Глава 4.5. Влияние экологического фактора на стоимость недвижимости
4.5.1. Использование метода гедонистического ценообразования в городе (на примере Сан-Франциско (сша) и Москвы)
В качестве примера, показывающего связь между затратами на охрану природы и выгодами, которые можно получить от них, следует привести ситуацию с увеличением стоимости земли после создания парка в одном из районов Сан-Франциско. Сан-Франциско – крупный деловой и торговый центр на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки.
Парк был разбит в прибрежной зоне на месте бывшей военно-морской базы. Для того чтобы довольно узкой полоске земли на берегу океана придать вид естественного для этого места ландшафта, было проведено благоустройство территории «наоборот»: был снят асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена естественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы по приведению территории в состояние близкое к естественному стоили около 34 млн. долларов. Что это дало городу? Если не упоминать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жителей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономическими эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Произошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти 20-30 млн. долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увеличению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижимость - в США такой налог устанавливается в процентах от рыночной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налоговых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен составить не менее 45 млн. долларов ежегодно:
150 га х $ 25 000 000 х 0,012 = $ 45 000 000
Для иллюстрации реальной экономической значимости экологического фактора в нашей стране можно привести пример с противоположным эффектом для Москвы. То есть эффектом снижения стоимости недвижимости.
Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем от 400 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худшей экологической ситуацией на юго-востоке города рыночная стоимость типового жилья в среднем равна 400-450 долларов за квадратный метр. В западных и юго-западных районах города с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от центра данная величина составляет уже около 600-700 долларов за квадратный метр.
600-700 $/м2
Москва
400-450 $/м2
Соответственно разница, обусловленная представлениями Москвичей о состоянии окружающей среды составляет 200-250 долларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию около 750 тыс. м2 жилья в юго-восточных районах города только прямые ежегодные потери городского бюджета можно оценить в 150 млн. долларов США (750 х $200 = $150 000), что по объему равно сбору от всех земельных платежей в Москве (аренда, земельный налог и право выкупа долгосрочной аренды).