объектов, неважно, будь то земля, лес или месторождение полезных ископаемых. Худшим считается объект при использовании которого сверхприбыль не возникает.
В экономике различают нормальную прибыль на капитал компании, которая должна облагаться единым для всех отраслей налогом и сверхприбыль, или дополнительный доход (ренту), который возникает в результате использования лучших по качеству и местоположению природных ресурсов.
Рента - эта та часть дохода, которая не заработана трудом людей, а предоставлена Природой. Поэтому рента - это некий элемент общего достояния общества и не может включаться в прибыль. Она должна изыматься и использоваться по тем или иным узаконенным правилам для нужд общества в целом. Налогом может облагаться только прибыль.
Величину ренты определяет исходное балансовое равенство:
С – З = Р + П,
где: С - стоимость произведенного продукта, исчисленная по рыночной цене; З - затраты; Р - рента (доход собственника - общества); П - прибыль производителя (предпринимателя).
Но как выделить эту ренту, иначе говоря, как разность (С – 3) разделить на две составляющие, одна из которых есть прибыль производителя и принадлежит только ему, а вторая - рента, принадлежащая обществу в целом?
Ответ на этот вопрос по настоящему сложен. Его нет в классических трудах по политической экономии. Науке еще предстоит разработать соответствующую теорию. Предлагаемые механизмы расчета ренты по неким математическим моделям, в том числе, основанным на теории факторов производства, сводятся к вопросу определения предпринимательского дохода, который предлагается устанавливать или по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных инвестиций, и величины издержек, необходимых для получения товарного продукта.
Но, как показывает жизнь, данные расчеты не всегда бывают верны, так как механизмы рынка, которые и определяют величину ренты, чаще всего связаны с той или иной конфликтной ситуацией, когда агенты оперируют с разного типа критериями, но имеют некоторые общие критерии или цели. Основным, а может быть и единственным механизмом самоорганизации любой сложной системы является рынок, то есть некоторая системная совокупность конкурирующих взаимодействий. Причем, конкурирующих по самым различным критериям.
Всякий раз, когда ответ на тот или иной вопрос не может быть получен с помощью того и иного логического алгоритма из некоторой систем начальных аксиом, мы вынуждены конструировать тот или иной алгоритм конфликтного или рыночного типа. Каждая такая конструкция вряд ли может быть единственно возможной. И одна из причин подобной неоднозначности состоит в том, что нам неизвестна полная система критериев, которые определяют отбор.
Проблема выделения рентной составляющей из разности (С — З) вряд ли имеет стандартное решение, годное для всех случаев производственной деятельности, в которой задействован природный ресурс.
В некоторых простейших ситуациях выделение ренты может быть осуществлено через механизм торгов, например, аренды с соответствующим тендером, то есть механизмом «рыночного» типа.
Предположим, например, что открыто некое месторождение полезных ископаемых. Тогда государство объявляет торги. Плата, которая установится в результате этих торгов, и будет рентой. В этом случае понятие ренты совпадет с обычным «бытовым» значением этого слова, понимаемого как плата за чужую собственность.
Теория факторов производства
В современной экономической науке понятие ренты понимается более расширительно, чем сверхприбыль, получаемая от использования природных ресурсов. Под рентой понимается отдача на фактор производства, предложение которого ограничено.
Факторами производства называются ограниченные ресурсы, используемые в производстве. Они одновременно являются и затратами на получение какого-то блага.
Основными факторами производства являются: земля в ее расширительном толковании, труд, капитал и предпринимательские усилия.
Земля - это источник получаемых благ. Труд - это способности человека, которые могут быть применены при производстве благ. Капитал - это здания, оборудование, сооружения, материальные запасы, которые увеличивают продуктивность земли. Предпринимательские усилия - способность людей организовывать другие факторы производства для получения благ.
Цена каждого ресурса (земля, труд, капитал, предпринимательские усилия), участвующего в производстве, определяется его способностью производить добавленную стоимость.
Добавленная стоимость, произведенная землей, определяется как доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринимательских усилий. Поэтом теорию оценки земли иногда называют теорией остатка.
Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, которая образуется сверх затрат основных факторов производства - труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли. Соответственно, земельная рента может быть определена как:
Р = С – З – П,
где: С - доход от реализации конечного продукта по рыночным ценам (международным); З - затраты, обеспечивающие производство и реализацию данного продукта, включающая заработную плату, приобретение материалов, проценты по кредитам, возврат капитала; П - прибыль, определяемая в размере предпринимательского дохода. Обычно ее рассчитывают по средней норме прибыли сложившейся в данном секторе экономики.
Данная формула представляет самую общую расчетную модель определения ренты, которая может быть применена к любому природному ресурсу и объекту, включая землю, месторождения полезных ископаемых, лес, водные объекты и др.
Специфика оценки каждого природного ресурса заключается в детализации видов получаемых доходов и затрат в зависимости от вида оцениваемого ресурса, способа использования земли или добычи полезного ископаемого.
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков.
Основная проблема определения величины ренты по расчетным моделям заключается в правильном определении издержек, возникающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а также определении величины предпринимательского дохода.
Однако выделение рентной составляющей из дохода не сводится к некоторой однозначной процедуре. Рента, как доход собственника, может быть определена и по-другому. Например, она может быть определена из условий соглашения собственника ресурса и предпринимателя, занимающегося использованием данного ресурса о разделе величины дохода после покрытия всех затрат связанных с производством продукции, из условий оплаты получения права использования данного ресурса, например арендной платы или иной платы за пользование данным ресурсом. В этом случае понятие «земельная рента», используемое в практике оценки рыночной стоимости земли, будет совпадать с арендной платой, величина которой определяется в результате конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.
Капитализация ренты
Рентные оценки природных ресурсов подразделяются на текущие и капитализированные. Текущие оценки представляют величину дохода, получаемого периодически через определенные промежутки времени, например месяц, квартал, год или даже несколько десятков лет, как, например, в лесном хозяйстве. Их применяют при определении величины регулярных платежей за природные ресурсы, а также при расчете величины капитализированной (капитальной) стоимости земли и природных объектов. Капитализированные оценки основаны на учете фактора времени. Они используются при определении рыночной и иной стоимости природных ресурсов, компенсационных и разовых платежей, природной составляющей национального богатства, определении общей экономической ценности территории.
Капитализация ренты может осуществляться при:
а) бесконечном сроке эксплуатации (земля, вода, лес и т.п.);
б) конечном сроке эксплуатации (минеральные ресурсы и т.п.).
Результаты оценки стоимости природного объекта во многом зависят от конечного назначения расчетов. Оценки могут проводиться как для определения рыночной стоимости объекта или прав на его использование , так и для определения его экономической ценности для государства или определенного сообщества, учитывающей как положительные, так и отрицательные последствия его использования. Например, требуется узнать экономическую ценность некоего полезного компонента, ради которого и планируется начать освоение определенной территории. Такая ценность будет определяться по разнице между доходом, получаемым от добычи данного ресурса и потерями других компонентов природной среды, например лесной растительности, объектов животного мира, запасов вод, а также убытками и потерями людей, проживающих на осваиваемой территории.
Если требуется определить стоимость для частного инвестора, то возможно два варианта расчета, выбор которых зависит от действующих норм законодательства.
Если инвестор обязан компенсировать ущерб, причиненный другим компонентам природной среды, то стоимость объекта будет уменьшена на данную величину. Если согласно действующему законодательству не требуется компенсировать издержки общества, связанные с потерей других ресурсов, то соответственно стоимость получаемого ресурса не будет уменьшаться на эту величину.
Экономические основы доходного подхода при оценке земель
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость V актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов I:
V = PV (t1…tk),
где k - период владения активом.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем вышеего стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость V актива не должна превышать наименьшей цены Va, по которой может быть приобретендругой аналогичный актив с эквивалентной доходностью:
maxV ≤ mini { Vai }m
где m — количество аналогов. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. Метод капитализации по норме отдачи на капитал предполагает определение суммы текущих стоимостей прогнозируемого чистого операционного дохода и чистого дохода от реверсии в конце прогнозного периода.
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.
В целом эти методы можно определить следующим образом. Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.
Метод оценки рыночной стоимости доходного актива по норме отдачи на капитал - метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет анализ, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков - для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения (стоимости реверсии).
Если рассматривать объект недвижимости с физической точки зрения, то можно говорить о методах остатка для соответствующих физических компонентов оцениваемой собственности (например, для недвижимости - методы остатка для земли и улучшений). Метод остатка для земли базируется на концепции остаточной доходности, в соответствии с которой доход, извлекаемый из земли, представляет то, что остается после возмещения расходов на три фактора производства: труд, управление и капитал. Метод остатка для улучшений также базируется на концепции остаточной доходности, но с другим набором факторов производства: труд, управление и земля.
Базовая формула расчета стоимости (СТ) имеет следующий вид:
,
где: ЧОД - чистый операционный доход; Кк – коэффициент капитализации.
Таким образом, процедуры оценки методом капитализации включают:
- определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
- расчет ставки капитализации.
При применении данного метода необходимо учитывать ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов и если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.