Мсо 220. Машины и оборудование

СТАНДАРТ

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах, распространяются и на оценку машин и оборудования. Настоящий стандарт включает в себя лишь такие изменения, дополнительные требования или конкретные примеры, которые относятся к тому, как следует применять Общие стандарты к оценкам, регулируемым настоящим стандартом.

Задание на оценку (МСО 101)

2. В целях соблюдения требования п. 2 (d) МСО 101 об определении актива или обязательства, подлежащего оценке, в задании на оценку должна указываться степень, в какой оцениваемые машины и оборудование будут совмещены с другими активами или интегрированы в них. Например:

• активы могут быть прочно прикреплены к земле и не быть способными к перемещению без существенных повреждений либо самого актива, либо окружающего строения или здания;

• отдельная машина может быть частью интегрированной производственной линии, в результате чего ее функциональность зависит от других активов.

При таких обстоятельствах необходимо четко определить, какие объекты должны учитываться при оценке, а какие нет. Необходимо зафиксировать все необходимые допущения или специальные допущения, связанные с наличием любых дополнительных активов (см. также п. 4 ниже).

3. Машины и оборудование, связанные с обеспечением функционирования здания, часто неотъемлемо совмещены со зданием и не могут быть отделены от него. Эти объекты, как правило, будут включаться в состав имущественных прав объектов недвижимости. К примерам таких объектов относятся установки, основная функция которых состоит в обеспечении поступления электроэнергии, газа, отопления, охлаждения или вентиляции в здание, и оборудование, такое как лифты. Если для цели оценки необходимо, чтобы такие элементы оценивались отдельно, в задании на оценку должно содержаться заявление о том, что стоимость соответствующих объектов, как правило, будет включаться в состав связанных со зданием имущественных прав и эти объекты не могут быть реализованы отдельно. Если проводятся отдельные оценки как прав на недвижимое имущество, так и связанных машин и оборудования, следует избегать упущений, либо двойного счета.

• В связи с различающимся характером и транспортабельностью разных машин и оборудования для описания состояния и обстоятельств оценки таких активов обычно потребуется вводить дополнительные допущения. В целях соблюдения п. 2 (i) МСО 101 такие допущения должны быть рассмотрены и зафиксированы в задании на оценку. К примерам допущений, которые могут оказаться целесообразными при различных обстоятельствах, относятся следующие:

• машины и оборудование оцениваются как единое целое, будучи расположенными на месте продолжающего функционировать бизнеса и интегрированными в его состав;

• машины и оборудование оцениваются как единое целое в месте расположения бизнеса, но при допущении, что бизнес закрывается;

• машины и оборудование оцениваются по отдельности для их вывоза с текущего местоположения.

В некоторых случаях может оказаться целесообразным провести оценку с использованием более чем одного набора допущений, например, с целью иллюстрации влияния закрытия бизнеса или прекращения деятельности на стоимость машин и оборудования.

Проведение оценки (МСО 102)

5. В этой части к оценке машин и оборудования не предъявляете я никаких дополнительных требований.

Составление отчета (МСО 103)

6. В дополнение к минимальным требованиям МСО 103 « Составление отчета» отчет об оценке машин и оборудования должен содержать рассмотрение вопросов, отмечаемых в задании на оценку согласно п.п. 2 - 4 выше. Отчет должен также содержать комментарий о влиянии на итоговую стоимость любых связанных материальных или нематериальных активов, исключенных из рассмотрения при оценке, например, программного обеспечения для машины или продолжающего действовать права пользования земельным участком, на котором расположен объект.

Дата вступления в силу

7. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

КОММЕНТАРИЙ

Машины и оборудование

С1. Машины и оборудование представляют собой материальные активы, которые принадлежат экономическим субъектам и предназначены для их использования в производстве или поставке товаров или услуг, для сдачи в аренду другим лицам или для административных целей и которые предполагается использовать в течение определенного периода времени. Следующие активы не классифицируются как машины и оборудование:

• недвижимое имущество;

• минеральные или природные ресурсы;

• сырье и потребительские товары;

• товароматериальные запасы;

• расходные материалы;

• сельскохозяйственные активы (например, растения, скот и т. д.);

• личное имущество, такое как произведения искусства, ювелирные изделия и предметы коллекционирования.

С2. Для оценки машин и оборудования, как правило, требуется рассматривать целый ряд факторов, связанных как с самим активом, так и с его окружением и экономическим потенциалом. В рамках такой группировки факторов, возможно, потребуется рассмотреть следующие обстоятельства:

обстоятельства, связанные с активом:

• технические характеристики актива,

• остаточный физический срок службы,

• состояние актива, включая историю ремонтов,

• затраты на вывод из эксплуатации и удаление, если актив не оценивается в его текущем местоположении,

• любые потенциальные последствия от утраты связанных активов, например срок .использования оборудования может быть ограничен длительностью арендного договора на здание, в котором размещается оборудование;

обстоятельства, связанные с окружением:

• расположение по отношению к источникам сырья или рынкам продукта. Привлекательность местоположения также может быть ограничена определенным сроком, например, когда используемый сырьевой ресурс исчерпаем или ожидается прекращение конечного спроса,

• воздействие любого законодательства по охране окружающей среды или других законов, которые ограничивают использование актива или приводят к дополнительным операционным или ликвидационным затратам;

экономические факторы:

• фактическая или потенциальная рентабельность активов, основанная на сравнении эксплуатационных расходов с доходами или потенциальными доходами,

• спрос на продукцию, выпускаемую машиной или оборудованием, с учетом как макро-, так и микроэкономических факторов, которые могут оказать влияние на спрос,

• возможность актива быть преобразованным для более выгодного, чем текущее использование.

Нематериальные активы

С3. Нематериальные активы не подпадают под классификации в качестве машин и оборудования. Тем не менее, нематериальные активы могут влиять на стоимость машин и оборудования. Например, стоимость шаблонов и штампов часто бывает неразрывно связана с сопутствующими правами на интеллектуальную собственность. Операционное программное обеспечение, технические данные, данные производственного учета и патенты служат дополнительными примерами нематериальных активов, которые могут влиять на стоимость машин и оборудования — в зависимости от того, учитываются ли они при оценке или нет. В таких ситуациях в процессе оценки потребуется рассмотреть вопрос об учете нематериальных активов при оценке и анализе их влияния на результат оценки машин и оборудования.

Условия финансирования

С4. Машины и оборудование могут быть объектом договоров финансирования. В результате этого может отсутствовать возможность продать такие активы без погашения кредитору или арендодателю любых остаточных обязательств по договорам финансирования. Соответствующий платеж может превышать необремененную стоимость объекта. В зависимости от цели оценки может оказаться целесообразным идентифицировать все обремененные активы и представить их стоимость отдельно от стоимости необремененных активов.

С5. Машины и оборудование, удерживаемые на условиях операционной аренды, являются собственностью третьих лиц и, следовательно, не учитываются при оценке имущества арендатора. Однако такие активы иногда должны быть отмечены в отчете, так как их наличие может повлиять на стоимость собственных активов, используемых совместно с ними.

Вынужденные продажи

С6. Машины и оборудование могут быть особенно чувствительны к условиям вынужденной продажи (см. «Принципы МСО», п.п. 53-55). Типичным примером являются обстоятельства, когда активы должны быть удалены с объекта недвижимости в сроки, которые не позволяют провести надлежащий маркетинг по причине прекращения договора аренды недвижимости.

С7. Влияние таких обстоятельств на стоимость потребует тщательного изучения. При предоставлении консультации о стоимости, которая может быть получена при реализации, необходимо будет рассмотреть любые альтернативы ситуации продажи из текущего месторасположения, например, практичность вывоза объектов в другое место в течение доступного времени для их продажи там, и затраты на эту операцию.

Подходы к оценке

С8. К оценке машин и оборудования могут быть применимы три основных подхода к оценке, описанные в «Принципах МСО».

С9. Для оценки машин и оборудования однородных классов массового производства, например, автотранспортных средств и отдельных видов промышленной или офисной техники, часто используется сравнительный подход — поскольку в отношении таких объектов удается найти достаточно сведений о недавних продажах аналогов. Тем не менее многие типы машин и оборудования являются специализированными и прямые свидетельства продаж таких объектов будут недоступны, что потребует использования либо доходного, либо затратного подходов.

С10. К оценке машин и оборудования может быть применен доходный подход, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты⁹. Однако некоторые элементы денежного потока могут быть связаны с нематериальными активами, и из него сложно будет выделить вклад, вносимый машинами и оборудованием. Использование доходного подхода обычно не представляется практичным для большинства отдельно оцениваемых машин или оборудования.

С11. Для оценки машин и оборудования часто применяется затратный подход — особенно при оценке отдельных специализированных активов. Его применение осуществляется путем расчета амортизированных затрат замещения актива¹⁰, при этом затраты замещения определяются с позиции рыночного участника. Затраты замещения являются затратами на получение альтернативного актива с эквивалентной полезностью; при этом речь может идти о современном эквиваленте, обеспечивающем те же самые функциональные возможности, или о затратах на воспроизводство точной копии оцениваемого актива. Последний вариант приемлем лишь в том случае, если затраты на копию будут меньше, чем затраты на современный эквивалент, или если полезность оцениваемого актива может быть воспроизведена лишь его копией, а не современным эквивалентом.

С12. Определив затраты замещения, в них необходимо внести поправки на физическое, функциональное и экономическое устаревание оцениваемого актива по сравнению с альтернативным активом, который может быть получен по рассчитанным затратам.

МСО 230. ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

СТАНДАРТ

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах, распространяются и на оценку прав на недвижимое имущество. Настоящий стандарт включает в себя лишь те изменения, дополнительные требования или конкретные примеры, которые относятся к тому, как следует применять Общие стандарты к оценкам, регулируемым настоящим стандартом.

Задание на оценку (МСО 101)

2. В целях соблюдения требования п. 2 (g) МСО 101 для того, чтобы идентифицировать актив, подлежащий оценке, в задание на оценку должно быть включено рассмотрение следующих вопросов:

• описание прав на недвижимое имущество, подлежащих оценке;

• идентификация любых старших или производных прав, которые влияют на оцениваемое право.

3. В целях соблюдения требований пп. 2 (g) и (h) МСО 101 об описании объема проводимых исследований, характере и источнике значимой информации в задании на оценку должны быть рассмотрены следующие вопросы:

• предоставление доказательств, необходимых для проверки прав на недвижимое имущество и любых значимых связанных прав;

• объем всех проводимых осмотров;

• ответственность за информацию о площади застройки и площади всех этажей;

• ответственность за подтверждение характеристик и состояния всего здания;

• степень исследований в отношении предоставляемых коммунальных услуг, включая определение их характеристик и адекватности;

• наличие информации о грунте и состоянии фундаментов;

• ответственность за выявление фактических или возможных экологических рисков.

4. Типичными примерами специальных допущений, которые, возможно, потребуется согласовать и зафиксировать в задании на оценку в целях соблюдения п. 2 (i) МСО 101, являются следующие допущения:

• было сделано определенное физическое изменение объекта, например, проектируемое здание оценивается как завершенное строительство на дату оценки,

• произошло изменение статуса имущества, например, пустующее здание было сдано в аренду или сданное в аренду здание освобождено арендатором на дату оценки.

• юридические разрешения или ограничения на использование имущества и любых зданий

Проведение оценки (МСО 102)

5. К оценке прав на недвижимое имущество не предъявляется никаких дополнительных требований.

Составление отчета (МСО 103)

6. В отношении составления отчетов по оценке прав на недвижимое имущество настоящим стандартом не предусматривается каких-либо дополнительных требований, за исключением требования отражать в отчете определенные вопросы, которые в соответствии с п.п. 2-4 выше должны фиксироваться в задании на оценку.

Дата вступления в силу

7. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

КОММЕНТАРИЙ

Виды прав на недвижимое имущество

С1. Права на недвижимое имущество представлены правами владения, распоряжения, пользования или занятия земли и зданий.

Существуют три основных вида прав:

а) высшее абсолютное право на определенный участок земли. Владелец таких прав имеет бессрочное абсолютное право владения и распоряжения землей и любыми зданиями на ней, ограниченное только определенными подчиненными правами и законными рамками;

б) производные права, которые дают их владельцу право исключительного пользования и распоряжения определенным участком земли или зданием в течение определенного периода времени, например. в соответствии с условиями договора аренды;

в) права пользования земельным участком или зданием, которые не предоставляют исключительных прав владения и распоряжения, например, право проходить через землю или использовать ее только для указанной деятельности.

С2. Права на недвижимое имущество могут находиться в совместном владении, в случае чего каждый из владельцев права может выделить долевой интерес в общем праве, или быть выделенными, в случае чего каждая из сторон имеет определенную долю в общем праве.

С3. Хотя для описания этих прав на недвижимое имущество в разных государствах могут использоваться различные слова и термины, понятия о неограниченном абсолютном праве собственности, исключительных правах на ограниченный период времени и неисключительных правах пользования в заданных целях являются общими для большинства стран. Неподвижность земли и здания означает, что именно объектом передачи в сделке является удерживаемое стороной право, а не сам физический объект в форме земли или здания. Следовательно, стоимость связана с имущественным правом, а не с физической землей или зданиями.

Иерархия прав

С4. Различные виды прав на недвижимое имущество не взаимоисключают друг друга. Старшие права могут ограничиваться одним или несколькими производными правами. Владелец безусловного права может предоставить право аренды в отношении части или всех своих прав. Права аренды, предоставленные непосредственно владельцем абсолютного права, называются правами главной аренды. За исключением случаев, когда это запрещено договором аренды, держатель права главной аренды может предоставить свое право в аренду частично или целиком третьей стороне, что создает право субаренды. По своей продолжительности право субаренды всегда будет короче права главной аренды, из которого оно создано, пусть даже и на один день.

С5. Эти имущественные права будут иметь свои особенности, как представлено в следующих примерах:

• хотя абсолютное право обеспечивает бессрочное полное право собственности, оно может ограничиваться влиянием подчиненных прав. Такие подчиненные права могут включать в себя аренды, ограничения, установленные предыдущим собственником, или ограничения, установленные законом;

• право аренды будет существовать в течение определенного периода времени, по истечении которого объект имущества возвращается в пользование владельцу старшего права, из которого было создано данное право аренды. Договор аренды, как правило, налагает на арендатора обязательства, например, в отношении арендной платы и других расходов. Он также может предусматривать условия или ограничения, например, в отношении способа использования имущества или передачи права аренды третьим сторонам;

• право пользования может сохраняться в течение неограниченного периода времени или быть ограничено определенными временными рамками. Действительность права может зависеть от продолжения выплаты платежей держателем права или от соблюдения некоторых

других условий.

С6. При стоимостной оценке прав на недвижимое имущество необходимо определять характер прав, принадлежащих их владельцам, и отражать любые ограничения или обременения, возникающие по причине наличия других прав на данное имущество. Сумма стоимостей различных прав на данный объект имущества, рассматриваемых в отдельности, часто будет отличаться от стоимости необремененного старшего права.

С7. Имущественные права, как правило, определяются законами государства и часто регулируются национальным или местным законодательством. Прежде чем приступать к оценке прав на недвижимое имущество, очень важно ознакомиться с соответствующей законодательной базой, которая влияет на оцениваемые права.

Аренда

С8. При стоимостной оценке как старших прав, являющих.; предметом аренды, так и прав, созданных арендой, необходимо учитывать договорную арендную плату и рыночную арендную плату в тех случаях, когда она отличается от договорной.

С9. Рыночная арендная плата представляет собой расчетную денежную сумму, за которую имущество было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованных; арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

С10. Комментарий, который сопровождает аналогичное определение рыночной стоимости в «Принципах МСО», может также применяться для оказания помощи в интерпретации понятия рыночной арендной платы. В частности, расчетная сумма рыночной арендной платы исключает элементы арендной платы, завышенные или заниженные с учетом особых условий, соображений или уступок. «Надлежащие условия» в «коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях...» — это такие условия, которые обычно согласованы на дату оценки между участниками сделок на рынке для данного типа имущества. Оценку рыночной арендной платы следует проводить только в сочетании с указанием основных предполагаемых условий аренды.

C11. Договорная арендная плата — эта арендная плата, выплачиваемая в соответствии с условиями фактической аренды. Она может быть фиксированной на весь срок аренды или переменной. Частота пересмотров арендной платы и принципы ее пересчета будут фиксироваться в договоре аренды, и соответствующие условия должны быть уяснены оценщиком для определения общих выгод, получаемых арендодателем, и обязательств арендатора.

Подходы к оценке

С12. К оценке прав на недвижимое имущество применимы три основных подхода к оценке, описанные в «Принципах МСО».

Сравнительный подход

С13. Имущественные интересы не являются однородными. Даже если земля и здания, к которым относится оцениваемое право, имеют такие же физические характеристики, как и те, что обмениваются на рынке, их местоположение будет другим. Несмотря на эти различия, сравнительный подход часто применяют для оценки прав на недвижимое имущество.

С14. Для сравнения цен объекта оценки с ценами других прав на недвижимое имущество, с которыми недавно был совершен обмен на рынке или которые в настоящее время могут быть представлены на рынке, обычно применяют подходящие единицы сравнения. Обычно используемые единицы сравнения позволяют анализировать цены продажи на основе расчета таких показателей, как цена за один 1 м² здания или цена за 1 га земли. К числу других удельных показателей, используемых в качестве единиц сравнения цен при наличии достаточной однородности между физическими характеристиками объектов, относятся такие показатели, как цена в расчете на одну комнату или цена на единицу продукта, например, урожайности сельскохозяйственных культур. Единицы сравнения настолько полезны при анализе, насколько они последовательно определяются и применяются как к оцениваемым объектам, так и к их сопоставимым аналогам при каждом анализе. В той мере, в которой это возможно, используемые единицы должны иметь распространение среди участников соответствующего рынка.

С15. Степень значимости, которую можно предавать любым сопоставимым данным о ценах в процессе оценки, зависит от сходства различных характеристик оцениваемого имущества с характеристиками того имущества, которое удалось подобрать на рынке в качестве аналога, и особенностей сделки

• ним. Нужно учитывать различия между следующими характеристиками:

• право, на котором основывается ценовое свидетельство, в сравнении с оцениваемым правом;

• соответствующие месторасположения;

• соответствующее качество земли или возраст и технические характеристики зданий;

• разрешенное использование или условия зонирования по каждому объекту имущества;

• обстоятельства, от которых зависела цена сделок, и требуемая база оценки;

• дата, к которой относились ценовые свидетельства, в сравнении с требуемой датой оценки.

Доходный подход

С16. Для получения результатов оценки в рамках доходного подхода используются различные методы, которые имеют общее в том, что стоимость основывается на фактических или предполагаемых доходах, которые получает или может получить собственник права. В случае инвестиционного имущества такой доход может иметь форму арендной платы, а в случае занимаемого собственником имущества он может представлять собой гипотетическую арендную плату (или сэкономленную арендную плату), основанную на том, какие бы затраты понес собственник в случае необходимости арендовать эквивалентное помещение. В случае если здание подходит только для определенного вида торговой деятельности, доход часто связан с фактическими или потенциальными денежными потоками, которые могли бы быть получены собственником данного здания от проводимой на его основе торговой деятельности. Применение торгового потенциала имущества для целей определения его стоимости реализуется в «методе прибылей».

С17. Выявленный поток доходов затем используется для определения стоимости путем процедуры капитализации. Поток доходов, который, как предполагается, останется постоянным, может капитализироваться с использованием единого коэффициента, часто называемого коэффициентом капитализации. Данный показатель представляет собой отдачу, или «доходность», которая в ожиданиях инвестора отражала бы временную стоимость денег, а также риски и вознаграждения от собственности. Этот метод, часто называемый методом доходности с учетом всех рисков, является быстрым и простым в применении, но его использование ненадежно, когда ожидается, что доход от объекта изменится в будущих периодах в большей степени, чем в целом на рынке, или когда требуется более тщательный анализ рисков.

С18. В таких обстоятельствах могут быть применены различные формы модели дисконтированного денежного потока. Такие модели могут существенно различаться в деталях, но они разделяют основные характеристики, связанные с тем, что в них чистый доход за определенный будущий период приводится к текущей дате с использованием ставок дисконтирования. Капитальная стоимость объекта составляется из суммы приведенных стоимостей потоков за отдельные периоды. Как и в случае метода доходности с учетом всех рисков, ставка дисконтирования в модели дисконтированных денежных потоков будет основываться на временной стоимости денег, а также на рисках и выгодах, присущих рассматриваемому потоку доходов.

С19. Обсужденные выше ставки капитализации или ставки дисконтирования будут определяться исходя из цели оценки. Если такая цель заключается в установлении стоимости для конкретного собственника или потенциального собственника, основанной на его собственных инвестиционных критериях, то используемая ставка может отражать требуемую им ставку отдачи или средневзвешенные затраты на капитал. Если же цель заключается в определении рыночной стоимости, то ставки будут основываться на наблюдениях отдач, выведенных из цен, заплаченных рыночными участниками за права на недвижимое имущество, продаваемые на рынке.

С20. Ставки дисконтирования должны определяться на основе анализа ставок, подразумеваемых в рыночных сделках. Если это невозможно, то соответствующие ставки дисконтирования могут быть построены на основе типичных «безрисковых» ставок отдачи с поправкой на дополнительные риски и возможности, связанные с конкретным правом на недвижимое имущество.

С21. Значения применяемых ставок капитализации и дисконтирования также будут зависеть от того, были ли входные величины доходов или денежных потоков основаны на их текущих уровнях или же были приняты их прогнозные значения с учетом ожидаемой в будущем инфляции или дефляции.

Затратный подход

С22. Данный подход к оценке прав на недвижимое имущество обычно реализуется на основе метода амортизированных затрат замещения¹². Его обычно применяют, когда не удается найти сведении о ценах сделок с объектами-аналогами либо идентифицировать фактические или условные денежные потоки, которые мог бы получить владелец соответствующего права. Этот подход используется в основном для оценки специализированных объектов имущества, т. е. таких объектов имущества, которые редко, если вообще когда-либо, продаются на рынке иначе как путем продажи бизнеса или организации, частью которой они являются.

С23. Первый этап применения этого метода состоит в вычислении затрат замещения. Обычно они представляют собой затраты замещения имущества его современным эквивалентом на соответствующую дату оценки. Исключения возникают, когда эквивалент оцениваемого имущества должен представлять собой его копию, чтобы обеспечить участников рынка равнозначной полезностью, в этом случае затраты замещения будут являться затратами на воспроизводство или копирование оцениваемого здания, а не на его замену современным эквивалентом. Затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива.

С24. Затраты на современный эквивалент подвергаются корректировке в целях отражения устаревания. Целью корректировки на устаревание является учет того, насколько менее ценным рассматриваемое имущество будет для его потенциального покупателя по сравнению с современным эквивалентом. При расчете устаревания учитывается физическое состояние, функциональные возможности и экономическая полезность оцениваемого имущества относительно его современного эквивалента.

МСО 233. ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

СТАНДАРТ

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах и стандарте МСО 230 «Права на недвижимое имущество», также распространяются и на оценку инвестиционного имущества, находящегося на стадии строительства. Настоящий стандарт включает в себя изменения, дополнительные требования или конкретные примеры в отношении того, как следует применять общие стандарты к тем оценкам, которые регулируются настоящим стандартом.

Задание на оценку (МСО 101)

2. В целях соблюдения требований п.п. 2 (g) и (h) МСО 101 об определении объема проводимых исследований и характере и источниках значимой информации задание на оценку должно содержать комментарии по следующим вопросам:

• источники информации о проектируемом здании, например, указание планов и технических спецификаций, которые будут использованы при определении стоимости завершенного проекта;

• источники информации о затратах на строительство и других расходах,

необходимых для завершения проекта.

3. Типичными примерами допущений и специальных допущений, для применения которых может понадобиться согласование и подтверждение согласно п. 2 (i) МСО 101, являются следующие допущения:

• строительство будет завершено в соответствии с установленными планами и технической спецификацией;

• будут соблюдены или выполнены все предварительные условия, требующиеся по согласованным договорам об аренде.

Проведение оценки (МСО 102)

4. В этой части к оценке инвестиционного имущества на стадии строительства не предъявляется никаких дополнительных требований.

Составление отчета (МСО 103)

5. В дополнение к минимальным требованиям из стандартов МСО 103 «Составление отчета» и МСО 230 «Права на недвижимое имущество», отчет об оценке инвестиционного имущества на стадии строительства должен содержать рассмотрение вопросов, указанных в задании на оценку согласно пп. 2-3 выше. Отчет должен также содержать комментарии по следующим вопросам в объеме, требуемом согласно цели оценки:

• указание, что проект находится в стадии строительства;

• описание проекта;

• описание этапа строительства по состоянию на дату оценки, предполагаемая величина затрат на завершение строительства и источник данной информации;

• идентификация и, по возможности, количественная оценка оставшихся рисков, связанных с проектом (с выделением рисков, относящихся к получению доходов от аренды, и рисков, связанных со строительством объекта);

• описание того, как соответствующие риски были отражены в оценке;

• ключевые исходные данные для оценки и допущения, сделанные при определении этих данных;

• краткая информация о статусе любых заключенных крупных контрактов, если она имеет отношение к оценке.

Дата вступления в силу

6. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

КОММЕНТАРИЙ

Инвестиционное имущество

С1. Инвестиционное имущество — это имущество (земельный участок или здание или часть здания либо и то, и другое), которое удерживается собственником для получения дохода от его аренды или ради прироста его стоимости либо и того, и другого, но не для следующих целей:

(a) использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей;

(b)продажи в ходе обычной деятельности.

С2. Собственник может обладать высшими абсолютными или производными правами на инвестиционное имущество. Об описании видов имущественных прав и применяемых при их оценке принципов см. МСО 230 «Права на недвижимое имущество». Настоящий стандарт применяется к тем ситуациям, когда инвестиционное имущество находится на стадии строительства по состоянию на дату оценки.

СЗ. Оценки инвестиционного имущества на стадии строительства могут оказаться необходимыми для различных целей, в том числе:

• при слияниях, поглощениях и продаже компаний (бизнеса) или части компании (бизнеса);

• для обеспечения кредита;

• в рамках судебных процессов;

• в целях составления финансовой отчетности.

Подходы к оценке

С4. В настоящем стандарте раскрываются принципы, которые должны соблюдаться при оценке рыночной стоимости инвестиционного имущества на стадии строительства. Понятие рыночной стоимости подробно обсуждается в «Принципах МСО». Таким образом, целью оценки является определение цены, которая была бы уплачена и получена за частично завершенный строительством объект имущества при его гипотетическом обмене на рынке по состоянию на дату оценки.

С5. На практике наблюдается незначительное число сделок с объектами имущества, передающимися между участниками рынка в частично завершенном состоянии, кроме случаев их передачи в составе имущества организации или неплатежеспособности или банкротства продавца, который не может завершить проект. Даже в том маловероятном случае, когда имеются сведения о сделке передачи другого частично завершенного строительством объекта инвестиционного имущества, совершенной на дату, незначительно отличающуюся от даты оценки, степень готовности объекта, скорее всего, будет другой, даже если в остальном объекты схожи.

С6. В случае отсутствия информации об абсолютно сопоставимых сделках продажи стоимость будет определяться на основе одного или нескольких основанных на рынке подходов. При таких подходах можно использовать информацию из различных источников, в том числе:

• сведения о продаже сопоставимых объектов, находящихся в других местах или в другом состоянии, с внесением поправок на такие различия;

• сведения о продаже сопоставимых объектов, сделки с которыми совершались в других экономических условиях, с введением поправок для учета соответствующих различий;

• прогнозы дисконтированных денежных потоков или капитализация дохода, подкрепляемые сопоставимой рыночной информацией о стоимости строительства, условиях аренды, эксплуатационных расходах,

допущениями о росте, ставках дисконтирования или капитализации и других ключевых данных.

С7. Рыночная стоимость частично завершенных объектов инвестиционного имущества будет отражать ожидания участников рынка о стоимости объектов в завершенном состоянии за вычетом затрат, необходимых для завершения проекта, и соответствующих корректировок на прибыль и риск. Оценка и все ее ключевые допущения должны отражать рыночные условия на дату оценки.

С8. Нецелесообразно проводить определение рыночной стоимости частично завершенного объекта инвестиционного имущества со ссылкой исключительно на проектный план или технико-экономическое обоснование строительства, подготовленное в начале проекта. После начала проекта такие документы перестают являться надежными инструментами измерения стоимости, поскольку ряд переменных уже приобретает исторический характер. Подход, основанный на определении той доли проекта, которая была завершена к дате оценки, следовательно, вряд ли подходит определения текущей рыночной стоимости.

С9. Если период времени с даты оценки до даты завершения строительства нового инвестиционного имущества таков, что ожидаемые денежные потоки будут в значительной степени распределены во времени, и если временная стоимость денег, как ожидается, окажется важным фактором, то целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков, который позволит отразить вероятное распределение соответствующих денежных потоков во времени.

С10. Оценка инвестиционного имущества на стадии строительства может проводиться с помощью применения модели номинального или реального денежного потока. Целью реализации каждой из моделей является оценка стоимости при специальном допущении, что объект имущества был завершен строительством, из которой затем делаются соответствующие вычеты для расчетного определения стоимости имущества в его нынешнем состоянии. Наиболее приемлемым вариантом модели является тот, который преобладает на рынке для соответствующего типа имущества на дату оценки. Входные параметры какой-либо одной модели не должны применяться в другой модели, и в отчете необходимо уточнять, какая из моделей была использована.

Исходные данные для оценки

С11. Конкретные исходные данные, используемые для оценки, будут меняться в зависимости от модели оценки, но, как правило, в их число будут входить перечисленные в данном разделе сведения. Входные параметры также будут различны в зависимости от того, используется ли модель с номинальным или реальным денежным потоком (см. п. С10 выше). Типичные исходные данные включают в себя:

1. Завершенный строительством объект

Стоимость объекта инвестиционного имущества в предположении, что его строительство уже было завершено, т. е. стоимость при допущении, что на дату оценки объект был уже построен в соответствии с текущим техническим планом. При оценке прогнозируемого значения стоимости имущества после его завершения, следует особое внимание обратить на установление ставки дисконтирования, соответствующей подходу оценки и принятым допущениям.

2. Аренда

Если поиск арендаторов объекта планируется осуществлять уже после завершения его строительства, то необходимо принимать во внимание время и затраты, которые потребуются для обеспечения стабильной загрузки объекта, т. е. учитывать период времени, необходимый для достижения рыночного долгосрочного уровня загрузки помещений. Расходы на протяжении этого периода могут включать в себя различные вознаграждения, расходы на маркетинг, предоставление льгот, техническое обслуживание и невозмещаемую плату за услуги. Если в наличии имеются договоры аренды, действие которых зависит от завершенности проекта или какого-либо его этапа, подобные договоры должны быть отражены в оценке.

3. Затраты на строительство

Эффект от любых работ, проведенных до даты оценки, будет отражаться в стоимости, но не будет определять ее величину. Аналогичным образом, предыдущие платежи по действующему строительному контракту, совершенные до даты оценки, не соответствуют текущей стоимости объекта. Напротив, суммы, подлежащие выплате по обязательному контракту на строительство, существующему на дату оценки, часто являются лучшим отражением затрат на завершение строительства. Однако, если имеется реальный риск того, что контракт не может быть исполнен, например, из-за конфликта или неплатежеспособности одной из сторон, то может оказаться более целесообразным отразить затраты на привлечение нового подрядчика для завершения работ. Если не имеется контракта с фиксированной ценой, то также может быть целесообразно использование предполагаемых будущих затрат, т. е. существующих на дату оценки разумных ожиданий рыночных участников в отношении величины затрат на дату их возникновения.

4. Затраты на финансирование

В данных затратах отражаются расходы на финансирование проекта с момента получения кредита до момента ожидаемого погашения кредита. Поскольку кредитор может предполагать, что риски при строительстве существенно отличаются от рисков после завершения строительства, затраты на финансирование в каждом периоде следует рассматривать отдельно. Даже если экономический субъект финансирует проект из собственных средств, следует предусмотреть использование соответствующих рыночных процентных ставок на условиях, которые могли бы быть предоставлены типичному рыночному покупателю оцениваемого объекта на дату оценки.

5. Прочие расходы

В их состав будут входить юридические и другие профессиональные вознаграждения, оплата которых могла бы ожидаться покупателем для завершения строительства и при сдаче готового объекта в аренду. За исключением случаев, когда уже имеются заключенные арендные договоры, необходимо предусматривать оплату разумных расходов на проведение маркетинга. Однако расходы, которые были бы понесены при фактической передаче имущества на дату оценки, не должны приниматься во внимание.

6. Прибыль и риск покупателя

Следует учитывать доходность, которую потребует покупатель частично завершенного объекта инвестиционного имущества на рынке. По состоянию на дату оценки она должна отражать риски, связанные с завершением программы строительства и достижения ожидаемого дохода или капитальной стоимости. Доходность для покупателя может выражаться либо как целевая прибыль, либо в абсолютных числовых значениях, либо как процент от стоимости или затрат.

Должны быть идентифицированы и оценены все значительные риски. В состав характерных рисков, связанных с любым частично завершенным проектом строительства, будут входить все риски изменения затрат на строительство, финансовых затрат и программы строительства. К дополнительным рискам, связанным с инвестиционным имуществом на стадии строительства, относятся колебания стоимости гипотетически завершенного проекта в период между датой его начала и завершением, и время, которое потребуется для привлечения арендаторов и стабилизации доходов. Риски, связанные с получением доходов от имущества после завершения его строительства, должны определяться и оцениваться отдельно от рисков, связанных с завершением строительства. Если исходные данные для оценки будут отражать текущие стоимости и затраты, то необходимо оценивать риск их изменения в период между датой оценки и ожидаемой датой завершения проекта. Если исходные данные основываются на перспективных значениях стоимостей и затрат, то следует оценивать риск того, что соответствующие прогнозы могут оказаться неточными.

Кроме того, если для получения оценки применяется метод дисконтированных денежных потоков, используемая в нем ставка дисконтирования может основываться на минимальной¹⁶ норме доходности, которую потребует типичный покупатель на рынке.

Прибыль, ожидаемая экономическим субъектом в начале реализации проекта, не может быть использована для оценки его прав в проекте, когда строительство уже началось. В оценке должны отражаться те риски, которые еще остаются на дату оценки, и применяться соответствующие вычеты или ставки доходности, которых потребует покупатель частично завершенного проекта для доведения его до завершения.

(g) Другие соображения

В ситуациях, когда с момента начала проекта на рынке произошли изменения, строящийся проект может уже не представлять собой вариант наиболее эффективного использования земли. В таких обстоятельствах затраты на завершение проекта в его первоначально предложенном варианте могут перестать иметь отношение к оценке, поскольку покупатель на рынке станет либо сносить любые частично возведенные строения, либо адаптировать их к альтернативным проектам. Стоимость инвестиционного имущества на стадии строительства будет, таким образом, отражать текущую стоимость альтернативного проекта, а также затраты и риски, связанные с завершением такого проекта.

Особые соображения, связанные с финансовой отчетностью

С12. Финансовая отчетность, как правило, составляется на предпосылке, что экономический субъект является действующим предприятием, см. п. 4 МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности». Поэтому, как правило, будет целесообразно предположить, что любые договоры, например, в отношении строительства или сдачи объекта в аренду по завершению его строительства будут переходить покупателю в гипотетическом обмене, даже если эти договоры могут быть и не передаваемыми при фактическом обмене. Исключением являются ситуации, когда на дату оценки имеются свидетельства о повышенном риске дефолта какой-либо стороны договора.

Особые соображения, связанные с оценками для целей залогового кредитования

С13. Как указывается в МСО 310 «Оценки прав на недвижимое имущество для кредитования под залог», надлежащей базой оценки имущественных прав для целей залогового кредитования является рыночная стоимость. Однако при рассмотрении стоимости любого находящегося в стадии строительства имущества, предлагаемого в качестве залога, следует иметь в виду, что многие договоры становятся или могут стать недействительными или оспоримыми в случае, если одна из сторон попадает под формальную процедуру банкротства. Поэтому может оказаться нецелесообразным вводить допущение о том, что покупатель частично завершенного проекта будет получать выгоду от существующих строительных контрактов и любых связанных с ними поручительств или гарантий. Аналогичным образом, при рассмотрении договоров на аренду следует проявлять осторожность в предположении, что выгоды от любых соглашений, в которых заемщик выступает в качестве арендодателя, могут быть переданы гипотетическому покупателю объекта.

МСО 250. ФИНАНСОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

СТАНДАРТ

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах, распространяются также на оценку финансовых инструментов. Настоящий стандарт включает в себя уточнения, дополнительные требования или конкретные примеры, которые относятся к тому, как следует применять Общие стандарты к оценкам, регулируемым настоящим стандартом.

Задание на оценку (МСО 101)

2.При проведении держателями инструментов оценок, предназначающихся для их использования внешними инвесторами, регулирующими органами или другими лицами, в целях соблюдения требований п. 2 (а) МСО 101 о подтверждении идентификационных данных и статуса оценщика в задание на оценку необходимо включать ссылки на вопросы, связанные с действующими условиями регулирования процесса оценки (см. пп.С31-С35 комментария, приведенного ниже).

3.В целях удовлетворения требований п. 2 (d) МСО 101 об идентификации оцениваемого актива или обязательства в задании на оценку должны быть дополнительно рассмотрены следующие вопросы:

• класс или классы подлежащих оценке инструментов;

• должна ли оценка относиться к отдельным инструментам, портфелю одинаковых инструментов или к целому портфелю активов.

Проведение оценки (МСО 102)

3. По этой части к оценке финансовых инструментов не предъявляется никаких дополнительных требований.

Составление отчета (МСО 103)

4. Для соблюдения требований п. 5(i) МСО 103 об описании подхода к оценке и проводимых обоснований следует рассмотреть необходимую степень детализации отчета, которая будет различной для различных категорий финансовых инструментов. Необходимо предоставить достаточную информацию, которая позволит пользователям оценки понять характер каждого класса оцениваемых инструментов и основные факторы, влияющие на их стоимость. Следует избегать предоставления информации, которая не внесет значимого вклада в понимание пользователями оценки характера оцениваемого актива или будет способствовать неполному раскрытию основных факторов, влияющих на стоимость. При определении целесообразного уровня раскрытия информации нужно учитывать следующее.

• Существенность / материальность.

• Стоимость инструмента или класса инструментов в сравнении с общей стоимостью оцениваемого портфеля или активов и обязательств держателя.

• Неопределенность. Стоимость инструмента может характеризоваться существенной неопределенностью на дату оценки, которая связана с характером инструмента, используемой моделью или входными данными, а также с аномалиями рынка. Необходимо раскрыть причины и характер любой существенной неопределенности.

• Сложность. Для сложных инструментов обычно необходимо более подробное описание характера инструмента и факторов, влияющих на его стоимость.

• Сопоставимость. С течением времени характер инструментов, которые будут представлять особый интерес для пользователей оценки, может изменяться. Полезность отчета об оценке или любых других ссылок на оценку повышается, если они будут удовлетворять информационные потребности их пользователей независимо от изменения рыночных условий. Однако для повышения значимости представляемая информация должна позволять проводить сравнение с предшествующими периодами.

• Базовые активы. Если денежные потоки по инструменту создаются или обеспечиваются определенными базовыми активами, предоставление пользователям информации по вопросам, касающимся текущей стоимости таких активов, поможет им понять стоимость финансового инструмента, отраженную в отчете.

5. Когда финансовые инструменты оцениваются для включения результатов оценки в финансовую отчетность, подготавливаемую в соответствии с МСФО, стандарт МСФО 7 требует выполнения определенных раскрытий, зависящих от того, как в иерархии исходных данных для оценки классифицируется оцениваемый инструмент (см. МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности»).

Дата вступления в силу

Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

КОММЕНТАРИЙ

Введение

С1. Финансовый инструмент представляет собой контракт, который создает между указанными в нем сторонами права и обязательства по поводу получения или уплаты наличных средств, других финансовых вознаграждений или передачи долевых инструментов. Контракт может предусматривать получение или выплату таких средств на определенную дату или до определенной даты или предусматривать, что такие выплаты будут связаны с определенным событием. Долевой инструмент — это любое соглашение, которое создает остаточную долю участия в активах компании после вычета всех его обязательств.

С2. Оценка стоимости финансовых инструментов бывает необходимой для различных целей, включая следующие цели, но не ограничиваясь ими:

• при слиянии, поглощении или продаже компании или ее подразделения;

• для финансовой отчетности;

• для соблюдения нормативных требований, в частности требований по поддержанию платежеспособности банков;

• для внутренних процедур риск-менеджмента и контроля;

• для установления стоимости чистых активов страховых компаний;

∙ для ценообразования и оценки эффективности инвестиционных фондов.

СЗ. Финансовые инструменты можно в целом разделить на денежные инструменты, к которым относятся кредиты, депозиты, ценные бумаги и облигации, и производные финансовые инструменты, доходность по которым

зависит от одного или большего числа базовых активов.

С4. Для выявления и анализа необходимой рыночной информации, доступной в отношении идентичных или сопоставимых активов, требуется полное понимание оцениваемого инструмента. Такая рыночная информация включает в себя цены последних сделок по идентичному или аналогичному инструменту, котировки дилеров-брокеров или независимых агентств ценовой информации, индексы и любые другие исходные данные для процесса оценки, такие как соответствующая информация о процентных ставках или волатильности цены.

Рынки финансовых инструментов

С5. Ликвидные инструменты, такие как акции крупных компаний, государственные облигации или фьючерсные контракты на стандартизованные товары, обращаются на ведущих биржевых площадках, и цены на них легко доступны в режиме реального времени как для активных участников рынка, так и различных средств массовой информации. На биржевых площадках также ведется торговля ликвидными производными финансовыми инструментами, например опционами на акции или товарными фьючерсами.

С6. Инструменты многих типов, в том числе производные финансовые инструменты или неликвидные денежные инструменты, не обращаются на публичных рынках и обладают разной степенью неликвидности. Сделки с такими инструментами согласовываются на так называемом внебиржевом рынке (over-the-counter (ОТС) market).

С7. Хотя общий объем внебиржевого рынка финансовых инструментов во много раз больше, чем рынка инструментов, обращающихся на публичных биржах, объем торгов на них существенно варьируется. Сделки с некоторыми стандартными или «ванильными» свопами ("vanilla" swaps) совершаются ежедневно в больших объемах, в то время как в отношении некоторых индивидуализированных свопов (bespokeswaps) сделки часто вообще прекращаются после заключения единственной первой сделки — либо по причине того, что условия контракта запрещают передачу инструмента, либо потому, что для инструментов данного класса рынок отсутствует.

С8. Для оценки инструментов, которые торгуются на внебиржевом рынке или которые обычно торгуются на публичных рынках, но рынок которых перестал быть активным, скорее всего, потребуется прибегнуть к общепринятым методам оценки. Именно такие ситуации являются основным предметом данного стандарта.

Кредитный риск

С9. Понимание кредитного риска является важным аспектом оценки любого долгового инструмента. Некоторые общие факторы, которые должны рассматриваться при определении и измерении кредитного риска, перечислены ниже.

• Риск контрагента. Рассмотрение финансовой устойчивости эмитента или любых кредитных поручителей будет включать анализ не только коммерческой истории и рентабельности соответствующего экономического субъекта, но и анализ ситуации и перспектив отрасли промышленности в целом.

• Субординация. Установление очередности требования, связанной с инструментом, имеет решающее значение для оценки риска дефолта. Другие инструменты могут иметь приоритет требований на активы или денежные потоки эмитента, которыми обеспечивается оцениваемый инструмент.

• Леверидж. Сумма долга, привлеченного для финансирования активов, от которых зависит доходность по инструменту, влияет на волатильность дохода эмитента и может повлиять на кредитный риск.

• Качество активов в залоге. Следует учитывать активы, на которые держатель инструмента может наложить взыскание в случае дефолта эмитента. В частности, необходимо понять, все ли активы эмитента могут являться объектом взыскания или только какие-либо определенные активы. Чем выше стоимость и качество активов, на которые экономический субъект может наложить взыскание в случае дефолта, тем ниже кредитный риск инструмента.

• Соглашения о взаимозачете. В случае если контрагенты держат производные финансовые инструменты друг друга, кредитный риск может быть уменьшен путем взаимозачета или компенсационного соглашения, ограничивающего обязательства величиной чистой стоимости сделок, т. е. если одна из сторон становится неплатежеспособной, то другая сторона имеет право зачесть суммы, причитающиеся в пользу неплатежеспособной стороны, против сумм, которые та, в свою очередь, должна выплатить ей по другим инструментам.

• Защита от дефолта. Многие инструменты предусматривают определенную форму защиты, позволяющую уменьшить риск неплатежа держателю инструмента. Такая защита может принимать форму гарантии третьей стороны, договора страхования, кредитного дефолтного свопа или предоставления в залог большего количества активов, чем это необходимо для обеспечения выплат по инструменту. Риски дефолта также сокращаются, если субординированные инструменты принимают первые потери по базовым активам и, следовательно, уменьшают риск по старшим инструментам. В случаях, когда защита обеспечивается в форме гарантий, договора страхования или кредитного дефолтного свопа, необходимо идентифицировать сторону, предоставляющую такую защиту, и оценить ее кредитоспособность. Рассмотрение кредитоспособности третьей стороны включает в себя анализ не только ее текущего состояния, но и возможного влияния других гарантий или договоров страхования, заключенных этой стороной. Если представитель гарантии также поручался по многим другим взаимосвязанным долговым ценным бумагам, риск несоблюдения им гарантий может значительно возрасти.

С10. Если в отношении сторон доступна лишь ограниченная информация, может оказаться целесообразным обратиться к информации о субъектах с аналогичными характеристиками риска. Помочь в этом смогут публикуемые кредитные индексы (рейтинги). Если структурированный долг торгуется на вторичном рынке, в наличии может оказаться достаточное количество рыночных данных для определения размера адекватной корректировки на риск. При рассмотрении вопроса о том, какие источники кредитных данных обеспечивают соответствующую информацию, следует принимать во внимание различную чувствительность разных обязательств к кредитному риску. Размер корректировки на риск или размер кредитного спреда зависит от величины, которую потребует по данному инструменту рыночный участник.

Собственный кредитный риск

С11. Поскольку кредитный риск, связанный с обязательством, имеет важное значение для оценки его стоимости, при оценке стоимости дохода эмитента от обязательства может показаться, что кредитный риск эмитента имеет значение для стоимости обязательства в любой сделке с ним в случаях, когда необходимо использовать допущение о передаче обязательства независимо от наличия фактических ограничений на способность контрагентов совершать такие сделки. Например, в целях соблюдения требований к финансовой отчетности используют различные потенциальные источники информации для отражения собственного кредитного риска при оценке обязательств. К ним относятся кривая доходности по собственным облигациям предприятия или другим выпущенным долгам, спреды по кредитным дефолтным свопам или ссылки на стоимость соответствующих активов. Однако во многих случаях эмитент обязательства будет лишен возможности передать его по сделке и может только погасить свои обязательства перед контрагентами.

С12. При проведении корректировок на собственный кредитный риск важно также учитывать характер обеспечения (залога) по оцениваемым обязательствам. Обеспечение, которое юридически отделено от эмитента, обычно снижает кредитный риск. Если обязательства подлежат процессу ежедневной коллатерализации (корректировке залога), то, возможно, не придется вводить существенную корректировку на кредитный риск, поскольку контрагент полностью защищен от потери в случае дефолта. Однако залог, предоставленный одному контрагенту, недоступен для других контрагентов. Таким образом, хотя некоторые обеспеченные обязательства могут и не быть подвержены значительным кредитным рискам, наличие обеспечения по одному обязательству может повлиять на кредитный риск по другим обязательствам.

Ликвидность и рыночная активность

С13. Финансовые инструменты характеризуются различной ликвидностью, начиная с тех инструментов, которые обычно регулярно торгуются на публичных биржах в больших объемах и заканчивая индивидуализированными инструментами, которые согласовываются между двумя конкретными сторонами и которые не могут быть переуступлены третьей стороне. Такой широкий диапазон типов инструментов означает, что рассмотрение ликвидности инструмента или текущего уровня рыночной активности играет важную роль при определении наиболее подходящего подхода к оценке.

С14. Следует различать ликвидность и рыночную активность. Ликвидность актива является мерой того, насколько легко и быстро его можно обратить в денежный эквивалент. Активность рынка — это мера объема торгов в определенный момент времени, причем это относительная, а не абсолютная мера (см. «Принципы МСО»),

С15. Будучи отдельными понятиями, неликвидность и низкий уровень рыночной активности создают проблемы для оценки, связанные с отсутствием подходящих рыночных данных, т. е. таких данных, которые либо являются текущими на дату оценки, либо относятся к сопоставимым в достаточной степени активам. Чем ниже ликвидность и рыночная активность, тем в большей степени необходимо основывать оценочное суждение на подходах к оценке, в которых для отражения либо изменений на рынке, либо различий в характеристиках активов используются методы корректировок или взвешиваний входных данных, основанных на информации о других сделках.

Исходные данные для оценки

С16. За исключением ликвидных инструментов, обращающихся на публичных биржах, текущие цены которых являются наблюдаемыми и доступными для всех участников рынка, исходные данные для оценки могут поступать из различных источников. Часто используемыми источниками исходных данных являются брокерско-дилерские котировки и сервисы консенсусного ценообразования .

С17. В условиях отсутствия информации по текущим и подходящим сделкам, брокерско-дилерские котировки могут обеспечивать лучшие из доступных сведений о том, как участники рынка будут определять цену активов, хотя они и не так надежны, как информация по фактическим сделкам. Тем не менее существуют проблемы, связанные с брокерско-дилерскими котировками, которые могут повлиять на надежность их использования в качестве исходных переменных оценки. К числу таких проблем относятся следующие.

• Брокеры-дилеры, как правило, готовы формировать рынки и предоставлять котировки в отношении более популярных инструментов, и их предложения могут не распространяться на менее ликвидные выпуски инструментов. Поскольку со временем ликвидность инструментов часто снижается, котировки по более старым инструментам бывает труднее найти.

• Первичный интерес дилера состоит в создании рынка, а не в обосновании оценки, и у дилеров имеется мало стимулов для исследования представленных котировок с той же тщательностью, как если бы речь шла о фактическом запросе на покупку или продажу. Это может повлиять на качество информации.

• Существует неотъемлемый конфликт интересов, когда брокер- дилер выступает контрагентом по инструменту.

• Брокеры-дилеры заинтересованы так подавать информацию клиентам-покупателям, чтобы представить инструменты в положительном свете.

С18. Деятельность сервисов консенсусного ценообразования заключается в сборе информации о ценах на инструмент от некоторого числа участвующих подписчиков. Эти ресурсы отражают набор котировок из различных источников как с введением статистической корректировки для учета стандартных отклонений или распределения котировок, так и без такой корректировки.

С19. Консенсусные ценовые агентства преодолевают проблемы конфликта интересов, связанные с наличием единственного брокера- дилера. Однако их охват рынка так же ограничен, как и в случае котировок единственного брокера-дилера. Как и для остальных исходных данных, понимание источников консенсусных цен и принципов их статистической обработки провайдером ресурса имеет важное значение при определении степени доверия, которую можно придать таким данным в процессе оценки.

Подходы к оценке

С20. Оценка многих инструментов типов, в особенности тех, которые торгуются на биржах, обычно проводится с применением компьютерных автоматизированных моделей оценки, использующих алгоритмы для анализа рыночных сделок и проведения оценки требуемого актива. Такие модели часто интегрированы с собственной торговой платформой пользователя. Детальное исследование таких моделей выходит за рамки настоящих стандартов, хотя, как и в случае других полуавтоматизированных или ручных моделей и подходов, настоящие стандарты раскрывают контекст их использования и представления результатов.

С21. Независимо от того, являются ли они автоматизированными или ручными, различные методы оценки, используемые на финансовых рынках, в основном базируются на вариациях либо сравнительного подхода, доходного подхода, либо затратного подхода, которые были описаны в «Принципах МСО». Настоящий стандарт содержит описание часто используемых методов и рассматриваемых вопросов, а также исходных данных, необходимых для применения этих методов.

С22. При использовании определенного метода или модели оценки важно убедиться, что на регулярной основе проводится ее калибровка относительно наблюдаемой рыночной информации. Это позволяет дать гарантию того, что модель отражает именно текущие рыночные условия и идентифицирует любые потенциальные недостатки. При изменении условий на рынке может оказаться необходимым либо заменить используемую модель или модели, либо ввести в

процесс оценки дополнительные корректировки. Такие корректировки потребуются для обеспечения того, чтобы результат оценки наиболее точно соответствовал заявленной цели оценки.

Сравнительный подход

С23. Цена, полученная при торгах на признанной биржевой площадке по состоянию на дату оценки или на близкую к ней дату, обычно является наилучшим источником для определения рыночной стоимости пакета идентичных финансовых инструментов. В случаях, когда отсутствуют приемлемые недавние сделки, можно применять сведения о предложенных или заявленных ценах.

С24. Несмотря на то что нет необходимости корректировать информацию о ценах в случае, если сравниваемые активы идентичны, дата получения информации о ценах достаточно близка к дате оценки и сохраняет свою актуальность и рассматриваемый пакет сопоставим, в остальных случаях может оказаться необходимым вводить некоторые корректировки. Приведем примеры ситуаций, в которых может потребоваться введение поправок или весов в информацию о ценах сделок:

• оцениваемый актив обладает характеристиками, отличными от имеющихся у активов, цены которых известны;

• наблюдаются различия между размером или объемом совершенной сделки, по которой имеется информация, и размером пакета оцениваемых финансовых инструментов;

• сделка совершалась между сторонами, которые не могут быть охарактеризованы как заинтересованные и действующие независимо;

• время сделки различалось или сделка происходила в момент закрытия биржи.

С25. Еще один фактор, который может приводить к различиям между взятой с биржи ценой и оцениваемым инструментом, проявляется тогда, когда передача пакета инструментов приводит либо к созданию контрольного пакета, либо к перспективам смены контроля.

Доходный подход

С26. Стоимость финансового инструмента может определяться с помощью метода дисконтированных денежных потоков. Денежные потоки могут быть фиксированными на протяжении срока действия инструмента или переменными. Договорные условия инструмента либо определяют размер недисконтированных денежных потоков, либо позволяют оценить его. В договорных условиях финансового инструмента обычно указывают:

• время возникновения денежных потоков, т. е. время, когда экономический субъект ожидает возникновения денежных потоков, связанных с инструментом;

• определение денежных потоков, например, для долгового инструмента — применимая процентная ставка (например, купон), для производных инструментов — порядок расчета денежных потоков относительно цен базовых инструментов или индекса (индексов);

• сроки и условия любых опционов в договоре, например, являются ли такие опционы путами или коллами, условия предоплаты, продления или конвертации опционов;

• защита прав сторон по инструменту, например, условия, относящиеся к кредитному риску долговых инструментов, или приоритетность права требования по отношению к другим инструментам.

• С27. При определении соответствующей ставки дисконтирования необходимо определить доходность, которая потребуется по данному инструменту для компенсации временной стоимости денег и рисков, связанных:

• с условиями по данному инструменту, например, его субордиации;

• кредитным риском, т. е. неопределенности в отношении способности контрагента совершать платежи в установленный срок;

• ликвидностью и реализуемостью данного документа;

• риском изменений нормативно-правовой среды;

• налоговым статусом инструмента.

С28. Если будущие денежные потоки не имеют фиксированного договорного характера, то для получения необходимых исходных данных потребуется рассчитать предполагаемый денежный поток. Определение ставки дисконтирования также потребует допущений о рисках. Применяемая ставка дисконтирования также должна соответствовать характеру денежных потоков, например, если используются доналоговые денежные потоки, то ставка дисконтирования должна определяться на основе других инструментов на доналоговой базе.

С29. В зависимости от целей оценки исходные данные и допущения модели денежных потоков должны отражать либо предположения участников рынка, либо параметры, основанные на текущих ожиданиях или целевых показателях держателя инструмента. Например, если целью оценки является определение рыночной стоимости либо справедливой стоимости в соответствии с ее определением в МСФО, вводимые допущения должны отражать точку зрения участников рынка. Если же цель оценки заключается в измерении результативности активов относительно установленных менеджментом критериев, например, целевой внутренней нормы доходности, то могут оказаться целесообразными альтернативные допущения.

Затратный подход

С30. Принцип замещения, присущий затратному подходу, применим и к оценке финансовых инструментов с помощью метода репликации или имитации. Этот метод обеспечивает представление текущей стоимости инструмента или портфеля путем воссоздания или «репликации» его денежных потоков и рисков с помощью гипотетической или синтетической альтернативы. Такая альтернатива основывается на сочетании ценных бумаг и/или простых производных инструментов и позволяет оценить затраты на компенсацию или хеджирование позиций на дату оценки. Имитационный портфель часто используется для упрощения процедур оценки портфелей сложных финансовых инструментов (например, ожидаемых страховых выплат или структурированных продуктов), что достигается в результате их замещения имитационным портфелем активов, которые проще оценивать, и поэтому ими можно более эффективно управлять в отношении их каждодневных рисков.

Условия контроля

С31. По сравнению с другими классами активов объем находящихся в обращении финансовых инструментов огромен при относительно небольшом числе активных рыночных участников. Характер и объем инструментов и частота их переоценок означают, что оценки часто проводятся с использованием компьютерных моделей, интегрированных в торговые платформы. Вследствие этих факторов оценка многих инструментов регулярно проводится экономическим субъектом - их держателем, даже если она предназначается для использования внешними сторонами, например, инвесторами или регулирующими органами. Такие оценки проводятся экспертами - независимыми третьими сторонами - значительно реже, чем оценки активов других классов.

С32. Проведение оценки инструментов их держателем создает значительный риск в отношении восприятия объективности таких оценок. Когда оценки предназначаются для внешнего использования, должны предприниматься шаги по созданию условий для адекватного контроля процесса, которые позволяли бы свести к минимуму угрозы нарушения независимости оценок.

С33. Контрольная среда состоит из механизмов внутреннего управления и процедур контроля, создаваемых с целью укрепления доверия лиц, полагающихся на процесс или результаты оценки.

С34. Как правило, оценки проводятся фронт-офисом² экономического субъекта-брокера, поэтому операции по созданию рынка которые должны отражаться в финансовой отчетности или иным образом доводиться до сведения третьих лиц, должны являться объектом проверок и одобрения со стороны бэк-офиса³. Конечная ответственность за проводимые оценки должна быть отделена и полностью независима от решений по принятию рисков. Практические средства обеспечения такого разделения функций будут различными в зависимости от характера экономического субъекта, типа оцениваемого инструмента и материальности стоимости данного класса инструментов в общей деятельности. Соответствующие протоколы и методы контроля должны устанавливаться после тщательного анализа угроз в отношении объективности, которые бы воспринимались третьими лицами, полагающимися на оценку.

С35. К примерам типичных элементов в системе контроля относятся:

• создание управленческой группы, включающей в себя несколько внешних по отношению к компании представителей. Данная группа должна отвечать за разработку оценочной политики и процедур, а также за контроль над процессом проведения оценок;

• протоколы по частоте, методам калибровки и тестированию оценочных моделей;

• критерии проведения проверки некоторых оценок различными внутренними или внешними экспертами;

• определение порогов или событий, возникновение которых приводило бы к более тщательной проверке или соблюдению дополнительных требований по одобрению;

• установление процедур определения значимых исходных данных, которые непосредственно не наблюдаемы на рынке, например, путем формирования комитетов по ценообразованию или аудиту.

ПРИМЕНЕНИЯ ОЦЕНКИ

МСО 300. ОЦЕНКИ ДЛЯ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

Проведение стоимостных оценок требуется для различных целей бухгалтерского учета в процессе подготовки финансовых отчетов компаний и других организаций. К примерам различных целей бухгалтерского учета, для которых требуется оценка, относятся измерение стоимости актива или обязательства для ее включения в отчет о финансовом состоянии, распределение цены покупки приобретаемого бизнеса, проведение тестов на обесценение, классификация договоров аренды и получение оценочных данных для расчета амортизационных отчислений в счете прибылей и убытков.

Раздел «Руководство по применению» данного стандарта содержит ссылки на различные требования, предусматриваемые МСФО. Хотя МСФО наиболее широко используются в мировом масштабе, национальные стандарты также имеют широкое распространение. Хотя в руководстве международного уровня не принято делать ссылки на национальные стандарты бухгалтерского учета, многие из таких стандартов аналогичны или проходят через процесс конвергенции с МСФО. Приводимое руководство, таким образом, может оказаться уместным для использования в сочетании с другими стандартами финансовой отчетности, помимо МСФО.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В этом применении используются следующие определения:

Стандарты финансовой отчетности – все признанные и принятые стандарты подготовки периодических отчетов о финансовом состоянии предприятия. Они могут также называться стандартами бухгалтерского учета.

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) –

стандарты и интерпретации, принятые Советом по международным стандартам финансовой отчетности (СМСФО). Они включают в себя:

(а) Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS);

(b) Международные стандарты бухгалтерского учета (IAS);

(с) Интерпретации, составленные Комитетом по интерпретации международной финансовой отчетности (IFRIC) или бывшим Постоянным комитетом по интерпретациям (SIC).

Учетная единица (unit of account) – уровень, на котором следует проводить агрегацию (объединение) или дезагрегацию (выделение) оцениваемого актива.

СТАНДАРТ

1. Оценки, проводимые для включения их результатов в финансовую отчетность, должны подготавливаться в соответствии с требованиями применимых стандартов финансовой отчетности. К ним также применяются принципы, содержащиеся в Общих стандартах (МСО 10, 102 и 103), за исключением случаев конкретной модификации этих принципов положениями соответствующих стандартов бухгалтерского учета или настоящего стандарта.

Задание на оценку (МСО 101)

2. В целях соблюдения п. 2 (с) МСО 101 о подтверждении цели оценки, задание на оценку должно включать определение применяемых стандартов финансовой отчетности, в том числе конкретную цель бухгалтерского учета, для которой требуется проведение оценки. Соответствующая цель бухгалтерского учета – это конкретно требуемое использование проводимой оценки в финансовой отчетности, например, измерение учетной суммы, проведение распределения цены покупки после объединения бизнеса, проведение тестов на обесценение, классификация договоров аренды или расчет амортизационных отчислений по активу.

2. В дополнение к требованиям п. 2 (d) МСО 101 об идентификации подлежащих оценке активов задание на оценку должно включать подтверждение того, как эти активы используются или классифицируются в отчетности организации. Требуемый учетный порядок в бухгалтерском учете может быть различным для идентичных или сопоставимых активов или обязательств в зависимости от того, как они используются организацией.

Например:

∙ порядок учета недвижимого имущества, принадлежащего организации, может различаться в зависимости от того, используется ли это имущество организацией в ее хозяйственных целях, удерживается ли в целях инвестиций, является ли излишним по отношению к ее операционным потребностям, либо, в случае девелоперской компании, рассматривается как торговый запас; ∙ финансовые инструменты, удерживаемые с целью получения договорных

денежных потоков и состоящие исключительно из выплат по основному долгу и процентов, могут учитываться иначе, чем другие формы финансовых инструментов; ∙ нематериальные активы, приобретенные в результате слияния или

поглощения бизнеса, могут учитываться иначе, чем аналогичные активы, которыми бизнес уже владел.

В случае, когда актив используется в сочетании с другими отдельно идентифицируемыми активами, необходимо будет уточнить учетную единицу. Применяемый стандарт финансовой отчетности может предусматривать порядок определения учетной единицы или степени агрегации для различных типов активов или для различных целей бухгалтерского учета.

В целях соблюдения п. (е) МСО 101 необходимо четко указывать конкретно применяемую базу оценки. Примерами баз, которые требуются применять в контексте стандартов бухгалтерского учета, являются справедливая стоимость, чистая стоимость реализации и возмещаемая сумма. Определение таких баз будет содержаться в соответствующих бухгалтерских стандартах.

2. В целях соблюдения п. 2 (i) МСО 101 необходимо уточнять любые допущения, которые предполагается сделать при оценке. Соответствующие допущения будут различаться в зависимости от характера использования и классификации активов. Большинство стандартов финансовой отчетности предусматривает, что финансовая отчетность составляется в предположении о продолжающем действовать предприятии, за исключением случаев, когда руководство предприятия намеревается ликвидировать организацию или прекратить бизнес или не имеет никакой реальной альтернативы тому, чтобы так поступить. За исключение случаев оценки финансовых инструментов обычно целесообразно включать в отчет допущение, что актив или активы по-прежнему будут использоваться в составе бизнеса, частью которого они являются. Такое допущение не применяется в тех случаях, когда ясны намерения ликвидировать организацию или продать определенный актив либо предусматриваются требования рассмотреть сумму, которая могла бы быть получена от отчуждения актива или вывода его из эксплуатации.

5. Также будет необходимо уточнить условия, которые должны быть приняты в отношении определения учетной единицы, т.е. должен ли актив оцениваться в отдельности или в сочетании с другими активами. Соответствующие стандарты бухгалтерского учета могут содержать положения, уточняющие допущения или предпосылки оценки, которые могут быть сделаны.

5. Оценку, подготавливаемую для ее включения в финансовую отчетность, обычно неприемлемо проводить на основе специальных допущений.

6. При рассмотрении любых ограничений, упомянутых в п. 2 (j) МСО 101, следует уделять внимание следующим вопросам:

(а) объем и форма любых ссылок на оценку, которые могут быть включены

• публикуемую финансовую отчетность;

(b) степень обязанности оценщика отвечать на любые вопросы, поднимаемые аудитором предприятия.

Соответствующие ссылки на эти вопросы должны включаться в задание на оценку.

Проведение оценки (МСО 102)

8. В этой части к проведению оценок для целей финансовой отчетности не предусматривается никаких дополнительных требований.

Составление отчета (МСО 103)

9. В дополнение к минимальным требованиям стандарта МСО 103 «Составление отчета», отчет об оценке, предусматривающий использование для целей финансовой отчётности, должен содержать необходимые ссылки на вопросы, рассматриваемые в задании на оценку в соответствии с пп. 2-7 выше.

11. Отчет должен также содержать всю информацию о стоимостной оценке, раскрытие которой организацией предусматривается в соответствующих стандартах финансовой отчетности. Примерами раскрываемой информации при измерении справедливой стоимости являются методы и существенные допущения, использованные при проведении измерения, и сведения о том, основывалось ли измерение на наблюдаемых ценах или на недавних рыночных сделках. Некоторые стандарты также требуют приводить информацию о чувствительности измерения к изменениям существенных переменных. Если влияние определенных допущений на стоимость является существенным, то их влияние должно быть рассмотрено в отчете.

12. В целях соблюдения требования п. 5 (j) МСО 103 о включении заявлений по ограничению использования, распространения или публикации отчета, отчет должен содержать ссылку на то, как он может воспроизводиться ли упоминаться в публикуемой финансовой отчетности предприятия.

Дата вступления в силу

11. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 года, хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

РУКОВОДСТВО ПО ПРИМЕНЕНИЮ

• этом разделе содержится справочная информация об общих требованиях

• оценке, предъявляемых МСФО. МСФО публикуется Советом по Международным стандартам финансовой отчетности (СМСФО – IASB). В совокупности МСФО состоят из отдельно пронумерованных стандартов и интерпретаций. Те стандарты, которые первоначально были опубликованы до

2001 г., обозначаются как IAS (International Accounting Standards).

Опубликованные впоследствии стандарты обозначаются как IFRS. Различные выдержки или ссылки на МСФО приводятся в настоящем руководстве с разрешения Фонда МСФО.

Ссылки на МСФО и другие публикации СМСФО относятся к тем их версиям, которые действовали по состоянию на дату выхода настоящего применения оценки. МСФО и их интерпретации изменяются с течением времени. Соответственно, ссылки в данном документе могут устареть. Данный документ не должен использоваться в качестве замены реальным ссылкам на текущие версии стандартов МСФО и их интерпретации, публикуемые СМСФО и Фондом МСФО. Более подробную информацию о МСФО и других связанных публикациях можно найти на сайте www.ifrs.org.

Настоящее руководство выпущено для оказания помощи специалистам по оценке и пользователям оценки в понимании определенных требований оценки для МСФО. Хотя настоящее руководство предназначено для отражения общепринятой практики оценки, существующей на дату его публикации, оно не накладывает никаких обязательных требований. Ссылки на учетные требования ограничиваются положениями соответствующих МСФО, и в случае возникновения конфликта между настоящим руководством и МСФО преобладающими являются положения МСФО. Хотя похожие требования могут существовать и в других стандартах финансовой отчетности, МССО не дает никаких гарантий об уместности применения настоящего руководства в контексте таких других стандартов.

СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ

G1. Справедливая стоимость по МСФО является либо требуемой базой измерения или разрешенной альтернативой измерения для многих типов активов и обязательств. Стандарт МСФО 13 «Измерение справедливой стоимости» содержит следующее определение:«Справедливая стоимость – это цена, которая могла бы быть получена при продаже актива или уплачена при обязательстве в упорядоченной сделке между участниками рынка на дату измерения».

Это определение заменяет ранее существовавшие определения, входившие

• состав различных стандартов МСФО. Отметим также, что это определение отличается от содержащегося в «Принципах МСО» и обычно используемого для всех остальных целей, кроме финансовой отчетности.

G2. Данное определение и связанный с ним комментарий в МСФО 13 четко показывают, что справедливая стоимость согласно МСФО – это концепция, которая отличается от справедливой стоимости, определенной и рассмотренной

• «Принципах МСО». Комментарий к МСФО 13, и в частности, уточнения понятий участников рынка, упорядоченной сделки, сделки, происходящей на главном или наиболее выгодном рынке, а также наиболее эффективного использования актива, позволяют понять, что справедливая стоимость по МСФО, как правило, соответствует концепции рыночной стоимости в том виде, как она была определена и обсуждена в «Принципах МСО». Таким образом, для большинства практических целей рыночная стоимость, определённая по МСО, будет удовлетворять требованиям к измерению справедливой стоимости согласно МСФО 13 при условии учета в ней некоторых специфических допущений, предусматриваемых данным стандартом финансовой отчетности, таких как положения относительно учетной единицы или игнорирования ограничений на продажу.

Агрегация

G3. Справедливая стоимость по МСФО относится к «учетным единицам» активов или обязательств, указанным в соответствующем стандарте. Как правило, ими являются отдельные активы или обязательства, но в некоторых случаях речь может идти о группе соответствующих активов. В случае активов МСФО 13 требует определения того, будет ли достигаться максимальная стоимость актива, если участники рынка будут использовать данный актив в отдельности или же в групповом сочетании с другими активами или обязательствами. Данное требование по описанию того, как отдельные активы предполагаются агрегированными с другими потенциально дополняющими активами, соответствует требованиям МСО 101 «Задание на оценку» и МСО 103 «Составление отчета».

Исходные данные для оценки и иерархия справедливой стоимости

G4. МСФО 13 содержит «иерархию справедливой стоимости», которая классифицирует оценки в зависимости от характера доступных исходных параметров. В целом существуют три уровня иерархии:

• исходные параметры уровня 1 «(нескорректированные) котировочные цены на активных рынках по идентичным активам и обязательствам, которые относятся к дате измерения стоимости актива».

• исходные параметры уровня 2 «исходные параметры, отличные от котировочных цен, относящихся к уровню 1, которые прямо или косвенно наблюдаются на рынке в отношении актива или обязательства».

• исходные параметры уровня 3 «ненаблюдаемые параметры, связанные с активом или обязательством».

Такая иерархия появляется также и в МСФО 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации».

G5. Согласно МСФО 13 требуется, чтобы в финансовой отчетности раскрывался уровень любого актива или обязательства в иерархии оценки. В отношении оценок справедливой стоимости, основанных на входных параметрах третьего уровня, предусмотрены дополнительные учетные требования. Поэтому необходимо, чтобы отчет об оценке, подготавливаемый для использования в финансовой отчетности по МСФО, предоставлял достаточный объем информации об использованных исходных переменных оценки, которая бы позволила организации принять правильное решение по отнесению активов к тем или иным уровням иерархии.

Обязательства

G6. В МСФО 13 указывается, что измерение обязательств должно основываться на допущении об их передаче участнику рынка на дату измерения: не предполагается, что обязательство будет удовлетворено перед контрагентом или погашено иным образом. Когда в отношении обязательства отсутствуют наблюдаемые рыночные цены, стандарт заявляет, что его стоимость должна измеряться с помощью такого же метода, который бы использовался контрагентом для определения стоимости соответствующего актива. Справедливая стоимость обязательств отражает риск неисполнения, связанный с обязательством, но предполагается, что данный риск будет оставаться таким же как до, так и после гипотетической передачи. Риск неисполнения учитывает в своем составе собственный кредитный риск предприятия.

G7. МСФО 13 содержит специальные предложения, касающиеся ситуаций,

• которых обязательство не корреспондирует с соответствующим активом, как это наблюдается в случаях со многими нефинансовыми обязательствами. Имеется также требование при определении справедливой стоимости игнорировать любые договорные или иные ограничения на способность предприятия провести передачу обязательств.

Амортизация

G8. Согласно МСФО 16 от предприятий требуется учитывать амортизацию имущества, машин и оборудования. В контексте финансовой отчетности, амортизация представляет собой вычет из дохода, который делается в финансовой отчетности для отражения потребления актива в течение срока его полезного использования в организации. Существует требование проводить отдельную амортизацию компонентов активов, вносящих существенный вклад

• стоимость всего актива. Компоненты, которые имеют сопоставимый срок полезного использования и амортизируются схожим образом, могут быть сгруппированы. В части объектов недвижимого имущества амортизация, как правило, не начисляется на земельные участки. Стоимостные оценки часто необходимы для обоснования расчетов амортизируемой суммы.

• G9. Термин «амортизация» используется в различных контекстах в рамках стоимостной оценки и в финансовой отчетности. В контексте оценки амортизация часто используется для обозначения поправок, вводимых в

затраты замещения или воспроизводства в рамках затратного подхода для отражения устаревания при оценке активов, для которых недоступны прямые свидетельства продажи. В контексте финансовой отчетности амортизация обозначает вычеты из дохода в целях распределения амортизируемой суммы актива в течение срока его полезного использования организацией.

G10. Для определения размера амортизационных отчислений, которые необходимо делать, сначала необходимо определить «амортизируемую сумму». Она представляет собой разницу, если таковая имеется, между «учетной суммой» актива и его «остаточной стоимостью». В целях определения «остаточной стоимости» также необходимо определить «срок полезного использования» актива. Эти термины определяются в МСФО 16 следующим образом:

• Амортизируемая сумма – затраты на создание или приобретение актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах, за вычетом остаточной стоимости этого актива.

• Учетная сумма– величина, по которой актив отражается в балансе с учетом любой накопленной амортизации материальных и нематериальных активов и накопленных убытков от обесценения.

• Остаточная стоимость – расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние, ожидаемые в конце срока его полезного использования.

• Срок полезного использования – а) период, в течение которого актив, как ожидается, будет доступным для использования организацией, било б) количество продукции (или аналогичных показателей), которое, как ожидается, можно получить от использования актива организацией.

G11. Отметим, что учетная сумма может основываться либо на исторических затратах, либо на справедливой стоимости, за вычетом накопленной амортизации материальных и нематериальных активов и накопленных убытков от обесценения. Остаточная стоимость и срок полезного использования должны рассматриваться на предмет изменения, по крайней мере, по окончанию каждого финансового года.

Амортизация: земля и здания

G12. Согласно МСФО 16 признается, что земля обычно имеет неограниченный срок полезного использования. Это означает, что она должна учитываться отдельно и не подлежать амортизации. Поэтому первый шаг в определении амортизируемой суммы, связанной с объектом имущества или частью имущества, заключается в установлении стоимости земельного компонента объекта. Обычно это делается путем установления стоимости земли по состоянию на дату соответствующего финансового отчета и последующего вычитания этой стоимости из учетной суммы имущественного интереса, т.е. единого объекта в форме земли и здания, что позволяет установить стоимость того элемента, который можно отнести на здание. Результат будет представлять собой условную стоимость, поскольку ее невозможно реализовать в связи с тем, что здания обычно не могут быть проданы без земли, на которой они расположены.

G13. После установления условной стоимости компонента, для чего следует определить срок его полезного использования. Важно отметить, что он может отличаться от остаточного экономического срока службы, как его определил бы типичный участник рынка. Согласно МСФО 16, срок полезного использования специфичен для каждого предприятия. Если планируется, что объект имущества не будет доступен предприятию для использования в течение всего экономического срока его службы или если предприятие определяет, что здание станет избыточным по отношению к его потребностям в течение более короткого срока, такой срок и будет являться сроком полезного использования.

G14. Остаточная стоимость представляет собой стоимость по состоянию на дату составления финансовой отчетности, но при условии, что актив имеет возраст и находится в таком же состоянии, которое ожидается по окончанию срока его полезного использования. Здания могут иметь экономический срок службы, который простирается за горизонты срока, в течение которого они будут доступны или могут потребоваться организации и, следовательно, могут обладать существенной остаточной стоимостью.

Амортизация: машины и оборудование

G15. Срок полезного использования машин или оборудования, скорее всего, будет совпадать с их экономическим сроком службы, поскольку темпы устаревания для таких объектов, как правило, выше, чем для зданий, в результате чего их экономический срок службы короче. Тем не менее не следует пренебрегать различием между сроком полезного использования для предприятия и остаточным экономическим сроком службы таких объектов.

Амортизация: выделение компонентов

G16. В случае, когда учетная сумма основывается на исторических затратах, бывает несложным выделить затраты на те компоненты объекта, которые одновременно вносят значительный вклад в общий объект и имеют существенно отличающийся срок полезного использования.

G17. В случае, когда учетная сумма объекта основана на его справедливой стоимости, потребуется проводить распределение справедливой стоимости объекта между его составными компонентами. Хотя бывает возможным непосредственно определить стоимость, относящуюся к компоненту машины и оборудования, если для таких компонентов имеется активный рынок. В остальных ситуациях обычно обстоит дело в случае с компонентами здания, так как здания редко когда продаются без механического и электрического оборудования, необходимого для отопления, освещения и вентиляции, аналогичным образом, стационарные установки не могут быть проданы без их здания. В случае, если стоимость отдельных компонентов не может быть достоверно определена, потребуется распределить стоимость всего объекта на его компоненты. Отношение затрат на тот или иной компонент к затратам на целый объект может явиться подходящей основой для такого распределения.

Арендные договоры

G18. Согласно МСФО 17, при отражении в финансовой отчетности арендные договоры классифицируются либо как операционные аренды, либо как финансовые договоры аренды.

Оценки могут потребоваться для определения порядка классификации аренды, и, если аренда классифицируется как финансовая, также потребуется определение учетной суммы соответствующих активов и обязательств. Соответствующие типы аренды определяются в МСФО 17 следующим образом:

• финансовая аренда – такая аренда, которая передают арендатору все существенные риски и выгоды, связанные с владением активом. Юридическое право собственности на объект аренды может как передаваться, так и не передаваться впоследствии.

• операционная аренда – любая аренда, отличная от финансовой.

G19. Для случаев аренды имущества (недвижимости) применяются особые правила. За исключением случае инвестиционного имущества земельный элемент и само здание имущественного интереса должны рассматриваться отдельно для целей их классификации в качестве финансовой или операционной аренды. Положения в отношении инвестиционного имущества описываются в п.п. G29-G32. МСФО 17 не применяется к биологическим активам, как это определено в МСФО 41.

Классификация арендных договоров

G20. Процесс классификации зависит от экономического содержания, а не от формы договора. Например, договор между двумя сторонами, предусматривающий использование актива в обмен на платеж, может и не называться арендой, но если в его отношении выполняются условия, изложенные в МСФО 17, то будет необходимо учитывать такой договор в качестве договора аренды.

G21. В МСФО 17 приводятся следующие примеры ситуаций, которые по отдельности или в совокупности могут свидетельствовать о наличии финансовой аренды, при этом данные примеры не являются абсолютными, а иллюстративными критериями:

(а) договор аренды передает права собственности на имущество арендатору по окончанию срока аренды;

(b) арендатор имеет опцион покупки актива по ценен, которая, как ожидается, будет значительно ниже справедливой стоимости на дату возможного исполнения опциона, так что на момент заключения договора аренды имеется уверенность, что опцион будет исполнен;

(с) срок аренды составляет большую часть экономического срока службы актива, даже несмотря на то, что право собственности не передается;

(d) на момент заключения договора аренды приведенная стоимость минимальных арендных платежей по величине практически сопоставима со справедливой стоимостью взятого в аренду актива;

(е) взятые в аренду активы имеют такой специализированный характер, что только арендатор может использовать их без внесения модификаций;

(f) если арендатор может отказаться от аренды, арендодатель способен переложить убытки, связанные с прекращением аренды, на арендатора;

(g)прибыль или убытки от колебаний остаточной справедливой стоимости будут у арендатора;

8. арендатор имеет возможность продлить аренду на дополнительный срок

• выплатой значительно меньшей арендной платы, чем рыночная арендная плата.

G22. В МСФО 17 подчеркивается, что критерии, перечисленные в иллюстративных примерах, не являются окончательными. Если из других обстоятельств следует, что договор аренды не передает практически все риски и выгоды, связанные с владением объектом, арендатору, то соответствующая аренда будет классифицироваться как операционная аренда. Например, такая ситуация может возникнуть, когда предусматривается, что передача актива арендатору в конце срока аренды будет осуществляться по переменной сумме, соответствующей его стоимости на тот момент, или если предусматриваются регулярные пересмотры арендной платы до ее рыночного уровня или со ссылкой на индекс инфляции.

G23. Классификация аренды осуществляется при заключении арендного договора. Классификация включает в себя оценку той степени, в какой аренда передает экономические выгоды. Во многих случаях качественная оценка условий аренды позволит быстро установить ее правильную классификацию без проведения стоимостной оценки различных интересов аренды. Тем не

менее стоимостные оценки могут пригодиться для целей определения соответствующих выгод арендодателя и арендатора, например, при расчете остаточной стоимости объекта в конце срока аренды для определения того, охватывает ли аренда значительную долю экономического срока службы актива.

Классификация договоров на аренду имущества

G24. Когда аренда охватывает совместную аренду земли и здания (или зданий), МСФО 17 требует, чтобы эти два компонента недвижимости учитывались по отдельности для целей классификации. Если представляется, что компонент аренды, относимый к зданию, может являться финансовой арендной, необходимо выполнить распределение первоначальной арендной платы между компонентами, основанное на относительном соотношении справедливых стоимостей прав на каждый компонент по состоянию на момент начала договора аренды.

G25. Для большинства арендуемых активов имущественные права на сданные в аренду землю и здания переходят обратно арендодателю по окончанию срока аренды. Часто предусматриваются положения о периодическом пересмотре арендной платы в целях отражения изменений в стоимости имущества, и на арендатора накладывается обязательство вернуть здание арендатору в хорошем состоянии. Все это, как правило, является свидетельством того, что арендодатель при предоставлении аренды не передал все риски и выгоды от владения зданием или землей арендатору. Поэтому многие договоры аренды земли и зданий могут легко быть отнесены к операционной аренде.

G26. Финансовая аренда земли и зданий обычно наблюдается тогда, когда арендный договор явно структурировался как способ финансирования конечной покупки объекта арендатором, например, с помощью опциона на приобретение прав арендодателя за символическую сумму после осуществления всех указанных арендных выплат. Иногда аренды, которые явно не структурируются как соглашения по финансированию, могут удовлетворить некоторым критериям финансовой аренды, например, когда арендная плата не отражает стоимости имущества, лежащей в ее основе. В таких случаях для определения правильной классификации может потребоваться более подробный анализ стоимости рисков и выгод, передаваемых от арендодателя к арендатору.

G27. Когда аренда относится к участку земли и сооруженным на ней зданиям, распределение арендной платы между каждым элементом представляет собой задачу, которая может быть решена только тогда, когда имеется активный рынок земли для схожих объектов в данном районе. В других ситуациях, например, когда аренда относится к части дома, сдаваемого в аренду многим арендаторам, и с конкретной арендой не связывается никакая определенная земля, проведение надежных распределений может оказаться невозможным. Стандарт МСФО 17 делает оговорку, что если надежные распределения не могут быть проведены, то вся аренда должна рассматриваться как финансовая аренда за исключением случаев, когда ясно, что оба элемента находятся в операционной аренде. Если с самого начала очевидно, что оба элемента находятся в операционной аренде, то и в процедуре распределения арендных платежей нет никакой необходимости.

G28. На практике аренда части здания, сдаваемого в аренду многим арендаторам, как правило, будет представлять собой операционную аренду, и весь объект будет классифицироваться как инвестиционное имущество в отчетности арендодателя. В таком случае распределенное будет ненужным. В случаях, когда элемент «здание» находится в финансовой аренде, вероятно, можно также будет идентифицировать и земельный элемент. Лишь в редких случаях элемент «здание» будет удовлетворять критериям его классификации в качестве финансовой аренды, но при этом земельный элемент не будет подлежать четкой идентификации. Однако если возникает именно такой случай, распределение между земельным элементом и зданием не следует пытаться проводить на основе ненадежных критериев. При таких обстоятельствах все арендованное имущество должно учитываться в качестве финансовой аренды.

Взятое в аренду инвестиционное имущество

G29. Согласно МСФО 17, в отношении инвестиционного имущества, удерживаемого на правах аренды и отражаемого в отчетности по модели справедливой стоимости, не нужно распределять арендную плату между землей и зданиями.

G30. Инвестиционное имущество часто удерживается инвестором на правах аренды, например, когда речь идет о земле, взятой в долгосрочную аренду для построения на ней зданий инвестиционного статуса, которые затем будут сдаваться в аренду. Поскольку земля обычно не подлежит амортизации, аренда земли, казалось бы, должна правильно классифицироваться как операционная аренда и поэтому не отражаться в отчете о финансовом состоянии. Тем не менее в знак признания того факта, что многие крупные объекты инвестиционного имущества удерживаются именно на такой основе, МСФО 40 предусматривает, что при первоначальном признании инвестиционное имущество, находящееся в аренде, должно учитываться, как если бы оно находилось в финансовой аренде в соответствии с МСФО 17.

G31. Хотя вышеизложенные положения означают, что вопросы классификации и распределения, как правило, не возникают в отношении инвестиционного имущества, остается одна потенциальная аномалия. Стоимость интереса инвестора в инвестиционном имуществе, удерживаемом на правах аренды, отражает разницу между фактическими или потенциальными поступлениями по субаренде или субарендам и платежам по вышестоящей аренде. Тем не менее в МСФО 17 предусматривается, что обязательства по взятым в аренду активам не могут представляться в финансовой отчётности как вычеты из учетных сумм]таких взятых в аренду активов.

G32. В целях соблюдения этого требования в МСФО 40 предусматривается, что если оценка инвестиционного имущества, удерживаемого на правах аренды, проводиться на базе «за вычетом всех ожидаемых платежей (по обязательствам)», то к ее результату для получения учетной суммы необходимо прибавлять любые признаваемые обязательства по аренде. Отметим, что такая корректировка представляет собой лишь бухгалтерскую операцию, и ее не надо ни предвидеть, ни отражать в оценках интересов инвестора (арендодателя).

Оценка активов или обязательств, связанных с арендой

G33. Когда аренда определяется как финансовая аренда, арендаторы должны учитывать активы и обязательства по аренде либо по справедливой стоимости взятого в аренду актива, либо по приведенной стоимости минимальных арендных платежей в зависимости от того какая из этих сумм будет меньше. При этом обе величины должны определяться по состоянию на начало срока аренды. Стандарт МСФО 13 «Измерение справедливой стоимости» не распространяется на учет аренды.

G34. В контексте МСФО 17 стоимость актива рассматривается в отдельности от любых обязательств, созданных арендой. При учете интереса арендатора в финансовой аренде необходимо проводить измерение актива на основе стоимостной оценки выгода, которые участник рынка получил бы от права на использование актива в течение срока аренды. При рассмотрении аренды имущества, отличного от инвестиционного имущества, важно понимать, что такая оценка – это не то же самое, что стоимость прав арендатора, созданных арендным договором, так как последняя отражает обязательства по аренде, равно как и стоимость актива.

G35. Понятие «минимальные арендные платежи» определяется в МСФО 17. Кратко говоря, это платежи, которые арендатор обязан осуществить в течение срока аренды, за исключения любых условных элементов арендной платы, налогов и сумм, выплачиваемых арендодателю за предоставление услуг. Минимальные арендные платежи включают любую остаточную стоимость, гарантированную арендатором арендодателю. Поскольку условные элементы арендной платы исключаются из расчета минимальных арендных платежей, а размер самих выплат ясен из текстов арендного договора, обычно не требуется выполнять стоимостные оценки такой арендной платы.

G36. В МСФО 17 предусматривается, что приведенная стоимость минимальных арендных платежей должна рассчитываться с использованием ставки дисконтирования, соответствующей «процентной ставке, подразумеваемой в договоре аренды», или, если ее практически нельзя определить, «предельной ставке заимствования». Для расчета процентной ставки, подразумеваемой в договоре аренды, потребуется определить справедливую стоимость не обремененного арендной актива на дату начала аренды и его остаточную стоимость в конце срока аренды.

G37. Требования к амортизации, предусматриваемые в МСФО 16, применяются также и к взятым в аренду активам, поэтому п.п. G8-G17 также могут оказаться актуальными.

Распределение цены покупки

G38. После объединения компаний, т.е. приобретения контрольного интереса в одной или нескольких других компаниях, согласно МСФО 3 требуется, чтобы покупатель учитывал сделку путем отражения отдельно идентифицируемых активов и обязательств приобретенного экономического субъекта, принятых покупателем, по их справедливой стоимости. В соответствии с МСФО 3, гудвилл представляет собой разницу между ценой приобретения, уплаченной при передаче бизнеса, и справедливой стоимостью идентифицированных чистых активов приобретенной компании.

G39. Материальные активы бизнеса, как правило, легко идентифицировать и оценить по отдельности. Выявление и оценка отдельно идентифицируемых нематериальных активов может оказаться более проблемной работой, но Комментарий к МСО 210 «Нематериальные активы» дает необходимое руководство по этим вопросам.

G40. Для некоторых идентифицируемых активов и обязательств МСФО 3 предусматривает исключения из вышеуказанных правил признания и/или измерения.

Особые требования предусматриваются для условных обязательств, налогов на прибыль, льгот сотрудников, гарантийных активов, вновь приобретенных прав, основанных на акциях платежей и активов, удерживаемых для продажи.

Тесты на обесценение

G41. Обесценение возникает тогда, когда учетная сумма актива превышает сумму, которая может быть возмещена или за счет дальнейшего использования, и/или в результате продажи актива. Согласно МСФО 636 «Обесценение активов», на дату подготовки каждой финансовой отчетности предприятие обязано проанализировать некоторые категории активов на предмет наличия у них признаков обесценения. Признаками обесценения могут являться снижение стоимости активов по причине изменений на рынке или технологических изменений, устаревания активов, неудовлетворительная эффективность активов по сравнению с ожидаемой от них отдачей, а также намерение прекратить или реструктурировать деятельность. Некоторые активы (гудвилл и нематериальные активы с неопределенным сроком их использования или пока недоступные для использования) будут проверяться на обесценение на ежегодной основе.

G42. Если предполагается, что у актива имеется обесценение, учетная сумма такого актива, не важно, была ли она определена на базе исторических затрат или предыдущей переоценки, должна быть списана до размера «возмещаемой суммы». Последняя определяется как наибольшая из двух величин – стоимости в использовании актива или его справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

Тесты на обесценение – возмещаемая сумма

G43. Возмещаемая сумма определяется как наибольшая из величин стоимости в использовании или справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу. Не всегда необходимо определять обе величины: если какая-либо из них превосходит учетную сумму актива, то актив не является обесцененным и не имеет смысла определять вторую величину.

Тесты на обесценение – стоимость в использовании

G44. Стоимость в использовании определяется в МСФО 36 как приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые, как ожидается, будут получены от актива или генерирующей единицы. Генерирующая единица является наименьшей идентифицируемой группой активов, которая генерирует денежные притоки, в целом не зависящие от денежных притоков, создаваемых другими активами или группами активов.

G45. Стоимость в использовании является величиной, специфичной для предприятия, так как отражает денежные потоки, которые предприятие ожидает получить от продолжения использования актива на протяжении его ожидаемого срока полезного использования, включая любые доходы от его конечной продажи.

G46. В МСФО 36 предусматривается, чтобы следующие элементы находили отражение при расчете стоимости в использовании актива:

(а) расчетная оценка будущих денежных потоков, которые организация ожидает получить от актива;

(b) ожидания относительно возможных вариаций в размере и сроках получения таких будущих денежных потоков;

(с) временная стоимость денег, представленная текущей рыночной безрисковой ставкой процента;

(d) цена принятия неопределенности, присущей данному активу;

(е) другие факторы, такие как неликвидность, которые участники рынка будут учитывать при оценке будущих денежных потоков, которые организация ожидает получить от актива.

G47. Ожидаемые денежные потоки необходимо проверять на обоснованность за счет гарантий того, что допущения, на которых основываются прогнозы предприятия, согласуются с фактическими результатами его прошлой деятельности, за исключением случаев, когда влияние последующих событий или обстоятельств, не существовавших во время получения таких фактических денежных потоков, свидетельствует о возможности расхождений. Денежные потоки от актива оцениваются с учетом его текущего состояния и, следовательно, в ожидаемых денежных потоках не должны отражаться какие-либо приросты, связанные с реструктуризацией или изменением состояния активов, которые организация в настоящий момент не обязуется провести.

G48. Соответствующая ставка дисконтирования будет отражать такую отдачу, которую участники рынка потребовали бы в отношении инвестиций, генерирующих денежные потоки такого же размера и с таким же временным профилем и профилем риска, что они эквивалентны тем денежным потокам, которые организация ожидает получить от актива.

G49. В МСФО 36 подробно излагаются соображения, которые необходимо принимать во внимание при определении стоимости в использовании.

Тесты на обесценение – справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу

G50. Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу, определяемая в отношении актива или генерирующей единицы, - это сумма, которую можно было бы получить от продажи таких объектов в независимой коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на проведение продажи. За исключением случаев, когда организация-владелец вынуждена на дату оценки продавать активы в срок не дающий достаточного времени для их экспозиции на рынке, речь не может идти о вынужденной продаже.

G51. Затраты на продажу – это затраты, непосредственно связанные со сделкой, например, юридические вознаграждения, расходы на маркетинг, расходы на вывоз, невозмещаемые транзакционные налоги и любые расходы, непосредственно понесенные при подготовке актива или генерирующей единицы к продаже. Из их состава исключаются последующие расходы, т.е. расходы, связанные с реорганизацией бизнеса после продажи активов.

МСО 310. ОЦЕНКА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ