3. Международные стандарты оценки

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СОВЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ

Международные стандарты оценки2013

МСО 2013

Аутентичный перевод на казахский и русский язык с англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО)

(Рекомендованы к применению решением Президиума рпо от 05.08.2015г. Протокол №5)

Астана

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ

2014

Предисловие к казахстанскому изданию МСО

Казахстанские оценщики почти двадцать лет пользуются русским переводом Международных стандартов оценки, которые периодически переводит Российское общество оценщиков. Являясь членом Международного Совета по Стандартам оценки (МССО) с 1998 года, Казахстан впервые получил право перевода МСО на казахский язык. В связи с тем, что в Казахстане наравне с государственным используется русский язык, как средство межнационального общения, в данном сборнике приведен текст МСО 2013 на двух языках.

• связи с вхождением Казахстана в Евразийский союз, в целях унификации определений и методов оценки, в русском переводе частично использовался текст Международных стандартов оценки МСО 2011, перевод которых опубликован Российским обществом оценщиков в 2013 году.

Так как ранее выпущенный стандарт МСО 2013 в Казахстане не применялся, в настоящем сборнике отсутствует раздел «Основные изменения».

• отличие от ранее применявшихся в Казахстане стандартов МСО 2007, настоящие стандарты значительно сокращены по объему. В них исключено подразделение стандартов на «стандарты» и «руководства» и введена разбивка на общие стандарты, стандарты по активам и применения оценки. В настоящих стандартах смещен акцент с методических вопросов, раскрывающих технику оценки, на организационную сторону процесса оценки, начиная с заключения договора, проведения оцени и содержания отчета об оценке.

Методологические вопросы, раскрывающие технику оценки разных объектов активов и обязательств, исключены из стандартов и изложены в отдельных Технических информационных документах (ТИД), которые будут опубликованы в отдельном сборнике. В настоящее время утверждено всего четыре ТИДа: «Дисконтирование денежного потока»; «Оценка материальных активов»; «Оценка нематериальных активов» и « Оценка неопределенности» В соответствии с новой редакцией Закона «Об оценочной деятельности в РК», Стандартами оценки в Казахстане признаются международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков, утвержденные уполномоченным органом. Стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков должны соответствовать международным стандартам и законодательству Республики Казахстан в области оценочной деятельности. Официальный перевод на казахский язык международных стандартов осуществляется Республиканской палатой оценщиков по письменному разрешению на их официальный перевод и публикацию в Республике Казахстан от Международного совета по стандартам. Опубликование международных стандартов осуществляется уполномоченным органом. Международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом, являются общеобязательными для всех участников общественных отношений возникающих в области оценочной деятельности, и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Кроме того, в Законе «О саморегулируемых организациях» установлено: «Саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, под которыми понимаются требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации. Стандарты и правила саморегулируемых организаций (СРО) должны соответствовать законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам».

Таким образом, настоящие стандарты являются верхним первым уровнем иерархической структуры стандартов, применяемых в Казахстане. Следующий уровень – национальные стандарты, утвержденные государственными органами, и третий уровень стандарты Палат оценщиков или по договоренности Стандарты Республиканской палаты оценщиков. Отличие национальных стандартов оценки Казахстана от МСО заключается в том, что в них более детально раскрываются особенности определения отдельных видов стоимости, используемых для различных назначений оценки, например для оценки недвижимости, изымаемой для государственных нужд. Стандарты СРО по своей сути являются ТИДами, т.е. методическими рекомендациями по оценке различных активов и обязательств для всех назначений. Эти документы СРО не следует называть стандартами, т.к в соответствии с ЗОД РК стандарт оценки –это нормативный правовой акт.

В отличие от МСО 2007 в настоящих международных стандартах отсутствуют разделы «Кодекс поведения», «Типы имущества», «Экспертиза оценок стоимости» и «Глоссарий терминов МСО», поэтому основные положения этих разделов должны быть установлены в национальных стандартах и документах СРО. Глоссарий терминов на государственном языке в Казахстане был выпущен как Государственный стандарт СТ РК 1127-2002. Так как Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании и многие термины данного стандарта устарели, необходимо выпустить новый национальный стандарт оценочных терминов на государственном языке.

Перевод на государственный язык, а также на язык общенационального общения и пояснения к отдельным терминам, приведенным в сносках, выполнен профессорско-преподавательским составом Инновационного Евразийского Университета по поручению Республиканской палаты оценщиков Казахстана.

Президент Саморегулируемой палаты «Казахстанской ассоциации оценщиков» профессор ИнЕУ Елисеев В.М.

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости имущества широко применяется на финансовых и других рынках для включения в финансовую отчетность, для ипотечного кредитования и сделок с имуществом. Международный совет по стандартам оценки (МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, которая служит общественным интересам.

Целью МССО является укрепление доверия общественности к оценочной деятельности путем создания условий для выполнения достоверной оценки специально подготовленными профессиональными оценщиками, соблюдающими Кодекс этики.

Международные стандарты оценки (МСО) содержат рекомендации для выполнения процесса оценки с использованием общепризнанных концепций и принципов, с приложением методических руководств (МР) для оказания помощи для практического применения этих принципов. МССО предлагает также стандарты поведения и компетенции профессиональных оценщиков. Эти документы выпускаются МССО отдельно от стандартов оценки

МССО является органом, отвечающим за разработку стандартов оценки. Он самостоятельно устанавливает график разработки и публикаций МСО, для этого Совет:

• создает условия для разработки новых стандартов с помощью консультаций с поставщиками и пользователями услуг по оценке имущества в целях оценки результатов влияния новых стандартов и вносимых в них изменений;

• поддерживает связь с другими органами, которые устанавливают стандарты на финансовых рынках;

• проводит информационно-пропагандистскую деятельность, включая обсуждения за круглым столом с приглашенными партнерами и целевыми группами пользователей стандартов.

Совет призван увеличить доверие пользователей оценочных услуг путем создания ясной и понятной последовательности процедур оценки имущества. Стандарты выполняют одну или несколько следующих задач:

• устанавливают общепринятые принципы и определения;

• подробно разъясняет требования к заданию на оценку, ее проведению и составлению отчета;

• описывают основные подходы и методы оценки различных активов и обязательств;

• устанавливают правила оценки для различных целей (назначений) оценки, например, кредитования, подготовки финансовой отчетности и т.д.

Принципы стандартов:

• требования, которые должны соблюдаться для получения оценки, соответствующей стандартам;

• информация не прямого действия, предназначенная для оказания помощи оценщикам для лучшего понимания

СТРУКТУРА СТАНДАРТОВ:

Принципы МСО

Этот раздел служит в качестве преамбулы ко всем стандартам МСО. В нем содержатся общепринятые понятия и принципы оценки, лежащие в основе МСО, которые должны соблюдаться при применении стандартов.

Общие стандарты.

В этом разделе изложены требования для всех назначений оценки, за исключением приложений, в которых содержатся конкретные методические рекомендации. Эти стандарта предназначены для оценки всех видов имущества и для любой цели оценки. Их условное обозначение МСО 101 и далее

Стандарты по оценке активов.

Стандарты, относящиеся к активам, состоят из самих стандартов и комментариев.

Стандарты устанавливают требования, которые либо модифицируют, либо дополняют требования общих стандартов, и поясняют, как принципы, изложенные в общих стандартах, следует применять к определенному классу активов.

Комментарии содержат дополнительную справочную информацию о характеристиках каждого типа активов, влияющих на их стоимость, и определяют общие подходы к оценке и используемые методы.

Условное обозначение этой группы стандартов МСО 200 и далее

Применения оценки.

Применения оценки разрабатываются для стандартизации оценки в конкретных областях, где обычно требуются оценки. Каждое применение состоит из стандарта и руководства. Стандарт включает в себя необходимые дополнения или модификации требований Общих стандартов, а также иллюстрирует то, как следует применять принципы, содержащиеся в Общих стандартах и Стандартах по оценке активов, при проведении оценок для заданной цели. Секция с рекомендациями содержит информацию:

• о связанных с оценкой требованиях, содержащихся в международно-применяемых правилах или стандартах, выпущенных другими органами, которые могут иметь отношение к данной цели оценки, например, МСФО;

• о других общепринятых требованиях к оценкам для заданной цели;

• о соответствующих процедурах оценки, необходимых для удовлетворения этих требований.

Технические информационные документы (ТИД)

ТИД разъясняют применение требований всех основных стандартов. Их задачей является предоставление информации:

• о характеристиках различных видов оцениваемых активов;

• о методах оценки и их применении для определения стоимости различных активов;

• по вопросам, установленных в различных стандартах;

• для принятия решений, необходимой для принятия решений в различных ситуациях.

ТИД может давать рекомендации для применения наиболее подходящих подходов для конкретной ситуации. Их целю является предоставление информации для оказании помощи опытным оценщикам, для выбора наиболее приемлемого подхода для оценки конкретного актива.

ТИД не предназначены для обучения лиц незнакомых с практикой оценки имущества. Эти документы не являются инструкцией и предназначены для рассмотрения вопросов практического применения стандартов, поэтому на них не следует делать ссылки

Применение стандартов

Всякий раз, когда делается заявление о том, что стоимостная оценка была проведена или будет проводиться в соответствии с МСО, оно должно подразумевать, что были соблюдены все применимые индивидуальные стандарты. Если для соблюдения законодательных или нормативных требований необходимо сделать отступление от данных стандартов, такое отступление должно быть четко объяснено, см. 2 (к) МСО 101 и 5 (к) МСО 103

Активы и обязательства

Настоящие стандарты применимы к оценке как активов, так и обязательств. Для того чтобы способствовать четкости настоящих стандартов, следует, считать, что слова «актив» или «активы» включают в себя также и «обязательство» или «обязательства», за исключением случаев, когда явно указывается противоположное или из контекста следует, что обязательства исключены из рассмотрения.

Даты вступления в силу.

Даты для каждого стандарта приводится в стандарте. Так как ТИД не имеет ссылок на конкретные пункты, которые следует соблюдать, у них нет даты.

Будущие изменения в МСО

МССО намеревается пересматривать все опубликованные стандарты для необходимого обновления или уточнения каждые два года. Совет постоянно работает над изучением проблем, которые могут потребовать разработки дополнительных стандартов или внесения поправок в настоящие МСО в любое время. Новости о текущих проектов и любых предполагаемых или принятых изменениях можно найти на веб-сайте МКСО в www.ivsc.org.

МССО принимает время от времени решения в отношении применения или толкования МСО в различных ситуациях. Те, по которым наиболее часто задаются вопросы и представляют общий интерес, включаются в перечень тем рассматриваемых Советом. Ответы МСОО на заданные вопросы могут использованы для применения только для конкретной описанной ситуации.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ МСО¹

• База оценки (Basis of value) — заявление об основанных принципах измерения стоимости активов и обязательств (Принципы МСО)

• Коэффициент капитализации (Capitalization Factor) Коэффициент,

применяемый для преобразования дохода в стоимость (ТИД 1)

• Ставка капитализации (Capitalization Rate) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год

(ТИД 1)

• Денежный поток (Cash Flow) – поток наличных денег, созданный, созданный активами, группой активов, или предприятием за определенный период времени. (ТИД 1)

• Ставка доходности с учетом налога на прибыль (Contributory Asset Charge) – Показатель в процентах, отражающий рентабельность или

возврат капитала, используемый в генерации денежных потоков, связанных с оценкой нематериальных активов. (ТИД 3)

• Активы компании (Contributory Assets) - Любые материальные или нематериальные активы, используемые в генерации денежных потоков, связанных с оценкой нематериального актива.

• Затратный подход (Cost approach) — обеспечивает получение показателя стоимости с использованием экономического принципа, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше, чем сумму затрат, необходимую для получения актива равной полезности, будь то посредством его покупки или строительства.

• Метод восстановительной стоимости (Depreciated Replacement Cost Method) – Метод затратного подхода к оценке рыночной стоимости путем расчета текущей стоимости замещения актива за вычетом физического износа и всех других видов устаревания (обесценения) (ТИД 2).

• Метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow Method) - Метод доходного подхода, в котором ставка дисконтирования применяется для всех будущих прогнозируемых денежных потоков для оценки текущей стоимости (ТИД 1 и 3)

• Ставка дисконтирования (Discount Rate) - норма прибыли, используемая для преобразования будущего дохода или денежного потока в текущую стоимость (ТИД 1).

• Экономический срок жизни (Economic Life) - Общий период времени, в

течение которого, как ожидается, получения экономических выгод от актива. (ТИД 2)

• Экономическое устаревание (Economic Obsolescence) – потеря стоимости, вызванная внешними факторами, особенно связанными с изменениями в спросе на активы и другими негативными экономическими факторами. (ТИД 2)

• Стоимость предприятия (Enterprise Value) - Общая стоимость капитала в бизнесе плюс стоимость его задолженности или обязательств, связанных с задолженностью, минус стоимость любых денежных средств или эквивалентов денежных средств для покрытия этих обязательств. (ТИД 1)

• Избыточная прибыль (Excess Earnings) - прибыль компании сверх нормальной доходности материальных активов, полученная за счет нематериальных активов (ТИД 3).

• Метод избыточной прибыли (Excess Earnings Method) - Метод оценки

экономических выгод, связанных с получением прибыли за счет нематериальных активов, не отраженных на балансе предприятия и обеспечивающих прибыль на активы или собственный капитал выше

среднего уровня (ТИД 3)
∙ Внешнее	устаревание (External	Obsolescence) - Потеря	стоимости,
вызванная	экономическими	или географическими	факторами

расположения активов (ТИД 2)

• Справедливая стоимость (Fair value) - расчетная цена для передачи активов или обязательств между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, отражающая соответствующие интересы каждой из сторон. (Принципы МСО)

• Пожалуйста, обратите внимание: Это определение не относится к оценке для финансовой отчетности. (см. G 1 ИВС 300)

• Свободный денежный поток собственного капитала (Free Cash Flows to Equity) - Денежные потоки для выплаты владельцам акций после финансирования операций бизнеса, делая необходимые капитальные вложения и увеличение или уменьшение долгового финансирования. (ТИД1)

• Свободный денежный поток фирмы (Free Cash Flows to the Firm) -

посленалоговый денежный поток от ее операционной деятельности за вычетом чистых инвестиций в основной и оборотный капитал, доступный инвесторам (кредиторам и собственникам) (ТИД 1)

• Функциональное устаревание (Functional Obsolescence) потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался (ТИД 2)

• Действующее предприятие (Going Concern) - Предприятие, которое, как ожидается, будет получать доход в обозримом будущем (ТИД 3)

• Гудвилл (Goodwill) — любые будущие экономические выгоды, связанные с бизнесом, правами на участие в бизнесе или возникающие в силу использования совокупности активов, неотделимых от бизнеса. Следует отметить, что могут применяться различные определения гудвилла в рамках финансовой отчетности или налоговых режимов; такие определения должны приниматься во внимание, если оценка проводится для соответствующих целей.

• Метод Гринфилд – Метод проекта с нуля (Green field Method) - Метод оценки нематериальных активов, аналогичный методу избыточной прибыли, но вместо дохода от действующих активов (САС), вычитаются инвестиции, требуемые для реализации проекта (ТИД 3)

• Доходный подход (Income approach) — обеспечивает получение показателя стоимости путем преобразования будущих денежных потоков в единое значение текущей капитальной стоимости (capitalvalue).

• Первоначальная доходность (Initial Yield) - первоначальный доход от инвестиций, деленный на цену, заплаченную за инвестиции, выраженный в процентах. (ТИД 1)

• Нематериальный актив (Intangible asset) — неденежный актив, который проявляет себя за счет своих экономических свойств. Он не имеет физической субстанции, но предоставляет права и экономические выгоды владельцу. (Принципы МСО)

• Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return) - ставка

дисконтирования, при которой текущая стоимость (чистый дисконтированный доход - NPV) равна нулю (Принципы МСО)

• Инвестиционное имущество (Investment property) — имущество

(земельный участок или здание либо часть здания, либо и то, и другое), которое удерживается собственником (held by the owner) для получения

дохода от его аренды или ради прироста его стоимости либо и того, и другого, но не для следующих целей:

o а) использования в производстве или для поставки товаров или предоставления услуг либо для административных целей;

o б) продажи в ходе обычной деятельности.

• Инвестиционная стоимость (Investment value) — стоимость актива,

рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных целях, для его собственника или будущего собственника.

• Сравнительный (рыночный) подход(Market approach) - обеспечивает получение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичными активами, которых доступна информация о ценах.

• Рыночная арендная плата (Market rent) — расчетная денежная сумма, за которую имущество было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

• Рыночный риск (Market Risk) - Риск, который влияет на весь рынок, а не только на риск конкретной компании или активов. Рыночный риск не может быть диверсифицирован. Он также именуется как систематический риск (ТИД 1)

• Рыночная стоимость (Market value) — расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

• Аналог оцениваемого актива (Modern Equivalent Asset) - актив,

который предоставляет аналогичные функции оцениваемому активу, но который имеет отличия в дизайне, использованных стройматериалов и др. (ТИД 2)

• Многопериодный метод избыточные доходов (Multi-Period Excess Earnings Method) - Метод оценки экономических выгод от нематериальных актив за несколько периодов времени путем дисконтирования денежных потоков, связанных с использованием активов, за вычетом доходов, генерируемых действующими активами (ТИД 3)

• Чистая приведенная стоимость (Net Present Value) – сумма всех будущих денежных потоков платежей (включая стоимость инвестиций) приведенная к текущей дате (ТИД 1)

• Номинальный денежный поток (Nominal Cash Flows) - Денежный поток, выраженный в текущих ценах, в котором не учитывающий инфляционные ожидания (ТИД 1)

• Устаревание (Obsolescence) – Потеря полезности актива, вызванная либо физическим износом, изменением в технологии, уровня спроса или экологических изменений, что приводит к потере стоимости. (ТИД 2)

• Физическое устаревание (Physical Obsolescence) – Потеря полезности из-

за ухудшения физического состояния актива или его конструктивных элементов, связанная с его возрастом и интенсивным использованием, что приводит к потере стоимости. (ТИД 2)

• Метод преимущества в прибыли (Premium Profits Method) - Метод,

оценки нематериальных активов, путем учета реального экономического

эффекта от применения нововведения. (ТИД 3)

∙ Текущая стоимость (Present Value) - стоимость денежного потока от операционной деятельности и выручки от продажи объекта,дисконтированных по заданной ставке (ТИД 1)

• Перспективная финансовая информация (Prospective Financial Information) - Финансовые данные, используемые для оценки прогноза денежных потоков в модели ДДП. (ТИД 1 и 3)

• Норма прибыли (Rate of Return) - отношение прибыли ко всему авансированному капиталу или издержкам производства, выраженное в процентах (ТИД 1)

• Реальный денежный поток (Real Cash Flows) - денежный поток, в

котором учитываются будущие инфляционные ожидания, т.е. это номинальный поток за вычетом ожидаемой будущей инфляции (ТИД 1)

• Недвижимость (Real estate) — земельный участок и все вещи (things), которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями.

• Недвижимое имущество (Real property) — все права, интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью.

• Метод освобождения от роялти (Relief-from-royalty method) - Метод, который оценивает стоимость нематериального актива на основании возможных регулярных выплат (роялти), рассчитываемых в виде процентов от выручки, получаемой в результате реализации лицензионной продукции.

∙ Стоимость замещения (Replacement Cost) - стоимость затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки. (ТИД 2)

• Безрисковая ставка (Risk Free Rate) - Ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям. (ТИД 1)

• Премия за риск (Risk Premium) - норма прибыли с учетом риска, добавляемая к безрисковой ставке (ТИД 1)

• Роялти (Royalty) - Платеж за использование актива, особенно нематериальных активов или природных ресурсов. (ТИД 3)

• Специальное допущение (Special assumption) — допущение, в котором предполагаются факты, отличающиеся от реальных фактов, существующих на дату оценки, или которое не было бы сделано в сделке на дату оценки типичным участником рынка.

• Специальный покупатель (Special purchaser) — конкретный покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью благодаря преимуществам, возникающим в результате обладания им, но недоступных другим покупателям на рынке.

• Специальная стоимость (Special value) — сумма, которая отражает определенные характеристики активов, имеющие стоимость только для

специального покупателя.

• Метод суммирования (Summation Method) - Метод оценки, который дает представление о стоимости всего активов путем добавления значения отдельных его составных частей (ТИД 2)

• Синергетическая стоимость (Synergistic value) — вид стоимости,

которая превышает рыночную стоимость за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов

• Систематический риск (Systematic Risk) - Риска, который влияет на весь рынок, а не только конкретной компании или активов. Систематический риск не может быть диверсифицированным. Также называется рыночным риском (ТИД 1)

• Налоговые льготы на амортизацию(Tax Amortization Benefit) - Налоговые льготы на амортизацию капитализированных активов предприятия. (ТИД 3)

∙ Терминальная стоимость (Terminal Value) – стоимость актива или целой компании на определенный момент времени в будущем (ТИД 1)

• Связанное с торговлей имущество (Trade related property) —любой тип

недвижимого имущества, предназначенного для ведения конкретного бизнеса, когда стоимость имущества отражает торговый потенциал для соответствующего бизнеса.

• Несистематический риск (Unsystematic Risk) - Риск для конкретного предприятия или активов. Может быть диверсифицирован. (ТИД 1)

• Полезность (Utility) - Выражение степени полезности актива (ТИД 2).

• Дата оценки (Valuation date) — дата, к которой относится мнение о стоимости.

• Экспертиза оценки (Valuation Review) - Акт или процесс рассмотрения и проверки отчетов по оценке, проводимых другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное мнение. (Принципы МСО)

• Неопределенность оценки (Valuation Uncertainty) – Вероятность того,

что оценочное значение может отличаться от цены, которая может быть получена при реализации актива или обязательства на ту же дату, на тех же условиях и в том же рынке. (Принципы МСО)

• Средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital) - это средняя процентная ставка по всем источникам финансирования в структуре капитала предприятия (ТИД 1)

• Доходность (Yield) - это количественный показатель, выражающий эффективность вложенных в операцию средств (инвестиций). Является характеристикой, определяющей интерес инвестора к конкретному проекту. Выражается в процентах за определенный временной промежуток, например % в год, в отличие от прибыли или дохода, которые определяются количеством денежных единиц (рубль, доллар и т.д.).(ТИД 1)

ПРИНЦИПЫ МСО

Стоимостная оценка и суждения

1. Применение принципов настоящих стандартов к конкретным ситуациям потребует выработки суждений. Эти суждения должны делаться объективно и не должны использоваться для завышения или занижения результатов оценки. Выработка суждений происходит с учетом назначения (цели) оценки и принятой базы оценки, а также любых других допущений, применимых к оценке.

Объективность

2. Процесс оценки требует от оценщика формирования беспристрастных суждений в отношении того, в какой степени следует полагаться на различные фактические данные или допущения при выработке оценочного заключения. Для обеспечения достоверно оценок важно продемонстрировать, что соответствующие суждения вырабатывались в условиях, способствующих прозрачности и минимизации влияния любых субъективных факторов на процесс оценки.

3. Принципы МСО устанавливают механизмы обеспечения необходимой степени контроля и процедур, позволяющие обеспечить необходимую степень независимости и объективности, благодаря чему результаты оценки можно будет рассматривать как свободные от давления. Кодекс этики является надлежащей основой правил поведения оценщиков. В соответствии с целью оценки может предусматриваться наличие у оценщика определенного статуса или требоваться раскрытие информации, подтверждающей его статус. Конкретные требования по этим вопросам излагаются в соответствующем стандарте.

Компетентность

4. Поскольку оценка требует определенных навыков и суждений, фундаментальная предпосылка стандартов состоит в том, что оценки будут подготавливаться лицом или фирмой, обладающими соответствующими техническими навыками, знаниями объекта оценки, рынка, на котором он обращается, и цели оценки.

4. В случае комплексных оценок или оценок, связанных с большим количеством активов, вполне приемлемо, если оценщик обращается за помощью к специалистам по частным вопросам общей работы — при условии, что в задании на оценку будет сделана соответствующая оговорка в этом отношении (см. МСО 101 «Задание на оценку»).

Цена, затраты и стоимость

6. Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за актив. В силу конкретных финансовых возможностей, мотивов или особых интересов данного покупателя или продавца уплаченная цена может отличаться от стоимости, которую другие лица могут приписывать активу.

7. Затраты представляют собой сумму, необходимую для приобретения или создания актива. Когда актив уже был приобретен или создан, затраты на него становятся фактически понесенными. Цена взаимосвязана с затратами, поскольку уплаченная за актив цена становится затратами покупателя на него.

8. Стоимость не является фактом, а мнением:

1. о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена за актив при его обмене, или

2. об экономических выгодах от владения активом.

Стоимость в обмене представляет собой гипотетическую цену, при этом гипотеза, на основании которой рассчитывается стоимость, определяется целью оценки. Стоимость для собственника представляет собой расчетную оценку выгод, которые могут быть получены определенной стороной от владения активом.

9. Слово «оценка» может использоваться для обозначения расчетной стоимости (итоговая оценка) или относиться к процессу получения расчетной стоимости (к акту оценки). Как правило, конкретный смысл употребления этого слова в настоящих стандартах виден из контекста. Если возникает риск спутать смысл или необходимо провести четкое различие между альтернативными значениями слов, в стандартах используются дополнительные уточняющие слова.

Рынок

10. Рынок — это среда, в которой происходит обмен товарами и услугами

• форме торговли между покупателями и продавцами посредством механизма цен. Концепция рынка предполагает, что товары или услуги могут оборачиваться между покупателями и продавцами без неоправданных ограничений на их деятельность. Каждая сторона будет реагировать на соотношения спроса и предложения и другие ценообразующие факторы, а также учитывать свое собственное понимание относительной полезности товара или услуги и индивидуальные потребности и желания.

11. Для того чтобы рассчитать наиболее вероятную цену, которая может быть уплачена за актив, необходимо сформировать представление о границах рынка, на котором может обращаться данный актив. Это связано с тем, что цена, которую можно получить за актив, будет зависеть от числа покупателей и продавцов на определенном рынке на дату оценки. Чтобы они обладали влиянием на цену, покупатели и продавцы должны иметь доступ к соответствующему рынку. Рынок может определяться по различным критериям, к числу которых относятся:

(a) товары или услуги, которые торгуются на рынке (например, рынок

транспортных средств отличается от рынка золота);

(b) ограничения на объем торговли или распространение (например, производитель товара может не иметь инфраструктуры для проведения маркетинга или доступа к конечным пользователям, а конечные пользователи могут и не иметь потребности в товаре в том объеме, в каком он производится изготовителем);

(c) географические особенности (например, рынок аналогичных товаров или услуг может быть местным, региональным, национальным или международным).

12. Хотя в каждый конкретный момент времени рынок может быть замкнутым на себе и мало зависеть от деятельности на других рынках, на протяжении периода времени рынки будут влиять друг на друга. Например, в любой момент времени цена актива в одном государстве может оказаться выше, чем цена, которая может быть получена за идентичный актив в другом государстве. Если исключить влияние искажающих факторов, вызванных торговыми ограничениями или финансовой политикой правительства, поставщики будут со временем увеличивать поставки актива в ту страну, в которой можно будет получить более высокую цену, и сокращать поставки в те государства, где цены ниже, таким образом достигая сближения цен.

12. Если иное не вытекает из контекста, ссылки на «рынок» в МСО означают рынок, на котором на дату оценки обычно совершается обмен с оцениваемым активом или обязательством и к которому большинство участников этого рынка, в том числе текущий собственник актива, обычно имеют доступ.

14. В силу различных несовершенств рынки редко когда функционируют совершенным образом, поддерживая постоянное равновесие между спросом и предложением и равномерный уровень рыночной активности. Характерные несовершенства рынка включают нарушение предложения, внезапное увеличение или уменьшение спроса и асимметрию между знаниями участников рынка. Поскольку рыночные участники склонны реагировать на такие несовершенства, в каждый конкретный момент времени рынок, скорее всего, приспосабливаться к тем или иным изменениям, вызвавшим дисбаланс. Оценка, целью которой является определение наиболее вероятной цены на рынке, должна отражать условия на соответствующем рынке, как они сложились на дату оценки, а не какую-либо скорректированную или сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия.

Рыночная активность

15. Степень активности на любом рынке колеблется. Хотя с течением времени появляется возможность определить нормальный уровень активности на рынке, на большинстве рынков будут иметься периоды, в течение которых торговая активность будет значительно, выше или ниже этой нормы. Уровни активности могут определяться; только в относительном выражении, например, можно сказать, рынок в настоящее время является более или менее активным, чем на предыдущую дату. Не существует какой-либо четкой границы между активным и неактивным рынками.

15. Когда спрос велик по отношению к предложению, цены, ожидается, будут возрастать, что обычно будет привлекать боль число продавцов к выходу на рынок и, следовательно, приведет росту торговой активности. Когда спрос низкий, а цены падают, будет наблюдаться обратная ситуация.

Тем не менее разные уровни активности могут являться реакцией на движение цен, а не служить его причиной. Сделки могут происходить и на рынках, которые в данное время менее активны, чем обычно, и, что не менее важно, потенциальные покупатели, скорее всего, имеют представление о цене, при которой они будут готовы выйти на рынок.

17. Информация о цене, полученная на основе данных неактивного рынка, все же может служить доказательством рыночной стоимости. Период падения цен, скорее всего, будет характеризоваться снижением уровня активности и увеличением продаж, которые могут быть названы «вынужденными» (см. пп. 52-54 ниже). Однако и на падающих рынках существуют продавцы, которые действуют не по принуждению, и игнорирование ценовых свидетельств, связанных с такими продавцами, будет являться игнорированием реалий рынка.

Участники рынка

18. Ссылки МСО на «участников рынка» распространяются на всю совокупность физических лиц, компаний или других организаций, которые участвуют в реальных сделках или которые планируют вступить в сделки, относящиеся к конкретному виду активов. Готовность к сделке и любые взгляды, распространяемые на участников рынка, принимаются типичными для фактических или потенциальных покупателей и продавцов, действующих на рынке на дату оценки, и не должны восприниматься как относящиеся к конкретному физическому или юридическому лицу.

18. При проведении основанной на рынке оценки обстоятельства, которые специфичны для текущего собственника или одного конкретного потенциального покупателя, не имеют значения, поскольку как заинтересованный продавец, так и заинтересованный покупатель являются гипотетическими физическими или юридическими лицами с признаками типичных участников рынка. Соответствующие признаки рассматриваются в разделе, посвященном концептуальным основам рыночной стоимости (см. пп. 30 (d); 30 (е).Концептуальные основы рыночной стоимости также требуют игнорирования любого элемента специальной стоимости или любого элемента стоимости, который не будет доступным для участников рынка в целом (см.

пп. 30 (а), 30 (f).

Специфичные факторы

20. Факторы, специфичные для конкретного покупателя или продавца и не характерные для участников рынка в целом, не должны включаться в состав входных переменных, используемых в рыночной оценке. Следующие факторы служат примерами специфичных факторов, которые могут и не быть характерными для участников рынка:

1. дополнительная стоимость, возникающая за счет создания портфеля схожих активов;

2. уникальные синергии между оцениваемым активом и другими активами, принадлежащими его собственнику;

3. юридические права или ограничения;

(d) налоговые льготы или налоговые обязательства;

(е) способность использовать актив уникальным и доступным лишь данному субъекту образом.

21. Являются ли такие факторы специфичными для субъекта или они также будут доступны и другим участникам на рынке, как правило, определяется в каждом конкретном случае индивидуальном порядке. Например, бывают активы, сделки с которыми совершаются не по отдельности, а совместно с другими активами. Любые синергии, образующиеся за счет сочетания с сопутствующими активами, в результате будут также переходить участникам рынка вместе с передачей всей группы активов, поэтому эти синергии нельзя будет считать специфичными для конкретного лица.

21. Если целью оценки является определение стоимости для конкретного собственника, то субъектно-специфичные факторы должны находить свое отражение при оценке актива. Ситуации, в которых может потребоваться определение стоимости для конкретного собственника, могут возникать:

(a) при обосновании инвестиционных решений;

(b) при анализе производительности активов.

Агрегация

23. Стоимость отдельных активов часто зависит от их сочетания с другими сопутствующими активами. Примерами этого являются:

1. взаимозачет активов и обязательств в портфеле финансовых инструментов;

2. портфель объектов имущества, которые дополняют друг друга за счет обеспечения потенциального покупателя критической массой активов или присутствием в стратегически важных местах;

3. группа станков в составе производственной линии или программное обеспечение, необходимое для функционирования станка или станков;

4. формулы (recipes) и патенты, которые поддерживают бренд;

5. взаимозависимость земельных участков, зданий, машин и другого оборудования, задействованных в бизнесе.

24. В ситуациях, когда требуется проведение оценки активов, которыми владеют в сочетании с дополнительными или сопутствующими активами, важно четко определить, подлежит ли оценке вся группа или портфель активов или же каждый из активов должен быть оценен по отдельности. В последнем случае также важно определить, предполагается ли оценивать каждый актив:

1. как отдельный объект, но в предположении, что остальные активы также будут доступны покупателю, или;

2. как отдельный объект, но в предположении, что остальные активы не будут доступны покупателю.

Базы оценки

25. База оценки представляет собой заявление об основных допущениях измерения в стоимостной оценке.

26. Она описывает основные допущения, на которых будет основываться определяемая стоимость, например, характер гипотетической сделки, отношения и мотивацию сторон и степень экспозиции актива на рынке. Приемлемая база оценки будет зависеть от целей оценки. Следует проводить четкое различие между базой оценки и:

1. подходами или методами, используемыми для получения оценок стоимости;

2. типами оцениваемых активов;

3. фактическим или предполагаемым состоянием актива на момент оценки;

4. какими-либо дополнительными допущениями или специальными допущениями, которые модифицируют основные допущения оценки при учете конкретных обстоятельств.

27. База оценки может относиться к одной из трех основных категорий:

1. в первую категорию входят базы, указывающие на наиболее вероятную

цену, которая могла бы быть получена в гипотетическом обмене, происходящем на свободном и открытом рынке. Рыночная стоимость, согласно ее определению в настоящих стандартах, входит именно в эту категорию;

(b) вторая категория содержит базы, указывающие на выгоды, которые физическое или юридическое лицо может получить от владения активом. Получаемые стоимости соотносятся с соответствующим физическом или юридическом лицом и, возможно, не имеют никакого отношения к участникам рынка в целом. Инвестиционная стоимость и специальная стоимость, в соответствии с их определениями в настоящих стандартах, входят в данную категорию:

(с) третья категория содержит базы, указывающие на цены которые на разумных основаниях могли бы быть согласованы в отношении актива при его обмене между двумя конкретными сторонами. Хотя такие стороны могут быть не связанными между собой и вести независимые коммерческие переговоры, актив не обязательны: подвергается экспозиции на рынке, и согласованная цена может отражать особые преимущества или отрицательные стороны от владения активом вовлеченными в сделку сторонами, а не с позиции рынка в целом. Справедливая стоимость в том виде, в каком она определена в настоящих стандартах, попадает в данную категорию.

28. Стоимостные оценки могут потребовать применения различных баз оценки, которые определяются законодательством, правилами, в рамках частного договора или в ином документе. Хотя такие базы могут показаться аналогичными базам оценки, определенным в настоящих стандартах, их применение может потребовать подходов, отличающихся от описываемых в МСО, если в соответствующих документах не делается однозначная ссылка на МСО. Подобные базы должны истолковываться и применяться в соответствии с положениями исходного документа. Примерами баз оценки, определяемых в прочих нормативных документах, служат различные базы оценочных измерений, содержащиеся в МСФО и других стандартах бухгалтерского учета.

ВИДЫ СТОИМОСТИ

Рыночная стоимость

29. Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательств на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

30. Определение рыночной стоимости следует трактовать в соответствии со следующими концептуальными рамками:

(а) «Расчетная денежная сумма...» относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости;

2. «...за которую состоялся бы обмен актива...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой расчетной величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Она представляет собой цену в сделке на дату оценки, при осуществлении которой выполняются всех прочие условия, содержащиеся в определении

рыночной стоимости;

2. «...на дату оценки...» выражает требование, чтобы стоимость относилась

• конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки стоимости отражает текущее состояние и условия рынка на дату оценки, а не на любую другую дату;

4. «...между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот «рынок»;

(e) «...и заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене,которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник;

6. «...в результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным по причине наличия элемента

специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости

должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо;

6. «...после проведения надлежащего маркетинга...» означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Метод продажи должен обеспечивать получение наилучшей цены на рынке, к которому у продавца имеется доступ. Продолжительность периода выставления может быть разной в зависимости от типа актива и рыночных условий. Единственным условием является то, что цена должна быть такой, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа рыночных участников. Период выставления предшествует дате оценки;

8. «...при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной с точки зрения своей позиции в сделке цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Например, случай, когда продавец продает активы в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен, необязательно считается проявлением нерасчетливости. При этом, как и в других ситуациях при сделках в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент;

9. «...и без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

31. Понятие рыночной стоимости подразумевает, что цены устанавливаются на открытом и конкурентном рынке, участники которого наделены свободой действий. Рынок актива может быть как международным, так и местным. Рынок может состоять из множества покупателей и продавцов или характеризоваться ограниченным числом участников рынка. Подразумевается, что рынок, где актив предлагается для продажи, является рынком, на котором, как правило, происходит обмен с данными активами (см.

пп. 16-20 выше).

32. Рыночная стоимость активов будет отражать их наиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо. Наиболее эффективное использование может подразумевать продолжение существующего использования актива или соответствовать его альтернативному использованию. Оно определяется таким использованием актива, которое участник рынка будет иметь в виду при формировании цены, которую он будет готов предложить за актив.

33. Наиболее эффективное использование актива, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования

• составе группы активов, когда необходимо учитывать вклад актива в общую стоимость.

34. Определение наиболее эффективного использования предусматривает анализ следующего:

(а) при рассмотрении того, является ли то или иное использование возможным, следует обращать внимание на то, какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка;

2. при проверке условия юридической допустимости необходимо учитывать любые юридические ограничения на использование актива, например, выделенное зонирование территории;

2. условие финансовой реализуемости предполагает рассмотрение любых имеющихся физически возможных и юридически допустимых альтернативных видов использований актива, которые способны принести достаточную отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в существующем использовании, с учетом затрат на переход к такому использованию.

Транзакционные издержки

35. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость актива, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных целях, для его собственника или будущего собственника.

37. Она является базой оценки, специфичной для конкретного субъекта. Хотя стоимость актива для собственника, т. е. инвестиционная стоимость, может оказаться такой же, как и сумма, которая может быть выручена от его продажи другому лицу, эта база оценки отражает выгоды, получаемые тем или иным лицом от владения активом, и, таким образом, не обязательно предполагает совершение гипотетического обмена.

Инвестиционная стоимость отражает обстоятельства и финансовые цели того субъекта, для которого будет проводиться оценка, и очень часто она используется для измерения эффективности инвестиций. Различия между инвестиционной стоимостью активов и их рыночной стоимостью мотивируют покупателей и продавцов выходить на рынок.

Справедливая стоимость

38. Справедливая стоимость — это расчетная цена при передаче активов или обязательств между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, отражающая соответствующие интересы каждой из сторон.

38. Определение справедливой стоимости в МСФО отличается от приведенного выше определения. Комитет по стандартам считает, что определения справедливой стоимости, содержащиеся в МСФО, в целом соответствуют рыночной стоимости. Определение и применение справедливой стоимости в соответствии с МСФО рассматриваются в стандарте МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности».

38. Кроме как для использования в целях финансовой отчетности, справедливую стоимость следует отличать от рыночной стоимости в

остальных случаях. Справедливая стоимость предполагает определение цены, которая бы оказалась справедливой для двух конкретных сторон сделки, учетом соответствующих преимуществ или негативных последствий, которые каждая из сторон получит от сделки. Она широко применяется в судебном контексте. Напротив, рыночная стоимость требует, чтобы при ее определении во внимание не принимались какие бы то ни было преимущества, которые не будут доступными для участников рынка в целом.

41. Справедливая стоимость представляет собой более широкое понятие, чем рыночная стоимость. Хотя во многих случаях цена, которая является справедливой в сделке между двумя сторонами, будет равна цене, которую можно получить на рынке, могут возникнуть ситуации, когда определение справедливой стоимости потребует учета вопросов, которые не должны приниматься во внимание при оценке рыночной стоимости, к примеру, учет элементов специальной стоимости, возникающих при объединении прав.

42. 42. Примеры использования справедливой стоимости:

(а) определение цены, которая является справедливой в контексте владения акциями в непубличном бизнесе, когда доли участия в бизнесе у двух конкретных сторон таковы, что цена, справедливая для них, отличается от цен на рынке;

(b) определение цены, которая являлась бы справедливой как для арендодателя, так и арендатора в рамках либо постоянной передачи объекта аренды, либо погашения обязательств по аренде.

Специальная стоимость

43. Специальная стоимость — это сумма, которая отражает определенные характеристики активов, имеющие стоимость только для специального покупателя.

43. Специальный покупатель — конкретный покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью благодаря преимуществам, возникающим в результате обладания им, но не доступных другим покупателям на рынке.

43. Специальная стоимость может возникнуть, когда актив обладает характеристиками, которые делают его более привлекательным для конкретного покупателя, чем для любого другого покупателя на рынке. Соответствующие характеристики могут быть как физическими, так и географическими, экономическими или юридическими характеристиками. Рыночная стоимость требует исключать из рассмотрения любые элементы специальной стоимости, поскольку в ее определении всегда предполагается существование некоего заинтересованного покупателя, а не конкретного заинтересованного покупателя.

43. Всякий раз, когда выявляется специальная стоимость, о ней следует сообщать в отчете, указывая на ее четкое отличие от рыночной стоимости.

Синергетическая стоимость

47. Синергетическая стоимость — это дополнительный элемент стоимости, создаваемый в результате сочетания двух или более активов или имущественных прав, когда объединенная стоимость выше, чем сумма стоимостей, взятых по отдельности. Если синергетические эффекты оказываются доступными только для одного конкретного покупателя, такая стоимость является примером специальной стоимости.

ДОПУЩЕНИЯ

48. Дополнительно к указанию базы оценки часто бывает необходимым вводить одно или несколько уточняющих допущений, проясняющих состояние активов в гипотетической обменной сделке или обстоятельства, при которых предполагается обмен активом. Такие допущения могут существенно влиять на стоимость.

• К примерам дополнительных допущений, находящихся в широком использовании, относятся:

• допущение о том, что бизнес передается в сделке как полноценное действующее предприятие;

• допущение о том, что в сделке передаются активы, незадействованные в бизнесе, либо по отдельности, либо в совокупности;

• допущение, что отдельно оцениваемый актив передается совместно с другими дополнительными активами (см. п.п. 24 и 25 выше);

• допущение, что определенное количество акций передается либо как пакет акций, либо по отдельности;

• допущение о том, что занятое собственником имущество освобождено им в гипотетической сделке.

50. Если вводится допущение, предполагающее обстоятельства, которые отличаются от существующих на дату оценки фактов, такое допущение становится специальным допущением (см. МСО 101 «Задание на оценку»). Специальные допущения часто используются для иллюстрации возможного влияния дополнительных факторов на изменение стоимости активов. Прилагательное «специальные» при этом необходимо для того, чтобы обратить внимание пользователей оценки на тот факт, что результат оценки зависит от изменения существующих условий или он отражает мнение, которое в целом не будет разделяться рыночными участниками на дату оценки.

51. Допущения и.специальные допущения должны быть разумными и соответствовать целям, для которых потребовалась оценка.

Вынужденные продажи

52. Термин «вынужденная продажа» часто используется в тех ситуациях, когда продавец вынужден продать актив и, как следствие, не представляется возможным обеспечить активу надлежащий маркетинговый период. Цена, которую можно получить в данных условиях, будет зависеть от характера давления на продавца, и причин, в силу которых не удается обеспечить надлежащий маркетинг. Эта цена может также отражать возможные последствия для продавца, если ему не удастся продать актив в течение отведенного срока. Если не известны ни характер, ни причины ограничений продавца по сделке, то цена при вынужденной продаже не может быть реалистично определена. Цена, на которую продавец согласится в вынужденной продаже, отразит его особые обстоятельства, а не обстоятельства гипотетического заинтересованного продавца, подразумеваемого в определении рыночной стоимости. Цена, получаемая в результате вынужденной продажи, имеет только случайное отношение к рыночной стоимости или любой другой базе оценки, определенной в данном стандарте. «Вынужденная продажа» — это описание ситуации, при которой происходит обмен имуществом, а не отдельная база оценки.

53. Если необходимо определить показатель цены, которую можно получить в обстоятельствах вынужденной продажи, потребуется также четко определить причины имеющихся у продавца ограничений, в том числе последствия срыва продажи в отведенный срок с изложением соответствующих допущений. Если данные обстоятельства отсутствуют на дату оценки, то они должны быть четко обозначены как специальные допущения.

54. Продажи, происходящие на неактивных или падающих рынках, не должны автоматически признаваться «вынужденными продажи» просто потому, что продавец смог бы надеяться получить на лучшую цену при улучшении условий. За исключением случаев, когда продавец действительно вынужден совершить продажу к установленному крайнему сроку, который препятствует надлежащему маркетингу, продавец будет считаться заинтересованным продавцом в рамках определения рыночной стоимости (см.п.п. 17 и 30 (е) выше).

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

55. Для получения результатов оценок, проводимых на той или иной базе оценки (см. п.п. 25-28 выше), могут применяться один или несколько подходов к оценке. Далее в данном разделе описываются три основных подхода, используемых в оценке. Все они основываются на экономических принципах равновесной цены, ожидания выгод или замещения. Особенно рекомендуется использование для оценки более чем одного подхода или метода, где есть недостаточно фактической или наблюдаемой информации для получения надежного заключение с использованием одного метода.

Сравнительный подход

56. Сравнительный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичными активами, в отношении которых доступна информация о ценах.

56. В рамках данного подхода первым шагом является рассмотрение цен по сделкам с идентичными или аналогичными активами, которые недавно произошли на рынке. Если наблюдается недостаточное количество недавних сделок, также может оказаться целесообразным рассмотреть цены предложения по идентичным или схожим активам, которые были выставлены на продажу, при условии, что уместность такой информации четко определена и была подвергнута критическому анализу. Для отражения различий между условиями фактической сделки и допущениями, лежащими в основе используемой базы оценки, или прочими допущениями, сделанными в процессе проводимой оценки, может оказаться необходимым ввести в ценовую информацию по некоторым сделкам определенные поправки. Также могут наблюдаться различия между оцениваемым активом и его аналогами в части правовых, экономических и физических характеристик.

Доходный подход

58. Доходный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем приведения будущих денежных потоков к единой текущей капитальной стоимости.

58. В данном подходе анализируется доход, который актив будет создавать на протяжении срока его полезного использования, а показатель стоимости определяется посредством процедуры капитализации. Капитализация подразумевает преобразование доходов в сумму капитала путем применения соответствующей ставки дисконтирования. Поток доходов может быть определен в соответствии с договором или договорами или иметь недоговорную основу, например быть в форме ожидаемой прибыли, получаемой от использования или сохранения активов.

60. Относимые к доходному подходу методы включают в себя:

• капитализацию дохода, при которой используется валовой коэффициент капитализации, или коэффициент с учетом всех рисков, применяемый к репрезентативному доходу одного периода;

• анализ дисконтированных денежных потоков, при котором ставка дисконтирования применяется к ряду денежных потоков из будущих периодов

• обеспечивает их приведение к текущей стоимости;

  • различные модели ценообразования опционов.

    61. Доходный подход может быть также применен к оценке обязательств, при этом анализируются денежные потоки, необходимые для обслуживания обязательства до его погашения.

Затратный подход

62. Затратный подход обеспечивает получение показателя стоимости базируясь на использовании экономического принципа, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше, чем сумму затрат, необходимую для получения актива равной полезности, будь то посредством его покупки или строительства.

62. Этот подход основан на принципе утверждающем, что цена, которую покупатель заплатил бы на рынке за оцениваемый актив, в отсутствие усложняющих факторов продолжительного времени и связанных с этим неудобств и рисков, не будет превышать затрат на приобретение или строительство эквивалентного актива. Часто по причине возраста или устаревания оцениваемый актив оказывается менее привлекательным, чем альтернативные активы, которые могут быть приобретены, иди построены. Если это так, то в зависимости от требуемой базы оценки в затраты на альтернативный актив может потребоваться внести те или иные корректировки.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ МЕТОДЫ

64. Каждый из указанных основных подходов к оценке может быть реализован в форме различных методов своего применения. Разные методы, которые обычно используются при оценке активов различных классов, рассматриваются в стандартах по активам.

ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

65. Под исходной информацией при проведении оценки подразумеваются данные и другая информация, которые используются в каждом из подходов к оценке, описанных в настоящем стандарте. Соответствующие исходные данные могут быть как фактическими, так и прогнозными.

65. Примеры фактических данных включают в себя:

• цены, достигнутые по идентичным или сопоставимым активам;

• фактические денежные потоки, создаваемые активами;

• фактические затраты на идентичные или сопоставимые активы. 67. Примерами прогнозных исходных данных служат:

• расчетные или прогнозируемые денежные потоки;

• расчетные затраты на гипотетический актив;

• воспринимаемое отношение участников рынка к риску.

68. Как правило, фактические исходные данные будут заслуживать большего доверия, однако в ситуациях, когда они менее уместны (например, когда фактические данные по сделкам — устаревшие, когда прошлые денежные потоки не являются лучшим подтверждением потоков в будущем или когда информация о фактических затратах является устаревшей), прогнозные исходные данные будут представлять большую актуальность.

68. Оценка, как правило, будет более надежной, если она основывается на нескольких входных переменных. Когда доступен только ограниченный объем исходных данных, при исследовании и проверке соответствующих данных нужно проявлять особую осмотрительность.

68. Если входные переменные основываются на данных сделок, не следует пренебрегать проверкой того, соответствуют ли условия данных сделок тем допущениям, которые предусматриваются в применяемой базе оценки.

68. Характер и источник исходных данных должен соответствовать базе оценки, выбор которой, в свою очередь, зависит от цели оценки. Например, для получения показателя рыночной стоимости могут применяться различные подходы и методы — при условии, что в них используются взятые с рынка исходные данные. В сравнительном подходе, по определению, используются именно рыночные данные. Для получения показателя рыночной стоимости доходный подход должен применяться с использованием таких исходных данных и допущений, принятых участниками рынка. Использование

затратного подхода для получения показателя рыночной стоимости

предусматривает определение затрат на создание актива эквивалентной полезности с учетом проведения основанного на рыночных данных анализа затрат и обесценения активов. То, какой метод или методы оценки являются наиболее уместными и целесообразными, будет зависеть от имеющихся данных и обстоятельств, связанных с рынком, на котором обращается оцениваемый актив. На основе надлежащим образом проанализированных и полученных с рынка данных, любой подход или метод способен обеспечить получение показателя рыночной стоимости.

68. Подходы и методы оценки, как правило, являются общими для многих видов оценки. Тем не менее оценки различных видов активов используют различные источники данных, которые должны отражать рынок, в привязке к которому оцениваются эти активы. Например, формирующая основу компании инвестиционная недвижимость будет оцениваться в контексте соответствующего рынка недвижимости, на котором выставлялся бы данный объект недвижимости, в то время как акции самой компании будут оцениваться в привязке к рынку, на котором оборачивались бы эти акции.

ОБЩИЕ СТАНДАРТЫ

МСО 101. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Базовый принцип

1. Существует множество видов назначений оценки. МСО предназначены для применения в широком спектре заданий на оценку, включая экспертизу оценки. Оценка должна проводиться строго в соответствии с обозначенной целью, а ее получатель должен иметь представление о характере предоставляемой услуги и обо всех ограничениях, которые могут быть применены к оценке.

Требования

2. Задание на оценку должно быть подготовлено и подтверждено в письменной форме, раскрывающей изложенные ниже положения. Для некоторых классов активов или их применения могут быть предусмотрены отступления от данного стандарта, также должны рассматриваться дополнительные требования при подготовке задания на оценку. Данные требования изложены в соответствующих стандартах по активам или в применениях оценки.

В ниже приведенном списке установлены требования к заданию на оценку и экспертизу отчета.

а) Идентификационные данные и статус оценщика

Заявление, подтверждающее:

1. идентификационные данные оценщика. Оценщик может быть как физическим, так и юридическим лицом;

2. тот факт, что оценщик в состоянии предоставить объективную и беспристрастную оценку;

3. наличие или отсутствие у оценщика какой-либо существенной причастности к объекту оценки или стороне, являющейся заказчиком оценки;

4. тот факт, что оценщик достаточно компетентен для проведения оценки.

Если оценщику потребуется существенная помощь третьих лиц при выполнении любой из частей задания, в задании на оценку необходимо согласовать и отразить характер такой помощи, а также степень ее влияния на результат оценки.

(b) Идентификационные данные заказчика и любых других предполагаемых пользователей оценки

Подтверждение информации о лицах, в интересах которых производится оценка, является важным моментом в процессе определения формы и содержания отчета об оценке и гарантирует, что отчет будет содержать информацию, необходимую для удовлетворения их нужд.

В задании на оценку должны быть согласованы и отражены любые ограничения в отношении круга лиц, которые смогут полагаться на оценку.

Цель оценки

• задании на оценку должна быть четко сформулирована цель, в соответствии с которой проводится оценка. Например, оценка, необходимая для обеспечения кредита, оценка для целей передачи акций или для обеспечения эмиссии акций. Цель оценки будет определять базу оценки.

Результат оценки не может быть использован вне контекста или в иных целях, не предусмотренных в задании на оценку.