320 000,0 Рублей

Триста двадцать тысяч рублей

Заверяю Вас о том, что корыстных целей и личной заинтересованности при оценке недвижимости мы не имели. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, прошу обращаться непосредственно ко мне.

С уважением

Действительный член Российского Общества Оценщиков

Директор ООО «Земля»

И.В.Иванов

1.2.1. Общие сведения.

Объект оценки: Магазин представляет собой встроенно-пристроенное помещение к девятиэтажному жилому дому.

Месторасположение объекта: Московская область,

Заказчик: ООО ""

Владелец: Муниципальная собственность.

Земельный участок: Муниципальная собственность.

Улучшения: Одноэтажное здание.

Оцениваемые права: право приобретения недвижимости в собственность.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта.

Текущее использование объекта: магазин продовольственных и промышленных товаров.

На основании технического заключения, прилагаемого к отчету, и собственных визуальных наблюдений состояние оцениваемого объекта можно считать неудовлетворительным.

Задание по оценке. Назначение и функция оценки.

Общее задание, включающее в себя назначение оценки (т.е. предполагаемое использование ее результатов), а также функцию оценки (т.е. определение стоимости, подлежащее применению), выглядело следующим образом:

• клиенту требовалось определить рыночную стоимость объекта недвижимости для приобретения в собственность арендодателем.

Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену имущества, которая устанавливается на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки, когда покупатель и продавец действуют осознанно и целесообразно, основываясь на полной информации, причем на установление цены не влияют какие-либо незаконные стимулы и принуждения. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных мотивировок.

2. Обе стороны хорошо информированы и проконсультированы и действуют исходя из стремления к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на продажу на открытом рынке достаточное время.

4. Оплата производится единовременно в денежной форме, ее эквиваленте, или в виде четко определенных финансовых условий.

5. Цена отображает только обычные соображения, и на нее не оказали влияния какие-либо особые условия финансирования или скидки с цены продажи, предоставленные любым лицом, связанным со сделкой.

Оценщик принимает во внимание тот факт, что торговое имущество магазина было выкуплено согласно договора купли-продажи и подтверждается Свидетельством на право собственности выданное на основании решения Комитета по управлению имуществом. Решение Комитета по управлению имуществом явилось результатом выполнения Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» и Государственной программы государственных и муниципальных предприятий в РФ. На основании вышеперечисленного собственник имущества, приобретенного в результате приватизации, при заключенном договоре аренды на нежилое помещение, имеет первоочередное право на выкуп магазина, в котором расположено приобретенное имущество.

Определение стоимости исследуемого объекта недвижимости проводилась в данном отчете строго в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Статья 8 Закона гласит: «Проведение оценки объектов является обязательным… при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям».

1.2.2. Объем и этапы исследования.

Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценщиком были предприняты следующие шаги:

• Личный осмотр объекта и его окружения.

• Сбор общих данных и их анализ.

• Сбор специальных данных и их анализ.

• Применение методов оценки.

• Подготовка отчета об установленной стоимости объекта.

1.2.3. Процесс оценки.

Оценка (определение стоимости) – это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.

Обычно используют три метода оценки:

· затратный метод;

· метод прямого сравнительного анализа продаж;

· метод капитализации дохода.

Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

1.2.4. Местоположение объекта

Местоположение	Московская область,
Ландшафт	Ровная площадка
Типичное использование окружающей застройки	Окружающая застройка – жилые высотные дома, магазины.
Плотность застройки окружения	60-70%
Состояние окружающей среды (локальное)
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы
Близость источников загрязнения среды	Нет
Уровень шума	В пределах нормы
Интенсивность движения транспорта	Интенсивное
Транспортная доступность объекта.
Объект расположен на основной автомобильной дороге при въезде в город.
Удаленность от центров жизнеобеспечения:	Расстояние, км	Время доступа на общественном транспорте, мин
Делового и административного центра	0,2	5
Прочие сведения
Повышающие факторы: Выгодное расположение объекта относительно транспортных магистралей; Хорошая транспортная доступность; Интенсивное движение автомобильного транспорта и пешеходного потока. Понижающие факторы: Наличие в непосредственной близости объектов аналогичного назначения (торговые предприятия).

1.2.5.Техническое описание объекта.

Одноэтажная встроенно-пристроенная часть 9-тиэтажного жилого дома. Площадь оцениваемой части – 908,3 м², в том числе часть подвала 12 м², объем – 3 261, 8 м³, в том числе подвал – 34,8 м³.

При строительстве здания применены следующие технические решения:

• Фундамент – железобетонный с кирпичной докладкой.

• Стены – кирпичные и стеклянные.

• Перегородки – кирпичные.

• Перекрытие между этажами – железобетонные плиты.

• Перекрытие чердачное – железобетонные плиты.

• Кровля – рулонная, мягкая совмещенная, металлический козырек.

• Полы первого этажа – цементные, метлахская плитка, деревянные.

• Проемы оконные – витринное остекление с металлическими решетками.

• Проемы дверные – филенчатые металлические.

• Отделка помещений –  простая: штукатурка, масляная окраска, побелка.

• Санитарно-электротехнические устройства – электроосвещение, центральное отопление, канализация, холодное водоснабжение, местная сигнализация, телефон, вентиляция, горячее водоснабжение, лифт.

1.2.6. Затратный метод.

Затратный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки.

2. Определения величины физического, морального и функционального износа объекта.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Для определения восстановительной стоимости объекта были использованы:

• технический паспорт на здание торговых рядов;

• сборник УПВС №33;

• индексы ЛЭУ за декабрь 1999г.

• данные, выявленные при личном осмотре объекта оценки.

Восстановительная стоимость объекта составляет: