446 800,0 Рублей.

Четыреста сорок шесть тысяч восемьсот рублей.

Доходный метод оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. В данном методе чистый операционный доход делится на общий коэффициент капитализации. Величина коэффициента капитализации определяется либо по результатам обработки рыночной информации о сделках купли-продажи объектов-аналогов, либо по расчетным формулам.

Метод дисконтирования денежных поступлений позволяет учитывать характер поступающих доходов и расходов, изменение стоимости собственности и ожидаемую норму отдачи.

В наших расчетах, считаем более целесообразным применение второго метода.

Предполагаем сдачу здания в аренду коммерческим структурам под торговые площади сроком на 5 лет (использование объекта по его прямому назначению).

Определение рыночной арендной ставки

Информация о величине, применяемой в расчетах арендной ставки, получена на основании опросов владельцев, арендаторов, информации специализированных фирм по торговле недвижимостью, а так же, проведенного анализа существующих договоров аренды оцениваемого объекта и аналогичных, приносящих доход объектов недвижимости.

Рассматриваемые сопоставимые объекты недвижимости имеют примерно одинаковые следующие параметры: физические характеристики, внешний вид, состояние конструктивных элементов, наличие стоянки для транспорта, тип арендной платы, условия аренды, характер распределения доходов и расходов между владельцем и арендатором, дату заключения и срок действия договора об аренде, коэффициент операционных расходов.

Рыночная среднегодовая арендная ставка представляет собой наиболее вероятную ставку, по которой объект может быть передан в аренду в условиях открытого рынка и определена в 7 230,6 рублей в месяц или 86 767,2 рублей в год.

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов.

Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы

На основании анализа рыночных данных по уже сданным в аренду торговым площадям, обычной практикой является поиск арендаторов в результате их смены. Это приводит к недополучению арендной платы.

Кроме того, существуют случаи неуплаты арендной платы или задержка. Эти потери, мы закладываем в размере 5% от ПВД.

Операционные расходы, или расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Они могут быть постоянными (налог на имущество, страховой взнос, арендная плата за землю), переменными (расходы на управление, заработная плата обслуживающему персоналу, коммунальные расходы, расходы на содержание территории, обеспечение безопасности и т. д.), расходы на замещение (предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений, как то: замена кровли, электроарматуры, а так же, косметический ремонт арендуемых помещений, если ремонт оплачивает владелец и др.)

По имеющейся информации, операционные расходы по оцениваемому объекту составляют в год: 8 500,0 рублей

Таблица 1.2.7.

Реконструированный отчет о доходах и расходах на основании полученной информации представлен ниже.

Потенциальный валовой доход (ПВД), рублей	86 767,2
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, % (5 % от ПВД)	4 338,4
Действительный валовой доход (ДВД), рублей	82 428,6
Операционные расходы, рублей	8 500,0
Чистый операционный расход (ЧОД), рублей	73 928,6