Стоимость объекта, определенная затратным методом составляет округленно: 246 200,0 рублей Двести сорок шесть тысяч двести рублей 00 копеек

1.2.7. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

• изучение рынка предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продаже и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированной цены сопоставимого объекта недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации, а именно: изучение рынка купли-продажи недвижимости, удалось найти данные о продаже одного объекта, сходного с оцениваемым.

Признак сопоставимости основан на совпадении физических характеристик и местоположении.

Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект сравнения
Адрес объекта		г. Сергиев Посад, пр-т Красной Армии
Общая площадь, кв.м.	908,3	1630
Год постройки	1973	1977
Этажность	1 этаж + подвал	1 этаж + подвал
Состояние объекта	требуется реконструкция с заменой перекрытий	не требуется реконструкция
Удаленность от остановки	рядом с остановкой	рядом с остановкой
Наличие парковки	имеется адекватная парковка	имеется адекватная парковка
Земельный участок	под зданием	под зданием
Цена продажи	-	1 100 000 рублей

Определение корректировок.

1. Корректировка на местоположение.

В данном случае местоположение объекта оценки выгодно отличается от объекта сравнения, поэтому оценщик счел возможным внести процентную поправку в 10 %.

2. Корректировка на площадь объекта.

При прочих равных условиях большие по площади здания имеют более низкую в пересчете на единицу цену. Площадь сравниваемого объекта почти в два раза больше за счет площади подвала. Исходя из этого, оценщик внес процентную поправку в размере 15 %.

3. Корректировка на состояние объекта.

Состояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору "состояние", скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.

Так, мы ввели корректировку на состояние объекта. Стоимость работ по реконструкции рассматриваемого объекта оценена в 691 706,0 рублей на основании локальной сметы № 647 на евроремонт магазина.

4. Корректировка на размер земельного участка.

Земельный участок в сравниваемом объекте находится под зданием, что соответствует характеристике земельного участка оцениваемого объекта. Вследствие этого поправка на размер земельного участка не вводится.

5. Корректировка на наличие парковки.

Корректировки на наличие парковки не требуется, т.к. оценщиком не выявлено различий между сравниваемыми объектами по данному параметру сравнения.

Таблица 1.2.6.

Таблица корректировок.

Объекты	Объект сравнения	Сравниваемый объект
Цена продажи, рублей		1 100 000,0
Корректировка на местоположение		-10 %
Цена после корректировки		990 000,0
Корректировка на размер здания		+15 %
Цена после корректировки		1 138 500,0
Корректировка на состояние объекта		-691 706,0
Цена после корректировки		446 794,0
Корректировка на размер земельного участка		0
Корректировка на наличие парковки		0
Цена после корректировок		446 794,0

Основываясь на анализе цен, сложившихся на отдельно стоящие здания в г. Сергиев Посад и с учетом перечисленных поправок, мы пришли к заключению, что стоимость оцениваемого здания составляет 446 794,0 рубля.

Таким образом, стоимость объекта оценки методом сравнительного анализа продаж составляет: