4.5.2. Использование метода гедонистического ценообразования для реализации экономических методов охраны зеленых насаждений в городе (на примере Москвы)
В качестве иллюстрации использования метода гедонистического ценообразования при создании и обосновании экономических методов защиты природы в городе можно привести результаты исследования по обоснованию повышения ставок арендной платы за землю, на величину, обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли1. Исследование было выполнено по заказу Правительства Москвы для дифференциации ставок платы за земельные участки, расположенные на территориях Природного комплекса2 в целях нахождения средств на содержание существующих городских парков и лесопарков. Для этого был определен стоимостной вклад «природной компоненты», а именно зеленых насаждений в рыночные цены продажи прав долгосрочной аренды земельных участков в г. Москве и на этой основе рассчитаны величины дополнительной составляющей арендной платы.
Результаты исследования реализованы и утверждены Постановлением Правительства Москвы от 12.02.02 г. №107.
Характеристика системы платежей за землю в Москве
Действующая система платежей за землю на территории Москвы включает 3 вида платежей – арендную плату, земельный налог и плату за право заключения договора аренды (выкуп прав долгосрочной аренды).
Первые два вида платежей являются нормативными величинами и определяются по директивно установленным фиксированным ставкам и корректируются только коэффициентами инфляции. Третий вид платежей определяется по результатам аукционных торгов, представляет собой рыночную цену продажи прав долгосрочной аренды земельных участков в Москве и по своему экономическому содержанию может рассматриваться как «эквивалент» рыночной стоимости земли в городе.
Применяемые в настоящее время в Москве ставки арендной платы за землю дифференцированы по 69 территориально-экономическим оценочным зонам и 31 подзоне повышенной ценности, в т.ч. по 26 – на территории Природного комплекса.
Содержание работы
При дифференциации ставок арендной платы за землю на территории природного комплекса эксперты исходили из следующих предположений:
Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных участков.
Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Природного комплекса, пропорционально их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, соответствующая этому повышению должна использоваться на цели связанные с охраной и воспроизводством зеленых насаждений.
На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капитализации применяемых в них ставок арендной платы без учета категорий арендаторов. В качестве периода капитализации применялся срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы – 49 лет.
Далее была установлена зависимость между капитализированной стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью продажи прав долгосрочной аренды, определены факторы, влияющие на стоимость земли в городе.
Следующим этапом стало определение в количественном измерении такого фактора, как наличие зеленых насаждений на территории Москвы. За такой показатель была принята доля площади территориально-экономической оценочной зоны, занятая зелеными насаждениями (или удельный вес зеленых насаждений в общей площади оценочной зоны (рис. 1). Далее было построено уравнение регрессии, позволяющее выделить в рыночной стоимости земли долю, приходящуюся на зеленые насаждения, а также рассчитана величина этой доли для каждой оценочной зоны (подзоны):
,
где li – ранжированная удаленность зоны от центра города (и принимающая значения от 0,6 до 20);
ρi – доля площади территориально-экономических оценочных зон, занятая зелеными насаждениями и принимающая значения от 0 до 100%.
Было установлено, что «стоимостной вклад» природной компоненты в среднерыночные цены прав продажи долгосрочной аренды и соответственно в рыночную ставку арендной платы в среднем по городу составляет 7-10%.
Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказалась в 4-8,5 раз ниже по сравнению со среднерыночными ценами прав продажи долгосрочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Природного комплекса может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной арендной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразованная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет накопление данной разницы. То есть, величина этой доли должна соответствовать «стоимостному вкладу» зеленых насаждений в разницу между «рыночной» ставкой арендной платы (платой, обеспечивающей через 49 накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Правительством Москвы, по территориально-экономическим оценочным зонам.
По проведенным расчетам средняя рыночная цена 1 га земли, занятой зелеными насаждениями, составила $438 тыс., а средняя величина стоимости земли, рассчитанной методом капитализации установленной арендной платы, составила – $124 тыс. за 1 га. Среднее значение дополнительной величины, обусловленной влиянием зеленых насаждений, в рыночной стоимости земли по сравнению со стоимостью земли, определенной как капитализированная арендная плата, оказалось равным $314 тыс. за 1 га. Исходя из этого соотношения, была рассчитана дополнительная величина средней годовой ставки арендной платы за 1 га озелененных территорий Москвы, равная 314 / 32,051 = $9,796 тыс., где 32,051 – коэффициент капитализации.
Рис. 4.1. Доля площади территориально-экономических оценочных зон (подзон),
занятая зелеными насаждениями (ρi), %
Данная величина была дифференцирована по доле площади зеленых насаждений в территориально-экономических зонах (пропорционально отклонению от средней величины) и квалифицирована как величина дополнительной составляющей арендной платы, связанной с рыночной корректировкой стоимости земельных участков, расположенных на территории Природного комплекса Москвы.
После принятия постановления Правительства Москвы, утверждающего размеры дополнительной составляющей арендной платы в разрезе территориально-экономических зон, то есть, начиная с 2002 года, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, расположенные в границах территорий Природного комплекса Москвы будет рассчитываться путем суммирования арендной платы, определенной в соответствии с ранее принятыми нормативными актами и дополнительной ее составляющей, обусловленной влиянием зеленых насаждений на стоимость земли в Москве.
Введение дополнительной составляющей арендной платы, обусловленной природной компонентой, позволит городским властям частично «подтянуть» ее величину к рыночной стоимости земли и увеличить поступления в городской бюджет на 300 млн. рублей ежегодно. И это при том, что рассчитанная таким образом арендная плата не может превышать сумму платы за предыдущий год более, чем на 2% без учета коэффициента индексации из-за ограничения роста земельных платежей в Москве.
Но увеличение земельных платежей ради увеличения доходов бюджета не было целью разработанного документа.
Средства, полученные от установления дополнительной арендной платы с землепользователей, занимающих ценные в экологическом отношении земли должны в полном объеме направляться на содержание городских парков и иных озелененных территорий, включая бесхозные территории, площадь которых составляет более трети всей территории Природного комплекса Москвы. Таким образом, с принятием постановления Правительства Москвы возник первый и пока единственный в России прецедент учета экологического фактора в городской земельной политике. Указанным постановлением частично реализован принцип «пользователь платит», позволяющий оплачивать содержание и создание городских озелененных территорий за счет расположенных на них землепользователей.
Предложенный механизм учета экологического фактора при формировании земельных платежей может стать реальным инструментом реализации новой экологической политики в городах, основанной на разумном сочетании экономических и экологических принципов в городском землепользовании.