1.4. Характеристика основних параметрів об'єктів нерухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки

Типова структура характеристик об'єкта нерухо­мості містить такі складові:

Нерухомість як об'єкт-річ, фізичний об'єкт.

Нерухомість як об'єкт права.

Нерухомість як об'єкт економічного та інших напрямків використання (соціально-культурного, екологічного чи інше).

Врахування характеристик об'єктів нерухомості при про­веденні їх оцінки може відбуватися за такою схемою.

Рис. 1.4. Структура основних характеристик об'єктів нерухомості 26

Зміст кожної із характеристик об'єктів нерухомості роз­критий нижче.

1.4.1. Характеристика нерухомості як фізичного об'єкта

До характеристик нерухомості як фізичного об'єк­та належать:

1. Місцезнаходження об'єкта нерухомості. Місцезнахо­дження об'єкта нерухомості часто виступає визначальним фактором при проведенні операцій оцінки його вартості. В рам­ках цього підходу враховуються такі параметри місцезнахо­дження об'єкта нерухомості.

•              Країна, область, місто, вулиця, адреса. Іноді також точні географічні координати.

•              Параметри зовнішнього оточення об'єкта нерухомості. Враховується віддаленість чи наближеність до таких об'єктів місцевості як центр міста, парк, історична пам'ятка. При цьому інформація про місцезнаходження об'єкта нерухомості супроводжується картографічними ілюстраціями з наведен­ням кількісних оцінок віддаленості.

•              Характеристика безпосередніх сусідів, які підвищують чи знижують привабливість об'єкта нерухомості (супермар­кет, школа, адміністративне приміщення, казино, звалище, смітник). Естетичне оточення об'єкта нерухомості. Природ­ний ландшафт, архітектурні ансамблі та ін.

•              Просторова, територіальна доступність засобів зовніш­нього інфраструктурного забезпечення. В рамках цього пара­метра враховують такі характеристики:

—             близькість чи наявність безпосереднього підключення до енергетичної мережі, газу, гарячої і холодної води, теле­комунікаційних засобів;

—             близькість або прямий доступ до різноманітних транс­портних магістралей, товарних, пасажирських станцій, баз, складів. Ця інформація супроводжується схемами і картами з визначенням місцезнаходження об'єкта нерухомості і об'єк­тів транспортної інфраструктури;

— близькість чи віддаленість промислової та житлової зон, торговельних центрів, дитячих садків, шкіл, театрів та інших культурних центрів.

Слід враховувати, що параметри місцезнаходження об'єк­та нерухомості формують середовище і умови його ефектив­ного управління, підвищують чи зменшують привабливість і вартісну оцінку об'єкта нерухомості і часто визначальним чином впливають на показники ефективного використання цього об'єкта.

2.            Фізичні характеристики об'єкта нерухомості. В пер­шу чергу, це такі характеристики об'єкта нерухомості.

•              Геометричні дані: довжина, ширина, висота будівлі, за­гальна і корисна площа приміщення; довжина і ширина земе­льної ділянки;

•             Архітектурно-планувальні, землевпорядкувальні та бу­дівельні рішення як в цілому по ділянці, так і окремо по буді­влям і поверхам.

•              Склад використаних будівельних і оздоблюваних мате­ріалів будівель і споруд; склад ґрунтів, порід, інженерно- геологічна характеристика ділянки та інше.

Інформація про фізичні характеристики об'єкта нерухомо­сті повинна групуватися за такими двома напрямками.

А. Абсолютні дані обсягів, площ та інших габаритних ро­змірів будівель, споруд. Ця інформація повинна супроводжу­ватися графічними ілюстраціями з наведенням найбільш ва­жливих розмірів.

Б. Оцінка з врахуванням динаміки процесів в об'єкті не­рухомості. Наприклад, зміни в складі матеріалів, міра фізич­ного зносу конструкцій, інженерних систем і будівлі в цілому. Така оціночна інформація, як правило, наводиться в тексто­вому вигляді і супроводжується фотографіями та іншими фік­суючими стан об'єкта графічними документами.

3.            Функціональні характеристики об'єкта нерухомості містять такі дані.

 Функціональне призначення об'єкта нерухомості. Це мо­же бути житловий будинок, адміністративне приміщення, складське приміщення, супермаркет, підприємство та інше. На наступному етапі дослідження наводиться більш конкрет­на функціональна деталізація. Необхідно при цьому врахову­вати, що останніми роками збільшується кількість об'єктів нерухомості багатофункціонального призначення. Вони об'єд­нують в різноманітних пропорціях приміщення для офісів, торгових центрів, громадського харчування та інше.

•              Рівень функціонального забезпечення об'єкта нерухомос­ті. В цьому аспекті розглядаються склад і структура техноло­гічного та іншого відповідного функціональному призначенню об'єкта обладнання, засоби зв'язку та інше інформаційне за­безпечення. Наприклад, для вищого навчального закладу це інформація такого змісту: забезпеченість навчального проце­су аудиторним фондом, оснащеність аудиторій навчальною оргтехнікою, комп'ютерними засобами; характеристика фон­ду бібліотеки, зв'язок з Internet.

•              Кадрове професіональне забезпечення. Це інформація про професійний досвід установи та її кадрів у відповідній функціональній галузі діяльності. Наприклад, для вищого на­вчального закладу цей функціональний розділ містить харак­теристики професорського-викладацького складу, наукових і організаційних лідерів, наявність наукових шкіл та інше.