Анализ дисконтированных денежных потоков.

Данный метод капитализации дохода основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта является в основном функцией риска. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Мировая практика показала, что этот метод точнее всего определяет рыночную стоимость предприятия, но его использование затруднено в силу сложности проведения достаточного прогнозирования.

Процедура расчетов имела следующую последовательность:

• прогнозирование периодических денежных потоков в течение 5 лет при наилучшем и наиболее эффективном использовании;

• выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков доходов и реверсии;

• расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта;

• расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Прогнозирование денежных потоков

Оцениваемый объект в настоящее время используется в качестве торгового помещения. Для эффективной эксплуатации объекта собственнику необходимо произвести капитальные вложения в недвижимость. Размер этих вложений оценщики определили как сумму затрат, рассчитанную в локальной смете № 647 на евроремонт магазина. Сумма затрат составляет 691 706 рублей. Смета является примерной, так как ни объемы работ, ни виды отделки с клиентом не согласовывались.

Доходы от торговой деятельности, приходящиеся на оцениваемый объект, распределяются следующим образом: 73 928,6 рублей в течение первого года эксплуатации, затем прогнозируется ежегодный рост в размере 150 %.

Предполагается также, что в конце 5-летнего срока стоимость недвижимости составит 90% от полной стоимости замещения: 2 216 070,2 рублей.

Все данные о прогнозируемых денежных потоках сведены в таблицу:

Вид затрат (доходов)	Начальный этап	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Реконструкция недвижимости	691 706,0
Чистый доход,		73 928,6	184 821,5	462 053,8	1 155 134,4	2 887 836,0
Стоимость недвижимости к концу 5-го года						2 216 070,2
Суммарный денежный поток	-691 706,0	73 928,6	184 821,5	462 053,8	1 155 134,4	5 103 906,2

Выбор ставки дисконтирования

Ставка дисконта это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Снижение покупательной стоимости денег является причиной существования двух систем экономических показателей – реальной и номинальной. В соответствии с этим различают реальную и номинальную норму дисконтирования. Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. Следует отметить, что результаты расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислении абсолютно одинаковы. Это объясняется тем, что владелец недвижимости может компенсировать дополнительный рост инфляции увеличением арендных ставок и стоимости собственности.

При выборе ставки дисконтирования использовался метод сравнения альтернативных инвестиций. В качестве альтернативных инвестиций были приняты вложения в валютные облигации РФ сроком погашения в 2003 году.

Для данной работы была принята ставка дисконтирования равная 51%. Указанная ставка применялась как для определения текущей стоимости периодичных потоков, так и для определения текущей стоимости реверсии.

Расчет выполнен с применением финансового калькулятора Texas Instruments BA II PLUS.

Стоимость объекта недвижимости, определенная доходным методом составляет округленно: